2. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
2.4. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với TCTD. Theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm (Bộ Luật dân sự năm 2005, Nghị định 163/2006/CP-CP ngày 29/12/2006), tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Tài sản hình thành trong tương lai có thể là động sản hoặc bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được ký kết. Theo đó trong thời gian từ khi ký hợp đồng cho đến khi hình thành tài sản bằng vay vốn, hình thức bảo đảm đối với khoản tiền vay là uy tín của khách hàng. Chỉ khi tài sản được hình thành, những tài sản này mới bắt đầu trở thành các hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản.
Điều 320 BLDS năm 2005 đã quy định “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thánh trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác lập hoặc giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết”.
Để tài sản hình thành từ vốn vay trở thành vật bảo đảm tiền vay khách hàng phải thoả mãn các điều kiện:
- Có khả năng tài chính và có các nguồn thu hợp pháp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ;
- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh khả thi và có hiệu quả hoặc có dự án, phương án phục vụ đời sống khả thi;
- Khách hàng vay phải có mức vốn tự có (vốn chủ sở hữu) tham gia dự án đầu tư và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba tối thiểu bằng 15% tổng mức vốn đầu tư.
Các NHTM phải đặc biệt chú trọng việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay, vì trong trường hợp giao dịch bảo đảm được giao kết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ trong tương lai có thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm đó, không phụ thuộc vào thời điểm xác lập giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ trong tương lai (Điều 69 Nghị định 163).
Các trường hợp TCTD áp dụng cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay:
- Thứ nhất: TCTD cho vay trung hạn, dài hạn đối với các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ đời sống. Trong trường hợp này, khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay phải đáp ứng các điều kiện:
+ Đối với khách hàng vay: Khách hàng vay phải có tín nhiệm đối với TCTD trong việc vay vốn, hoàn trả vốn vay; Phải có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ; Có dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi hoặc có dự án, phương án phục vụ đời sống khả thi; Có mức vốn tự có tham gia dự án và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 15%
vốn đầu tư của dự án.
+ Đối với tài sản: Tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm tiền vay phải xác định được quyền sở hữu hoặc được giao quyền sử dụng; phải xác định được số lượng, giá trị và được phép giao dịch. Nếu tài sản là bất động sản gắn liền với đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn đến khi tài sản đã được hình thành và đưa vào sử dụng.
- Thứ hai: Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết định giao cho TCTD cho vay đối với khách hàng vay và đối tượng vay trong một số trường hợp cụ thể.
Trường hợp này, khách hàng vay và tài sản dùng để bảo đảm không cần thỏa mãn các điều kiện nói trên.
Hình thức của hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay
Các Điều 327 và 343 BLDS năm 2005 đều có quy định: hình thức của các hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản là phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng). Nếu pháp luật có quy định, các văn bản đó phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, khi tài sản đã được hình thành đưa vào sử dụng, các bên phải lập phụ lục hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay, trong đó mô tả đặc điểm, xác định giá trị tài sản đã hình thành.
Nội dung, thủ tục ký kết và thực hiện hợp đồng
Hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay được thực hiện theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.Hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay được công chứng, chứng thực nếu các bên có thỏa thuận.