PHÒNG LUẬN ÁN - TƯLIỆU
1.2.5. Nội dung thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại
1.2.5.2. Thẩm định khách hàng vay von
Dé có thé duoc Ngân hàng xét duyệt khoản vay thì cân phải thắm định khách
hàng vay vốn về năng lực pháp lý, gồm các thông tin chỉ tiết, đầy đủ về Doanh nghiệp và chủ doanh nghiệp. Vậy nên nội dung thâm định khách vay
vốn như sau:
e Têndoanhnghiệp
e Dai diện doanh nghiệp e Dia chỉ
e Điệnthoại
e Vốnđiều lệ
° Quyết định thành lập
e _ Giấy phép đăng kí kinh doanh
e _ Tài khoản giao dịch
e Nhu cầu của doanh nghiệp
e Thdigian vay vốn
1.2.5.3. Thẩm định sự cân thiết phải dau tư và pháp lý của dự án a. Thẩm định sự can thiết phải đâu tu của dự án
38
Đối với bất kỳ dự án nào, việc phân tích, đánh giá nhằm làm rõ được sự cần
thiết phải đầu tư là xuất phát điểm để tiếp tục hoạch định các nội dụng khác: lựa
chọn hình thức dau tu, địa điểm. quy mô. thời điểm. các giải pháp công nghệ. thiết bị
dé đánh gia, lựa chọn dự án. lĩnh vực, quy mô đầu tư phù hợp
Nội dung thâm định này cũng đồng thời phải đánh giá tính phù hợp của dự án với chiến lược. quy hoạch phát triển của từng ngành, vùng, địa phương và cả nước và quy định của pháp luật. Nội dung thâm định này chỉ đánh giá một cách khái quát
dự án đề nhằm trả lời các câu hỏi:
- Mục tiêu đầu tư của dự án có phù hợp với quy hoạch. kế hoạch phát triển
của ngành, vùng, địa phương và nhu cầu thị trường hay không?
- Lựa chọn quy mô. hình thức đầu tư có phù hợp với khả năng mở rộng thị phần. yêu cầu thị trường, khả năng chiếm linh/tham nhập vào thị trường trong thời
gian nhất định hay không?
Day là những cơ sở khái quát dé có thé thấy rõ được những thuận lợi, khó
khăn của dự án và là cơ sở để các ngân hàng thương mại quyết định việc đầu tư dự
án có hợp lý không. Nếu hợp lý. tiếp tục phân tích các nội dung trên cụ như dưới
đây.
CBTĐ đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu dé thâm định sự cần thiết
phải đầu tư
Thẩm định sự cân thiết phải đầu tư
Khi đánh giá tính cần thiết phải đầu tư dự án, CBTĐ dựa vào mục tiêu và định hướng chiến lược đầu tư của khách hàng, tình hình cung- cầu của thị trường sản phẩm dự án, cơ hội tại thời điểm đầu tư, dé chi ra tinh cần thiết phải thực hiện dự án.
Ví dụ minh họa: Thâm định sự cần thiết phải đầu tư của dự án đầu tư “Xây dựng thêm xưởng chế biến Bia Sài Gòn - Mê Linh, Hà Nội” của Công ty CP Bia Sài
gòn Hà Nội SABECO, CBTĐ đã đánh giá việc sớm hoàn thành dự án này sẽ đem lại
nhiều lợi thế trong hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty như:
- Tiềm năng thị trường bia tại Việt Nam vẫn đang trên đà “mở rộng lượng
câu”;kh)
39
- Xây dựng chuỗi cơ sở vật chất cần thiết cho hoạt động kinh doanh (hệ thống
kho tàng. chế biến và đóng gói sản phâm) của Công ty trong chiên lược phát triên 10
năm tới;
- Mở rộng sản xuất và kinh doanh cho Công ty;
- Cơ hội và thời điểm phù hợp dé đầu tư dự an;
Nhận xét của sinh viên: CBTĐ đã đánh giá được tính khả thi của dự án với
chiến lược phát triển của công ty, dự án ra đời sẽ đáp ứng tối đa nhu cau trên thị
trường. Tuy nhiên, CBTĐ chưa thực hiện đánh giá tính phù hợp của dự án với quy
hoạch. kế hoạch của ngành, vùng va địa phương, đặc biệt đối với các dự án thuộc
lĩnh vực đặc biệt san xuất chế biến đồ uống như đã nêu trong ví dụ thì việc đánh giá
này khía cạnh này hết sức cần thiết.
b. Thẩm định hồ sơ, thủ tục pháp lý của dự án
Điều kiện tiên quyết để một dự án có thể được triển khai là dự án đó phải có
tính khả thi về mặt pháp lý. Do vậy, một dự án dù có mang lại hiệu quả kinh té cao nhưng không tuân thủ theo luật pháp. các chính sách quy hoạch kế hoạch phát triển kinh tế xã hội thì dự án cũng không thể được chấp nhận thực hiện. chính vì vậy cần
phải tiền hành thẩm định khía cạnh pháp lý của dự án. Thông thường hồ sơ pháp lý
của dự án đầu tư cần có bao gồm:
- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án
- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), báo cáo nghiên cứu khả thi - Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán đã được phê duyệt
- Các quyết định, văn bản, hợp đồng kinh tế cần thiết khác
CBTD đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu dé thẩm định khía cạnh pháp
lý của dự án.
Hồ sơ dự án đầu tư bao gồm:
- Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu của Ngân hàng).
- Các hợp đồng kinh tế chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư, doanh
nghiệp...
- Các giấy tờ về sử dụng đất của Dự án.
- Tài liệu chứng minh vôn đâu tư.
40
- Văn ban đã có hoặc bồ sung liên quan đến quá trình đấu thầu thực hiện dự án
(nếu có).
- Giấy tờ khác liên quan đến Dự án đầu tư, mục đích sử dụng tiền vay và đảm
bảo Du án được triển khai hợp pháp.
Điều kiện dé một dự án có thé được thực hiện là dự án đó phải có tính khả thi
về mặt pháp lý và các quy định của Nhà nước. Sau đó, CBTD cần xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành.
quy hoạch xây dựng: kiểm tra hồ sơ dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước.
các quy định, các chế độ ưu dai; văn bản của các cơ quan có thầm quyền về tác động
môi trường, phương án phòng cháy chữa cháy...
CBTD tại PVcomTrung Yên đã xem xét hồ sơ pháp lý dự án mà khách hàng
gửi tới đã có đầy đủ các giấy tờ hay chưa, cần bổ sung những loại hồ sơ giấy tờ nào
không? Đồng thời cán bộ đánh giá tính hợp pháp của các loại giấy tờ này.
Vi dụ minh hoa: Thâm định pháp lý dự án “Đầu tư, xây dựng công trình Khu
đô thị Đại Kim- Hoàng Mai, Hà Nội” của Công ty Đầu tư xây dung số 2 Hà Nội — HACINCO. Sau khi xem xét danh mục các hồ sơ do khách hàng cung cấp: Hồ sơ do
cơ quan có thầm quyền cấp; Hồ sơ do doanh nghiệp ban hành CBTĐ đã đưa ra kết
luận hồ sơ pháp lý của dự án là đầy đủ.
Nhân xét của sinh viên: Danh mục hồ sơ, giấy tờ mà Chi nhánh yêu cầu khách hàng cung cấp tương đối đầy đủ, cụ thé làm căn cứ để có thông tin tiến hành thẩm định và đánh giá sự phù hợp với định hướng, mục tiêu đề ra.
1.2.5.4. Tham định về phương diện thị trường dự án
Thị trường quyết định sự thành bại của một dự án, do vậy thâm định phương diện thị trường là một trong những nội dung không thể thiếu khi đánh giá tính khả thi
của dự án đầu tư.
Các nội dung thẩm định bao gom
e Đánh giá tong quan về cung-cau sản phẩm dự án
Khi đánh giá tong quan nhu cau sản phẩm của dự án cần đánh giá các mặt sau:
- Phân tích quan hệ cung - cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án
- Dinh dạng sản pham của dự án
41
- Đặc tinh thị hiếu của người tiêu dùng đối với sản phẩm. dịch vụ đầu ra của
dự án. Tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm. dịch vụ thay thế đến thời điểm
thâm định dự án
- Xác định tổng lượng cung ứng hiện tại và số lượng sản phẩm cung ứng cùng
loại, mức độ đáp ứng thị trường hiện tại.
e Thâm định thị trường sản phẩm và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án, xem
xét, ngân hàng sẽ phân tích tính hợp lý việc xác định thị trường mục tiêu của dự án
là thay thé hàng nhập khâu, xuất khẩu hay chiếm lĩnh thị trường nội địa của các nhà sản xuất khác.
Đề đánh giá mức độ đạt được các mục tiêu thị trường, ngân hàng cần thẩm
định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án đối với:
o Thị trường nội địa
- Hình thức, mẫu mã, giá cả và chất lượng sản phẩm của dự án so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có ưu thế gì không?
- Sản phẩm có phù hợp với thị hiểu người tiêu dùng, xu hướng tiêu thụ hiện
nay hay không?
o Thị trường nước ngoài
- Những cơ ché, chính sách, quy định của Nhà nước đối với các sản phẩm xuất khẩu cần được đảm bảo. Sản pham có khả năng dat các yêu cầu về tiêu chuẩn dé xuất khâu hay không (tiêu chuẩn chất lượng, vệ sinh, môi trường... )
- Quy cách, chất lượng, mẫu mã, giá cả có những đặc điểm nào nỗi trội so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường dự kiến xuất khẩu; so với sản phâm cùng loại của Việt Nam đã thâm nhập được vào thị trường xuất khẩu dự kiến.
e Dự báo mức độ tiêu thụ về sản pham cua du an
Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thu, công suất thiết kế và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án, CBTĐ phải đánh giá những dự kiến về khả năng tiêu thụ
sản pham của dự án sau khi đi vào hoạt động đã hợp ly chưa.
- Những thay đổi giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra hàng năm
42
- Những biến chuyền về cơ chế chính sách trong và ngoài nước ảnh hưởng đến
giá bán, cơ cầu sản phẩm của dự án
- Khả năng bao tiêu sản phẩm của đơn vị cung cấp hoặc các thành viên sáng
lập Công ty hoặc cam kết tiêu thụ sản phẩm của một hoặc một số bạn hàng (nếu có)
- Việc dự kiến này làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính ở các phần sau
e Đánh giá phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối sản phẩm của dự án
Xem xét, đánh giá tiên các mặt như :
- Cách thức tiêu thụ sản pham dự án như thé nào?
- Chiến lược tiếp thị, quảng bá sản phẩm dự án được triển khai ra sao ?
- Mạng lưới phân phối sản phẩm , phương thức thanh toán khi mua bán sản
phẩm là trả góp hay trả ngay...
- Phương tiện, khoảng cách vận chuyền các sản phẩm từ nơi cung ứng đến nơi
tiêu thụ, giá cả/chi phí vận chuyển
CBTD đã sử dụng kết hợp phương pháp thâm định theo trình tự, phương pháp
so sánh đối chiếu để thẩm định nội dung thị trường của dự án.
Thị trường là yếu tố quan trọng quyết định sự thành bại của một dự án, do vậy thâm định phương diện thị trường là một trong những nội dung không thể thiếu khi
đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư. Các nội dung thâm định của CBTĐ bao gồm : s Đánh giá thị trường đầu ra và thị trường đầu vào của sản phẩm dự án:
° Thị trường đầu vào sản phẩm dự án hiện tại và tương lai.
CBTD tiến hành định dang san phâm của dự án về hình thức, chất lượng....và nghiên cứu nhu cầu của khách hàng xem sản phẩm có ưu thế hay không. Từ đó xác định nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lại đối với sản phẩm dự án, ước tính
mức tiêu thụ hàng năm của thị trường.
° Thị trường đầu ra thị trường của sản phẩm dự án:
CBTD thu thập thông tin về các doanh nghiệp hay dự án có cùng sản phẩm
cung cấp. Sau đó, phân tích những biến động của thị trường trong tương lai khi có những dự án khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm dự án. Từ đó xem xét, đánh
giá phương thức tiêu thụ, phương án tiếp thị, quảng bá sản phẩm của dự án.
43
° Xem xét các chính sách của chủ đầu tư trong việc tổ chức hệ thống mạng lưới tiêu thụ sản phâm của dự án, hệ thống bán hàng, đại lý phân phối, phương thức
bán hàng qua trung gian phân phối hay bán theo đơn đặt hàng...
° Xem xét phương thức, chi phí vận chuyền các sản phẩm của dự. án đến nơi
tiêu thụ.
Vi dụ minh họa: Khi đánh giá tình hình cung cầu về sản phẩm dự án “Xây
dựng thêm xưởng chế biến Bia Sài Gòn - Mê Linh, Hà Nội”, CBTD đã có những
đánh giá tiềm năng thị trường về sản phẩm của dự án là đồ uống, nước giải khát
được ưa chuộng (bán nội địa). Trong dự án này CBTĐ của PVcomTrung Yên mới
chỉ dừng lại ở việc đánh giá về cung- cau thi truong tai thoi diém hién tai. Viéc danh giá này mang tinh chất chủ quan, chưa có số liệu chắc chắn mang tính thuyết phục cao do có nhiều khuyến cáo của Bộ Y Tế về sản lượng bia tiêu thụ đang cần được
giảm thiểu.
CBTD khá day đủ, chi tiết. Các cán bộ đã đưa ra những con số về nhu cầu của thị trường về sản phẩm dự án, mức độ thực cung hiện tại từ đó chỉ ra khoảng trống thị
trường tiềm năng cho dự án và dự báo về xu hướng và tiềm năng của thị trường trong tương lai. Tuy nhiên, nội dung dự báo cung cầu thị trường không được phân tích ở tất cả các dự án mà chỉ được đánh giá ở một vài dự án bất động sản có quy mô rất
lớn, nhưng việc dự báo vẫn mang tính chủ quan khi không sử dụng các phương pháp
dự báo khoa học như hồi quy tương quan... các đánh giá này mới chỉ đưa ra được dự đoán diễn biến thị trường trong thời gian ngắn chưa phù hợp với thời gian thực hiện
dự án đầu tư.
1.2.5.5. Thẩm định phương điện kĩ thuật dự án o_ Địa điểm xây dựng
Xem xét, đánh giá tính khả thi về địa điểm xây dựng của dự án trên các
phương diện:
- Đánh giá địa điểm xây dựng dự án có thuận lợi về giao thông, có gần noi cung cấp nguyên vat liệu và thị trường tiêu thụ hay không. Dia điểm xây dựng có
gần khu dân cư hay không, phong tục tập quán, thu nhập và thị hiếu tiêu dùng... của
người dân khu vực này ra sao
44
- Dia điểm xây dung có nam trong khu quy hoạch phát triển kinh tế xác hội của địa phương, vùng, đất nước hay không. Các điều kiện về địa hình, khí hậu. môi
trường... có những khó khăn thuận lợi như thế nào
- Điều kiện tự nhiên của địa điểm: địa hình, khí hậu, môi trường... ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án như thế nào
© Quy mô sản xuât và sản phâm của dự án
Trong nội dung này phân tích đánh giá các khía cạnh sau :
- Công suất thiết kế của dự án là bao nhiêu? Công suất này có phù hợp với khả năng về tài chính, nguồn lực cũng như nhu cầu thị trường tiêu thụ hay không
- Sản phẩm của dự án là sản phẩm mới hay đã có sẵn trên thị trường, mẫu mã
chất lượng ra sao?
- Sản phẩm của dự án là loại sản phẩm mới hay đã có sẵn trên thị trường - Các đặc tính về mẫu mã, chất lượng sản phẩm như thế nào?
o Thẩm định phương án lựa chọn máy móc thiết bị đây chuyền công nghệ
- Trình độ tiên tiến của công nghệ so với trình độ công nghệ trung bình của
ngành ở Việt Nam cũng như so với thế giới
- Đánh giá phương thức chuyên giao công nghệ, khả năng tiếp thu kiến thức
và vận hành dây chuyền công nghệ của chủ đầu tư
- Đánh giá tính hợp lý về công suất, số lượng, chủng loại các máy móc trong dây chuyền cũng như tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất
- Đánh giá tính hợp lý về giá cả của máy móc thiết bị
o Thâm định khả năng đáp ứng các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất
Để đánh giá được khả năng đáp ứng các yếu tố đầu vào của dự án cần xác
định các nội dung sau:
- Nguyên vật liệu của dự án là những loại nào, số lượng các nhà cung cấp các nguyên vật liệu đó ra sao, khả năng cung cấp và mức độ tín nhiệm của các nhà
cung cấp này như thế nào?
- Nguồn cung cấp nguyên vật liệu có gần nơi sản xuất hay không, phương thức va chi phí vận chuyền dự kiến
45
- Sự biến động về giá cả của các loại nguyên vật liệu này như thế nào. trong
trường hợp phải nhập khẩu nguyên vật liệu thì cần phải đánh giá chính sách nhập
khâu. tỷ giá nhập khâu như thê nào
- Nguồn cung cấp điện, nước, nhiên liệu cho dự án
o Thâm định phương án thi công, xây dựng công trình
- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với quy hoạch chung không, có tận dụng được các cơ sở vật chất hiện có hay không?
- Xem xét đánh giá tong dự toán của công trình và dự toán của từng hạng mục
công trình
- Đánh giá năng lực, uy tín của các nhà thầu tham gia thi công các hạng mục
công trình.
- Vấn đề cơ sở hạ tầng giao thông, điện, cấp thoát nước...
- Các giải pháp thi công các công trình hạng mục phức tap, mang tính chất đặc
thù ( nếu có)
o Tham định phương diện đền bù tái định cu, môi trường, phòng cháy chữa
cháy
- Diện tích đất phải đền bù các loại và chi phí đền bù (nếu có)
- Vấn đề di dân, tái định canh, định cư và các chỉ phí liên quan... (nếu có)
- Xem xét, đánh giá các giải pháp về môi trường, phòng cháy chữa cháy của dự
án có đầy đủ, phù hợp chưa, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong
trường hợp yêu cầu phải có hay chưa
Trong nội dung này CBTĐ đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để
thâm định tính khả thi vê phương diện kỹ thuật của dự án.
Khi đi vào thẩm định nội dung kỹ thuật của dự án CBTĐ đã tiến hành phân
tích đánh giá các khía cạnh sau:
Tính hợp lý trong việc:
8 Lựa chọn hình thức đầu tư
- CBTĐ phân tích xem tính hợp lý của việc nhà đầu tư lựa chọn 1 trong
những hình thức đâu tư như đâu tư mới; đâu tư mở rộng: cải tạo và đôi mới công
nghệ...