Công tác bồi thường GPMB một số nước trên thế giới

1.3 Thực trạng về công tác bồi thường GPMB một số nước trên thế giới

1.3.1. Công tác bồi thường GPMB một số nước trên thế giới

Đối với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi đời sống kinh tế của hàng triệu người dân. Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên Thế giới, sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB:

1.3.1.1. Công tác giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc

Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm.

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể nông dân lao động. Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất (xuất nhượng đất) và cho thuê đất [23].

Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi thu hồi đất của các chủ sử dụng.

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại Thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu) [23].

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng.

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh. Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó theo khiếu tố [23].

1.3.1.2.. Công tác giải phóng mặt bằng ở Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân. Các trường hợp đó là: thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng.

Việc bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về

phương án, cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế.

Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở.

Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ

nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân.

Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối

với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.

Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện. Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá.

Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ được bồi thường. Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình. Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp[23].

1.3.1.3. Công tác giải phóng mặt bằng ở Australia

Australia có lịch sử hình thành từ thuộc địa Anh, nhờ vậy cơ sở và hệ thống pháp luật, quản lý xã hội nói chung và quản lý sở hữu sử dụng đất đai nói riêng được hình thành từ rất sớm. Pháp luật và chính sách đất đai của Australia mang tính kế thừa và phát triển liên tục, không bị thay đổi và gián đoạn bởi các thay đổi về thể chế chính trị. Trên cơ sở tập hợp và vận dụng , pháp luật và chính sách đất đai phát triển nhất quán, ngày càng hoàn thiện thuộc loại hàng đầu Thế giới.

Luật đất đai ở Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc hai loại sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu đất đai có quyền cho thuê, chuyển

nhượng, thế chấp và thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân phục vụ vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế- xã hội, nhưng việc trưng thu gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường.

Mỗi Bang, ngoài Luật Đất đai ra còn có các văn bản quy định cụ thể việc thực hiện và các đạo luật khác có liên quan nhằm bảo vệ tối đa hiệu quả

trong việc sử dụng đất đai. Về quản lý các công trình công cộng, Luật quy định được lấy đất để làm đường bộ, đường sắt và các công trình công cộng cần thiết khác. Phạm vi pháp luật này rất rộng đối với tất cả các công trình công cộng mang lại lợi ích cho Nhà nước và cho người dân. Quyền lấy đất và cấp cho các công trình công trình công cộng là quy tắc chung bao trùm các Luật có liên quan tới đất, ngay cả trong trường hợp mảnh đất đó thuộc sở hữu tư nhân, giấy chứng nhận đó có ghi quyền được bảo lưu của Nhà nước lấy mảnh đất đó phục vụ cho công trình công cộng [23].

1.3.2. Công tác bồi thường GPMB ở Việt Nam và kinh nghiệm thực hiện bồi thường GPMB ở một số tỉnh

1.3.2.1. Công tác bồi thường GPMB ở Việt Nam khi có Luật đất đai năm 2013 Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân.

Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để

xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất [9].

Quy trình thu hồi đất được quy định rõ ràng và chú ý đến sự thông báo phổ biến đến từng người dân và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Việc vận động, thuyết phục người dân trong trình tự

thu hồi đất được quy định trong luật là một điểm mới, đề cao phương pháp thuyết phục người dân chưa phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường.

Phương pháp thuyết phục được quy định trước khi áp dụng cưỡng chế sẽ giảm thiểu được thủ tục và chi phí cho việc cưỡng chế khi thu hồi đất và cũng là sự phổ biến pháp luật đất đai đến người dân khi nhà nước thu hồi đất.

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất [9].

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Các quy định về bồi thường, thu hồi đất đã nâng cao quyền của người dân, hộ gia đình và với cơ chế thu hồi rõ ràng đã khắc phục những hạn chế

của Luật Đất Đai 2003. Với các quy định mới, người dân được tiếp cận với những quy định mới đảm bảo quyền của người dân và những đảm bảo của

nhà nước khi thu hồi đất. Luật Đất Đai 2013 được thực hiện sẽ giảm số

lượng khiếu nại, khiếu kiện do đã có quy định rõ ràng và nâng cao hơn nữa quyền của cá nhân, hộ gia đình đối với quyền sử dụng đất và được nhà nước bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất [9].

1.3.2.2. Kinh nghiệm về GPMB ở thành phố Đà Nẵng

Thành phố Đà Nẵng là nơi thực hiện công tác bồi thường và GPMB nhanh gọn và hiệu quả nhất trong toàn quốc. UBND thành phố Đà Nẵng đã thành lập Ban giải toả mặt bằng để thực hiện nhiệm vụ chuyên trách về công tác BT&GPMB. Tuỳ theo quy mô từng dự án mà UBND thành phố thành lập hội đồng GPMB cấp thành phố do phó Chủ tịch UBND thành phố làm Chủ

tịch hội đồng. Các hoạt động của cơ quan chuyên môn dưới sự chỉ đạo của Chủ tịch hội đồng GPMB, hàng tuần giao ban một lần và nghe báo cáo về

những vấn đề vướng mắc phát sinh.

Chuẩn bị đất tái định cư cho các hộ đi trước một bước. Đây là vấn đề

quan trọng đặt lên hàng đầu trong toàn bộ các bước công việc để đảm bảo cho việc giải toả được nhanh chóng. Nếu không có tái định cư thì không thể triển khai GPMB được. Căn cứ vào nhu cầu giải toả thành phố chủ động lập các khu tái định cư để phục vụ cho việc GPMB, đồng thời có chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất cho các hộ giải toả. Bên cạnh đó thành phố còn xây dựng nhiều khu nhà chung cư cao tầng sử dụng cho người có thu nhập thấp thuê hoặc cho các hộ giải toả mượn sử dụng không phải trả tiền, nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB. Một số dự án còn xây nhà tạm phục vụ cho các hộ trong thời gian các hộ chưa được giao đất.

Giải quyết những vướng mắc khiếu nại của hộ giải toả thực hiện theo luật khiếu nại tố cáo có phân công cụ thể như sau: Khiếu nại và thẩm định áp dụng giá bồi thường thì Ban quản lí dự án, chủ đầu tư, Ban giải toả bồi thường có nhiệm vụ kiểm tra, giải quyết và trả lời các hộ bằng văn bản đồng thời chịu trách nhiệm trước UBND thành phố về kết quả giải toả.

Nếu thắc mắc về chủ trương giả toả, bồi thường thì UBND các cấp có nhiệm vụ giải thích, vận động đến từng hộ giải toả hoặc ra văn bản trả lời, nếu các hộ chưa đồng ý với trả lời và quyết định giải quyết thì khiếu nại lên UBND tỉnh hoặc toà án cùng cấp.

Đối với các hộ đã được vận động và có quyết định giải quyết cuối cùng mà vẫn cố tình không chấp hành thì xử lí bằng biện pháp cưỡng chế. Nếu thắc mắc liên quan đến tính pháp lí về đất, mức bồi thường, vị trí đất thì sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm giải thích [25].

1.3.2.3. Kinh nghiệm GPMB tại thành phố Thanh Hóa

Thực tế, trong quá trình triển khai thực hiện các dự án, công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn thành phố Thanh Hóa gặp không ít khó khăn, như: Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn trước đây bị buông lỏng; những khó khăn, vướng mắc, phát sinh của từng dự án nhưng không được giải quyết kịp thời, trong đó có không ít trường hợp chủ sở hữu nhưng lại không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai... Bên cạnh đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bằng tiền còn có sự chênh lệch giữa các loại đất, các hộ dân, các phường, xã liền kề trong cùng một khu vực làm cho người dân cảm thấy bị thiệt thòi, kiến nghị tăng tiền bồi thường. Ngoài ra, một số hộ dân có đất bị thu hồi kiến nghị bồi thường không đúng chế độ, chính sách theo quy định; không hợp tác với cán bộ làm công tác GPMB để kiểm đếm tài sản trên đất; không chấp nhận phương án bồi thường GPMB được phê duyệt dẫn đến chậm tiến độ thực hiện các dự án.

Căn cứ tình hình thực tế của từng dự án, thành phố Thanh Hóa đã tổ chức nhiều cuộc họp để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cụ thể. Đồng thời, giao nhiệm vụ cho hội đồng GPMB, từng cán bộ làm công tác GPMB thực hiện bảo đảm tiến độ GPMB của dự án, nhất là những dự án khó khăn, vướng mắc. Dự án khu dân cư Nhà hát nhân dân phường Ba Đình, thành