CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.4. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Hoài Đức
2.4.3. Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.4.3.1. Thuận lợi
- Về phía Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai: với tổng số lượng cán bộ là 19 người, 01 cán bộ có trình độ thạc sỹ, 18 cán bộ có trình độ đại học (trong đó có 09 cán bộ đang theo học thạc sỹ), có thể thấy rằng đội ngũ cán bộ thực hiện công tác đăng ký biến động đất có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cao. Mặt khác phần lớn các cán bộ đều là người tại địa phương nên nắm rất rõ địa bàn, đây cũng là điều kiện thuận lợi
74
trong công tác thẩm định thực địa. Đội ngũ cán bộ tuổi còn khá trẻ nên rất năng động, tích cực học hỏi và nhiệt tình trong công việc.
- Trình độ dân trí và hiểu biết pháp luật đất đai của người dân trên địa bàn huyện tương đối cao, người sử dụng đất ý thức được vai trò của công tác đăng ký biến động đất đai nên thường xuyên chủ động liên hệ với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn thực hiện thủ tục biến động.
- Hệ thống pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiện, đặc biệt là khi Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực là điều kiện cần và là cơ sở pháp lý chủ yếu phục vụ cho công tác đăng ký biến động.
UBND thành phố Hà Nội thường xuyên có văn bản hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn vướng mắc.
2.4.3.2. Khó khăn
Tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế diễn ra mạnh cũng gây ra không ít những vấn đề bất cập trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt là tình hình vi phạm đất đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và thị trường giao dịch ngầm (trong đó là việc chuyển quyền sử dụng đất trái quy định của pháp luật và thị trường tín dụng của các tổ chức tín dụng đen).
Hiện nay trên địa bàn huyện còn tồn tại một số vấn đề vướng mắc sau:
-Thực hiện cấp GCN thí điểm theo Luật đất đai năm 1987, năm 1991 UBND huyện Hoài Đức tiến hành cấp GCN cho 02 xã Cát Quế và Đức Thượng, tuy nhiên tại thời điểm cấp GCN, trên GCN không thể hình thể thửa đất, chỉ thể hiện số thửa và số tờ bản đồ; đối chiếu với bản đồ thực tế quản lý tại địa phương thì không trùng khớp trong khi đó không có hồ sơ lưu về quá trình cấp GCN này. Mặt khác, do trình độ hiểu biết pháp luật về đất đai kém mà những năm 1991 – 1995 hàng loạt các trường hợp chuyển nhượng UBND xã Đức Thượng đã tự động xác nhận chỉnh lý vào trang 4 GCN của chủ sử dụng đất cũ và viết thêm vào trang 2 GCN của chủ sử dụng đất mới. Theo quy định tại Điều 28 của Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định xử lý đối với các trường hợp vi phạm quy định về giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất thì bị xử phạt vi phạm vi phạm hành chính.
Đối với các trường hợp tẩy xóa có đóng dấu của UBND xã và việc tẩy xóa, viết thêm số thửa diện tích ở trang 2, chỉnh lý biến động ở trang 4 của UBND xã Đức Thượng như đã nêu ở trên. Theo quy định phải làm rõ trách nhiệm của tổ chức cá nhân
75
có hành vi vi phạm. Tuy nhiên thời điểm vi phạm từ năm 1993, 1994 thì chưa có hướng dẫn cụ thể phải thực hiện như thế nào, trong khi các cá nhận thực hiện hành vi vi phạm đã về hưu hoặc đã chết. Đối với những trường hợp như vậy, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chưa thực hiện tiếp thủ tục đăng ký biến động, đã có báo cáo với Sở Tài nguyên và môi trường nhưng cũng chưa nhận được hướng dẫn thực hiện.
-Năm 1999, UBND huyện thực hiện cấp GCN đất nông nghiệp được giao đất theo Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ. Trong đó mỗi hộ gia đình do chủ hộ làm đại diện được cấp chung 01 GCN bao gồm nhiều thửa được giao cho các thành viên trong hộ. Hiện nay, các thành viên trong hộ đã tách khẩu riêng, có nhu cầu tách trả phần diện tích được giao cho cá nhân. Tuy nhiên trong Luật đất đai năm 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành luật và văn bản hướng dẫn của UBND thành phố Hà Nội thì không đề cập nội dung này và cũng không có trình tự, thủ tục thực hiện. Do đó, đây là vấn đề nóng trên địa bàn huyện, gây bức xúc trong nhân dân. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đã nhiều lần báo cáo xin ý kiến chỉ đạo của Sở Tài nguyên và môi trường, UBND huyện Hoài Đức nhưng cũng chưa nhận được văn bản hướng dẫn thực hiện.
-Đối với trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai (li hôn) có Bản án của tòa án, trong bản án thể hiện việc phân chia thửa đất cho các bên có liên quan, tuy nhiên GCN đã cấp do một bên cất giữ và không chịu nộp để chỉnh lý mà bản án cũng không tuyên hủy GCN. Nay một bên có liên quan đề nghị cấp GCN, đối chiếu với quy định hiện hành thì không có trình tự, thủ tục giải quyết đối với dạng hồ sơ này.
- Thực hiện Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/03/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở tổ chức lại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc UBND quận, huyện, thị xã. Hiện nay, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đã đi vào hoạt động được hơn 01 năm, toàn bộ hồ sơ đăng ký được thực hiện tại Chi nhánh, sau đó trình Sở Tài nguyên và môi trường ký GCN đối với trường hợp đăng ký biến động mà chủ sử dụng đất yêu cầu cấp mới GCN, việc này gây mất thời gian và chi phí trong quá trình luân chuyển hồ sơ, mặt khác, đối với những trường hợp đặc thù, chưa thể hiện rõ trong quy định, muốn có căn cứ hướng dẫn công dân hoàn thiện hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có văn bản xin ý kiến hướng dẫn của Sở Tài
76
nguyên và môi trường thông qua Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, việc này rất mất thời gian, gây bức xúc cho công dân.
- Dù thực hiện cơ chế một cửa liên thông giữa Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Hoài Đức và Chi cục thuế huyện Hoài Đức, tuy nhiên tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chưa có cán bộ tiếp nhận hồ sơ của Chi cục thuế, toàn bộ hồ sơ vẫn do cán bộ của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận sau đó bộ phận chuyên môn của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin và hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính cho Chi cục thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, việc này mất thời gian và làm chậm tiến độ giải quyết hồ sơ cho công dân.
Để đánh giá thực trạng tình hình đăng ký biến động đất đai, đề tài đã thực hiện xây dựng phiếu điều tra nhanh đối với 20 người dân thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại huyện Hoài Đức, kết quả như sau:
STT
Tổng số phiếu
điều tra
Số lƣợng người dân đã tham gia
giao dịch quyền sử dụng đất
Số lƣợng người dân đã đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền
Số lƣợng người dân
không đăng ký
tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền
Lý do không đăng ký
1 20 20 15 5 -Cảm thấy không cần
thiết: 5người
-Thủ tục phức tạp: 3người -Nộp thuế và lệ phí đăng ký biến động cao: 3người
Trong tổng số 20 phiếu điều tra thì cả 20 người được điều tra đều đã có tham gia giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất, tuy nhiên có 15 người thực hiện đăng ký quan cơ quan nhà nước có thẩm quyền, 05 người không đăng ký qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền lý do chính là họ cảm thấy không cần thiết mà chỉ cần các bên tham gia giao dịch thỏa thuận với nhau là được, điều này cho thấy nhận thức của người dân về
77
vai trò của công tác đăng ký biến động đất đai còn hạn chế, chưa nhận thức được tính pháp lý của nó và cũng chưa nhận thấy được hậu quả của các giao dịch ngầm. Và cũng vì cảm thấy không cần thiết phải đăng ký nên họ cũng không quan tâm đến các thủ tục pháp lý liên quan và thuế, lệ phí phải nộp.
Còn lại 15 người đã thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phân loại điều tra như sau:
Bảng 2.10. Bảng tổng hợp phân loại phiếu điều tra đăng ký biến động đất đai
STT Tiêu chí
Có hiểu biết/
Nhiệt tình/
Đơn giản/
Sớm trước hạn
Có nghe qua nhƣng không
rõ/ Bình thường/ Đúng
hạn
Không biết/
Hách dịch/
Phức tạp/ Quá hạn 1 Hiểu biết pháp luật về thủ
tục đang thực hiện
1/15 10/15 4/15
2 Thái độ phục vụ 10/15 4/15 1/15
3 Thủ tục hành chính 8/15 6/15 1/15
4 Thời gian giải quyết hồ sơ 1/15 12/15 2/15
Nhận xét và đánh giá như sau: Hiểu biết pháp luật về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai của người dân còn hạn chế, phần lớn khi phát sinh sự việc liên quan thì người dân mới tìm đến cơ quan chức năng để được hướng dẫn. Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại huyện Hoài Đức tương đối tốt, người dân đến thực hiện được hướng dẫn nhiệt tình, cán bộ có trình đô chuyên môn cao, hiểu rõ các quy định của pháp luật, thủ tục hành chính đơn giản, đảm bảo giải quyết đúng thời hạn quy định cho công dân.
78