Các nhóm giải pháp chung

CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

3.1. Các nhóm giải pháp chung

3.1.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật

- Cần cụ thể hóa các điều khoản của Luật đất đai, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn và các văn bản của Trung ương phục vụ cho quá trình cấp giấy chứng nhận.

Các Văn bản hướng dẫn phải có sự thống nhất, phù hợp với thực tế nhằm tạo ra sự thống nhất nói chung, khắc phục những bất cập, chồng chéo, không thống nhất giữa Luật đất đai và các Luật khác có liên quan.

+ Tổ chức hội nghị tập huấn Luật đất đai năm 2013, các Nghị định và Thông tư hướng dẫn, trong đó cần nêu rõ những nội dung đổi mới được quy định trong Luật, Nghị định và Thông tư hướng dẫn. Cần thường xuyên có những trao đổi, giải đáp vướng mắc trong quá trình thực hiện.

+ Khi có những văn bản mới ra, cần thực hiện hội nghị tập huấn kịp thời cho hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và cơ quan thực hiện dịch vụ công về đất đai.

+ Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai, đặc biệt những nội dung có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp GCN cho mọi người dân bằng nhiều hình thức khác nhau. Từ đó người dân có thể hiểu và nắm rõ các thủ tục, các quy định của pháp luật về quản lý đất đai, nhất là hiểu về tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận, nhận thức được quyền và lợi ích, cũng như trách nhiệm của mình trong sử dụng đất, từ đó nâng cao vai trò của người dân trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả.

+ Để thiết lập và hoàn thiện công tác cấp GCN, ngoài các văn bản của Trung ương thì UBND thành phố Hà Nội cần vận dụng các văn bản một cách linh hoạt, áp dụng tình hình thực tế của địa phương để xây dựng quy định phù hợp, giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thực tế tại địa phương.

+ Thành phố Hà Nội đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp, có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã; thẩm quyền cấp GCN trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền của mình và cấp đổi, cấp lại GCN là Sở Tài nguyên và môi

79

trường, điều này mất thời gian và chi phí cho việc luân chuyển hồ sơ. Do đó, nên có văn bản hướng dẫn quy định thẩm quyền cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc về các Chi nhánh ở địa phương, tạo điều kiện cho việc tập trung lưu trữ hồ sơ ở một cấp, tránh gây khó khăn cho việc đi lại và chi phí luân chuyển hồ sơ. Hơn nữa, nếu tất cả các trường hợp người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình và cấp đổi cấp lại GCN đều giao cho Sở tài nguyên và môi trường thì số lượng hồ sơ chuyển về quá lớn, dẫn đến ách tắc không đủ thời gian và nhân lực để thực hiện đúng hẹn. Nhà nước cần có chính sách pháp luật đất đai đồng bộ, giải quyết được những vấn đề bức xúc của người dân trong việc sử dụng đất như: công khai rõ ràng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tránh các dự án, quy hoạch treo, tạo điều kiện cho người dân thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất….

+ Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCN, giảm tối đa thời gian và đi lại cho người sử dụng đất trong việc cấp GCN lần đầu cũng như chuyển quyền sử dụng đất, tập trung vào một đầu mối tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, có quy chế rõ ràng quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển và giải quyết hồ sơ.

+ Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng rất hạn chế do lịch sử để lại và việc quản lý về xây dựng, quản lý hồ sơ về nhà ở tại các xã cũng rất yếu kém, không có hệ thống, chuyển quyền qua nhiều chủ. Do đó việc thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật trong việc chứng nhận bổ sung quyền sở hữu nhà ở là rất khó khăn.

Vì vậy, cần có văn bản pháp luật hướng dẫn tháo gỡ những vướng mắc trong thực tế, tạo điều kiện cho những đối tượng này được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

+ Quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký đối với người sử dụng đất theo Khoản 5 Điều 95 của Luật đất đai năm 2013 là 30 ngày (kể từ ngày biến động) đối với các trường hợp: cho thuê; thế chấp; chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế. Tuy nhiên, vẫn chưa có quy định xử lý cụ thể khi người sử dụng đất quá thời hạn 30 ngày mà vẫn không đăng ký biến động, điều này gây khó khăn cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký đã quá hạn.

+ Không có giấy tờ Theo quy định tại các Khoản 1,2,3 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/NĐ-CP thì người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và đáp ứng yêu

80

cầu về quy hoạch thì được xem xét cấp GCN. Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội thì chỉ xem xét đến việc sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 và việc xác định diện tích đất ở để cấp GCN được xác định theo hạn mức. Do đặc thù huyện Hoài Đức chủ yếu là vùng nông thôn, diện tích sử dụng đất của một hộ gia đình là rất lớn (hàng trăm, thậm chí hàng nghìn m2), gia đình đã sử dụng qua nhiều thế hệ từ trước những năm 1980, thửa đất có thể đã được chia tách thành nhiều thửa nhỏ và chuyển quyền sử dụng qua nhiều chủ khác nhau. Do đó, việc xác định diện tích đất ở để cấp GCN chỉ tính đến trước ngày 15/10/1993 là bất hợp lý, dẫn đến bức xúc cho người sử dụng đất và khó khăn trong công tác cấp GCN. Hiện nay rất nhiều thửa đất có diện tích lớn, người dân không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất vượt hạn mức dẫn đến việc không thể cấp được GCN.

Do đó, UBND thành phố Hà Nội cần có văn bản chỉ đạo, hướng dẫn cụ thể và sát thực tế hơn nữa để đảm bảo các thửa đất có nguồn gốc là đất thổ cư, sử dụng ổn định được cấp GCN. Những thửa đất đã được chia tách thành nhiều thửa khác nhau đã qua chuyển quyền sử dụng và hiện có nhiều chủ sử dụng thì xem xét, xác định hạn mức đất ở được công nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo diện tích các thửa hiện trạng.

3.1.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính

Theo khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 24/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường [5] thì Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Hiện nay trên địa bàn huyện Hoài Đức, hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác đăng ký đất đai, cấp GCN rất thiếu, phần lớn các xã không có sổ mục kê, huyện Hoài Đức chưa có bản đồ địa chính chính quy đảm bảo chất lượng. Hiện tại, hệ thống bản đồ chủ yếu là bản đồ hiện trạng sử dụng đất mới được đo vẽ và hệ thống bản đồ giải thửa ở dạng giấy từ năm 1986 và 1991, có độ chính xác kém, không được cập nhật biến động thường xuyên, nên không thể sử dụng để lấy sơ đồ kỹ thuật thửa đất. Do đó, việc cấp GCN lần đầu, các tổ chức hành nghề đo đạc phải đo vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất. Hệ thống bản đồ cũ chỉ là căn cứ tham khảo để cấp GCN. Mặt khác, hiện nay quá trình đăng ký biến động đất đai diễn ra sôi động, việc chỉnh lý và cập

81

nhật hồ sơ địa chính chủ yếu là cập nhật vào sổ địa chính và sổ đăng ký biến động đất đai, chưa thực hiện được trên bản đồ. Do đó, UBND thành phố Hà Nội cần sớm chỉ đạo để có kế hoạch triển khai đo vẽ lại toàn bộ hệ thống bản đồ địa chính phục vụ cho công tác quản lý đất đai được hiệu quả.

Cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn huyện chủ yếu trên hệ thống sổ sách, do đó việc truy cập và tìm kiếm đòi hỏi tốn nhiều thời gian và công sức. UBND thành phố Hà Nội cần sớm quan tâm, cấp kinh phí để xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai sang dạng số phục vụ tốt cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và công tác cung cấp thông tin đất đai.

3.1.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính - Giải pháp về tổ chức:

+ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hành chính bố trí đội ngũ cán bộ viên chức có tinh thần trách nhiệm, trình độ chuyên môn nghiệp vụ giỏi, có phẩm chất đạo đức tốt, không ngừng đổi mới, sáng tạo đáp ứng yêu cầu công việc được giao. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả không đơn thuần là tiếp nhận hồ sơ mà còn đóng vai trò tư vấn, hướng dẫn cho người sử dụng đất cách thức tốt nhất để giải quyết công việc với thời gian ngắn nhất và chi phí ít nhất. Cần nắm bắt được tất cả các quy định của pháp luật về các lĩnh vực có liên quan để có thể hướng dẫn công dân hoàn thiện hồ sơ, tránh đi lại nhiều lần gây bức xúc cho công dân.

+ Bộ phận thụ lý hồ sơ cần được thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, giải quyết hồ sơ theo đúng trình tự, thủ tục quy định, tránh gây nhũng nhiễu, phiền hà cho công dân.

- Cải cách thủ tục hành chính:

Tăng cường cải cách thủ tục hành chính, thực hiện đúng tinh thần cơ chế một cửa liên thông trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, xây dựng văn minh công sở, thân thiện tạo niềm tin cho công dân. Mua sắm các trang thiết bị cần thiết phục vụ cho công tác tiếp nhận hồ sơ, đặc biệt là ứng dụng công nghệ thông tin đảm bảo cho việc tiếp nhận hồ sơ được nhanh chóng, liên tục.

Nâng cao chất lượng thực hiện cơ chế một cửa tại UBND huyện, trong đó chú trọng công tác kiểm tra, thanh tra công vụ trong lĩnh vực đất đai.

82 3.1.4. Giải pháp về tài chính

Các Nghị định và Thông tư hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất thay đổi liên tục và tồn tại một số mâu thuẫn, không phù hợp với thực tế, gây khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính trong việc cấp GCN.

Rất nhiều trường hợp được thanh lý, hóa giá nhà ở, xã bán trái thẩm quyền hoặc được Nhà nước giao đất ở nhưng đã làm thất lạc hóa đơn, biên lai, phiếu thu thì khi cấp GCN vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính do không chứng minh được, mà việc xác định nghĩa vụ tài chính lại rất cao, gây vướng mắc trong công tác cấp GCN, bức xúc trong nhân dân. Để cấp được GCN trong trường hợp này người dân phải nộp đầy đủ các khoản thu do nhà nước quy định mà các khoản thu này còn quá cao so với thu nhập của người dân, không ít các trường hợp phải chuyển nhượng một phần thửa đất để có đủ tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN. Do đó, giải pháp về tài chính đất đai cần thực hiện như sau:

- Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, mà không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1,2,3 Điều 100 Luật đất đai; Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, phù hợp với quy hoạch của địa phương và không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, kể cả những trường hợp giao trái thẩm quyền, những trường hợp được thanh lý, hóa giá nhà ở, những trường hợp được Nhà nước giao đất mà thất lạc giấy tờ giao đất, hóa đơn, phiếu thu nhưng vẫn còn có hồ sơ lưu trữ tại cơ quan có thẩm quyền thì nay được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí cấp GCN

- Thực hiện công tác điều tra, khảo sát giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường hàng năm. Trên cơ sở khung giá đất do chính phủ quy định, cần ủy quyền cho UBND huyện chỉ đạo cơ quan chuyên môn xây dựng bảng giá đất cụ thể từng năm cho địa phương, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường, tránh thất thu thuế, do tránh phải nộp nhiều thuế thu nhập cá nhân khi làm hợp đồng chuyển nhượng người dân khai giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế.

- Đưa ra mức thu thuế và lệ phí hợp lý trong việc cấp GCN. Hiện nay, Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, cần có cơ chế xây dựng mức thu phí dịch vụ phù hợp với nhu cầu của từng người dân, tránh tình trạng

“cò” dịch vụ ngày càng phát triển. Có thể chia làm nhiều mức phí dịch vụ tương ứng

83

với thời gian giải quyết hồ sơ, người dân có thể tùy thuộc vào nhu cầu của mình mà đăng ký ở mức độ nào. Ví dụ đối với hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thời hạn giải quyết hồ sơ là 03 ngày làm việc và mức thu là 225.000đồng (trong đó 60.000đồng là lệ phí giao dịch đảm bảo theo quy định số 67/2014/QĐ-UBND ngày 20/8/2014 và 165.000đồng là phí dịch vụ công theo quyết định 2663/2014/QĐ-UBND ngày 15/5/2014 và quyết định 3980/2014/QĐ-UBND ngày 24/7/2014.), tuy nhiên do nhu cầu có người cần hồ sơ sớm, có thể chia ra thời hạn giải quyết là 01 ngày, 02 ngày với mức thu khác nhau, tránh tình trạng dịch vụ “cò” hoành hành với mức thu khác nhau gây thiệt hại cho người dân.

Cán bộ cần hướng dẫn và giải thích để những người sử dụng đất không thể thực hiện ngay nghĩa vụ tài chính, nếu đủ điều kiện và có nhu cầu ghi nợ thì vẫn được ghi nợ.