Phần 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ
2.2.5. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng tại xã, thị trấn
Điều 135 Nghị định 181/2004 quy định:
Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (1) bộ hồ sơ gồm có:
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ.
- Một trong các loại giấy tờ (nếu có) về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai.
- Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu có).
Việc cấp GCNQSDĐ được quy định như sau:
a) UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ sử dụng quy định tại khoản 1,
2 và 5 điều 50 Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đó đã xét duyệt, công bố, công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn trong thời gian 15 ngày, xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp GCNQSDĐ, gửi hồ sơ tới văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì làm trích lục bản đồ hoặc trích sao đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, gửi hồ sơ những trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ kèm theo trích lục (trích sao) bản đồ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp quyết định cấp GCNQSDĐ, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được nhà nước cho thuê đất.
d) Thời gian thực hiện công việc quy định tại các điểm a, b và c khoản này không quá 55 ngày làm việc không kể thời gian công bố công khai danh sách. Các trường hợp xin cấp GCNQSDĐ và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, kể từ ngày UBND xã, phường, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được GCNQSDĐ.
- Đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ cho trang trại thì trước khi cấp GCNQSDĐ theo quy định trên phải thực hiện rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại điều 50 của Nghị định này.
Quy trình đăng ký và cấp GCNQSD đất
Theo thông tư 1990/2001 của Tổng cục Địa chính quy định quy trình đăng ký cấp GCNQSD đất bao gồm 4 bước như sau[11]:
Bước 1: Công tác chuẩn bị
Thành lập hội đồng đăng ký đất xã, phường, thị trấn. Hội đồng đăng ký đất là tổ chức tư vấn cho UBND xã, phường, thị trấn trong việc xét đơn đăng ký các quyền sử dụng đất tại cấp xã. Thành phần gồm 5 - 7 thành viên, bao gồm các thành viên bắt buộc như sau:
- Phó chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn làm chủ tịch hội đồng.
- Cán bộ phụ trách tư pháp - phó chủ tịch hội đồng.
- Cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn - thư ký hội đồng.
- Chủ tịch UBND - Ủy viên hội đồng.
- Trưởng thôn, ấp, bản, tổ trưởng tổ dân phố - Ủy viên hội đồng.
Bước 2: Kiểm tra tài liệu
Trước khi kiểm tra phải đánh giá các loại tài liệu đất đai hiện có tại địa phương để lựa chọn các loại tài liệu có thể sửa để chỉnh lý sai sót hoặc biến động cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất đáp ứng được các yêu cầu đăng ký. Các loại tài liệu cần kiểm tra đánh giá yêu cầu bao gồm:
Đối với bản đồ mới đo đạc cần kiểm tra hình thể, diện tích các thửa đất, có ý kiến phản ánh, khiếu nại của cán bộ và nhân dân địa phương. Ngoài ra cần rà soát lại tên chủ sử dụng đất, loại đất và ký hiệu loại đất thể hiện theo tổng cục Địa chính.
Nếu không có nguồn gốc tài liệu đất đai nào thì tuy theo điều kiện của thể của địa phương có thể tố chức đo đạc đơn giản, để dể tính diện tích và vẽ sơ đồ vị trí phục vụ cho việc đăng ký đất đai, hướng đẫn cho chủ sử dụng tự đo đạc xác định diện tích và kê khai đăng ký theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg.
Bước 3: Tổ chức kê khai đăng ký đất đai
* Đối tượng phạm vi áp dụng
- Hộ gia đình, cá nhân: Toàn bộ diện tích sử dụng vào tất cả các mục đích.
- Các tổ chức đang sử dụng đất nhưng chưa kê khai đăng ký và cấp GCNQSD đất.
* Hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất.
Hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất do người sử dụng đất lập 1. Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất (theo mẫu ban hành)
2. Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất do UBND cấp xã chứng nhận 3. Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất sử dụng
4. Văn bản ủy quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất (nếu có).
* Trình tự thực hiện:
5. Người sử đất có trách nhiệm nộp hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất tại UBND xã nơi có đất.
6. UBND xã có trách nhiệm thẩm tra và xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất có các nội dung như sau:
- Hiện trạng sử dụng đất: Tên người sử dụng đất, diện tích, vị trí, loại đất và ranh giới thửa đất.
- Nguồn gốc sử dụng đất
- Tình trạng chấp, khiếu nại về đất - Quy hoạch sử dụng đất
Bước 4: Xét duyệt đơn đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất
Thời hạn hoàn thành xét duyệt đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyện sử dụng đất tại cấp xã kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với trường hợp cấp giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật là không quá 7 ngày với các trường hợp khác la không quá 15 ngày.
Các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật thì phải thông qua hội đồng đăng ký đất đai do UBND xã thành lập.
* Nội dung thẩm định gồm:
1. Mức độ đầy đủ, chính xác của hồ sơ, xác định đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất.
2. Kết quả thẩm định được ghi vào đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất của người sử dụng.
3. Tờ trình thẩm định hồ sơ cấp GCNQSD đất.
4. Dự thảo quyết định cấp GCNQSD đất kèm theo danh sách các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp GCNQSD đất.
5. GCNQSD đất cho những trường hợp đủ điều kiện
Thời gian hoàn thành việc thẩm định và lập hồ sơ trình duyệt cơ quan Địa chính cấp Huyện là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
* Duyệt cấp
Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do cơ quan cùng cấp chuyển đến, UBND cấp huyện, cấp tỉnh xem xét thẩm định cấp GCNQSD đất.
Cơ quan Địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSD đất có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện quyền ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ cho hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh khó khăn theo quy định của pháp luật được UBND cấp xã nơi cư trú xác nhận vào đơn đề nghị và được cơ quan thuế xác nhận vào tờ ghi nợ và tờ khai nộp tiền.
- UBND cấp xã nơi có đất có trách nhiệm đăng ký vào sổ địa chính và giao GCNQSD đất cho người sử dụng đất.