2. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
2.1. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp
Theo quy định tại Điều 342 của Bộ Luật dân sự năm 2005 thì “thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Thế chấp tài sản là hình thức theo đó bên đi vay phải chuyển các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng các tài sản bảo đảm cho ngân hàng nắm giữ trong thời gian thoả thuận để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay. Tuy nhiên không phải bất cứ một loại tài sản nào cũng có thể đem đi thế chấp mà nó phải thỏa mãn một số điều kiện nhất định tùy thuộc vào quy định của pháp luật. Các tài sản thường được dùng thế chấp gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất;
- Tàu biển theo quy định của bộ Luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;
- Trường hợp được thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Đối với hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài
sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Đây là một điểm quan trọng khi ngân hàng thỏa thuận với người đi vay về thế chấp tài sản. Nó có thể nâng cao giá trị cho tài sản thế chấp và bảo đảm tốt hơn cho ngân hàng
Khi được dùng làm vật thế chấp, tài sản thế chấp vẫn tham gia trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh của bên thế chấp nên việc kiểm tra tình trạng tài sản thế chấp, xem xét tính hợp pháp của tài sản được NHTM chú trọng. Hiện nay do đặc điểm hoạt động của khách hàng cũng như các NHTM tại Việt Nam, quyền sử dụng đất được chủ yếu dùng trong hình thức thế chấp bảo đảm vốn vay do dễ dàng trong quản lý, dễ thẩm định, ngoài ra trong trường hợp cần xử lý thì việc phát mại tương đối nhanh chóng, thủ tục giao nộp giấy tờ liên quan đến tài sản đã được các NHTM đơn giản hoá, thuận tiện cho khách hàng trong giao dịch.
Trong thực tế, trừ các ngân hàng, các công ty tài chính có thể nắm giữ nhiều chứng khoán, còn doanh nghiệp thì tài sản chủ yếu là hàng hoá và tài sản cố định.
Trong đó, nhiều tài sản khi trở thành đảm bảo cho các khoản tài trợ của ngân hàng vẫn phải tham gia vào quá trình hoạt động, những tài sản này khách hàng không thể cầm cố. Và giá trị của tài sản loại này thường lớn nên doanh nghiệp có thể vay ngân hàng với quy mô lớn. Hơn nữa, các tài sản loại này thường cồng kềnh, phân tán nên việc bán hoặc chuyển nhượng cũng không đơn giản.
Thế chấp tài sản để vay vốn cho phép người nhận tài trợ được sử dụng tài sản đảm bảo phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Đó là một thuận lợi, song trong quá trình sử dụng sẽ làm biến dạng tài sản, khả năng kiểm soát tài sản bị hạn chế gây thiệt hại cho ngân hàng. Chính vì thế mà khi nhận thế chấp ngân hàng cần phải xem xét kĩ càng cũng như có những thỏa thuận hợp lý với bên đi vay để bảo đảm được chất lượng bảo đảm tiền vay đối với tài sản thế chấp.
Phân loại thế chấp tài sản:
Các hình thức thế chấp tài sản rất đa dạng và phong phú, tùy thuộc vào mỗi tiêu thức hoặc căn cứ khác nhau ta có cách phân loại thế chấp khác nhau.
- Căn cứ vào tính chất pháp lý ta có hai loại: Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng:
Thế chấp pháp lý: là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay không trả được nợ thì ngân hàng được quyền bán tài sản hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữư mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ toà án can thiệp.
Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường): là hình thức thế chấp mà trong đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm cho món vay. Khi người vay không thực hiện đươc nghĩa vụ trả nợ như trong hợp đồng tín dụng thị ngân hàng không được tự ý xử lý tài sản mà phải dựa trên cơ sở sự thoả thuận giữa hai bên hoặc sự can thiệp của toà án.
Hai hình thức này đều có những ưu nhược điểm riêng. Nếu thế chấp pháp lý một mặt đảm bảo cho ngân hàng trong việc nhanh chóng xử lý tài sản để thu hồi nợ, thì mặt khác hình thức này lại tốn kém chi phí như chi phí đăng ký giao dịch bảo đảm, chi phí công chứng... và mỗi khi thay đổi hoặc kết thúc hợp đồng lại phải tiến hành chuyển giao lại quyền sở hữu hoặc làm lại hợp đồng. Còn đối với thế chấp công bằng thì thủ tục đơn giản, ít tốn kém nhưng lại khó khăn cho ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm.
- Căn cứ vào tính chất của bất động sản ta lại có: thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản:
Thế chấp toàn bộ bất động sản: là hình thức thế chấp mà trong đó các vật phụ gắn liền với bất động sản đó cũng được tính vào giá trị của tài sản thế chấp.
Thế chấp một phần bất động sản: có nghĩa là vật phụ gắn liền với bất động sản đó không được tính vào giá trị của tài sản thế chấp nếu hai bên không có thoả thuận
riêng. Thế chấp một phần bất động sản xảy ra trong trường hợp tài sản thế chấp có thể phát mại riêng mà không ảnh hưởng gì đến quyền lợi của bên nhận thế chấp.
Đối với thế chấp toàn bộ bất động sản thì ngân hàng phải quản lý cả các vật phụ gắn liền (có thể là nhà cửa, cây quý...), như trên đã nói, điều này không hề dễ dàng và có thể ảnh hưởng đến chất lượng bảo đảm tiền vay nếu ngân hàng không có sự quản lý tốt. Tuy nhiên nếu phải thanh lý thì thế chấp toàn bộ sẽ dễ được thanh lý hơn là thế chấp một phần bất động sản.
Các bên trong quan hệ thế chấp tài sản:
Cũng như các quan hệ thế chấp khác, chủ thể của giao dịch bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay bao gồm bên thế chấp – bên bảo đảm (bên phải dùng bất động sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ) và bên nhận thế chấp – bên được bảo đảm bằng bất động sản thế chấp.
Bên thế chấp: là khách hàng vay, bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh, pháp nhân Việt Nam và cá nhân, pháp nhân nước ngoài có đủ điều kiện vay vốn tại TCTD theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Bên thế chấp không chỉ giới hạn là chủ sở hữu bất động sản (bao gồm cả chủ sở hữu chung theo phần) mà còn có thể là người giám hộ, pháp nhân Nhà nước có quyền quản lý, sử dụng bất động sản và pháp nhân, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất.
Bên nhận thế chấp: là các TCTD đã cấp tín dụng dưới hình thức cho vay đối với khách hàng vay theo quy định của Luật các TCTD.
Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong thế chấp tài sản:
Là nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đối với TCTD, bao gồm tiền vay (nợ gốc), lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có) được ghi trong hợp đồng tín dụng mà khách hàng vay phải trả theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có) không thuộc phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu các bên có thỏa thuận. Nghĩa vụ trả nợ ghi trong hợp đồng tín dụng có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều bất động sản thế chấp của
khách hàng vay, với điều kiện tổng giá trị các bất động sản thế chấp phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm.
Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp tài sản:
“Nội dung chủ yếu của hợp đồng (giao dịch) thế chấp tài sản có ý nghĩa rất quan trọng, nó là những điều khoản không thể thiếu được đối với hợp đồng. Nếu không thỏa thuận được những điều khoản đó, thì hợp đồng (giao dịch) thế chấp bất động sản của khách hàng vay không thể hình thành (giao kết) được” [49, Tr. 188 – 191].
- Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm: là nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đối với TCTD, bao gồm tiền vay (nợ gốc), lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có) được ghi trong hợp đồng tín dụng mà khách hàng vay phải trả theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có) không thuộc phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu các bên có thỏa thuận.
- Mô tả bất động sản thế chấp của khách hàng vay: việc mô tả bất động sản thế chấp của khách hàng vay phải cá biệt hóa được bất động sản thế chấp với các bất động sản khác.
- Giá trị của bất động sản thế chấp: bất động sản thế chấp được định giá theo thỏa thuận các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
- Bên giữ bất động sản thế chấp: các bên có thể thỏa thuận bất động sản thế chấp do khách hàng vay giữ, hoặc do người thứ ba giữ. Nếu không thỏa thuận, bất động sản thế chấp thuộc quyền chiếm giữ của khách hàng vay.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp
- Các trường hợp xử lý và phương thức xử lý bất động sản thế chấp: Các bên có thể thỏa thuận trong trường hợp cụ thể nào thì bất động sản thế chấp được xử lý và những phương thức cụ thể nào được áp dụng để xử lý bất động sản thế chấp của khách hàng vay.
- Các thỏa thuận khác.