Chương 2: TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN HOÀNG MAI
2.2. Tình hình thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở quận Hoàng Mai
2.2.2. Thực trạng nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp ở quận Hoàng Mai
Tính riêng trên địa bàn quận Hoàng Mai, trước năm 2013, trên địa bàn quận chỉ có các dự án nhà ở thương mại đơn thuần. Nắm bắt chủ trương đẩy mạnh giải quyết nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp của Đảng và nhà nước cũng như dự báo trước nhu cầu và khả năng thanh toán sẽ tăng lên của các đối tượng thu nhập thấp sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được triển khai; giai đoạn 2013 - 2018, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được triển khai và hoàn thành trên địa bàn quận. Cụ thể là:
- Khu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp Tây Nam Linh Đàm do Công ty cổ phần Phát triển nhà xã hội HUD.VN (đơn vị thành viên của HUD) và Công ty cổ phần BIC Việt Nam là chủ đầu tư có diện tích 2,2 ha trong tổng số 49 ha của toàn Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, công trình gồm 9 tòa nhà chung cư trong 6 khối nhà, chiều cao từ 9-18 tầng với tổng diện tích xây dựng khoảng 75.815 m2. Tổng số có 217 căn hộ, với diện tích từ 32,5 - 51,3 m2/căn, đáp ứng chỗ ở cho gần 1.100 người. Dự án khởi công tháng 6/2013 và đã bàn giao nhà tháng 04/2016.
43
- Nhà ở xã hội Tam Trinh thuộc phường Yên Sở, quận Hoàng Mai gồm 02 tòa cao 21 tầng CT1 và CT2 do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng N.H.S làm chủ đầu tư với tổng diện tích sàn xây dựng là 52.720 m2, tổng diện tích sàn căn hộ là 30.932 m2. Trong tổng số 532 căn hộ của dự án có 313 căn nhà ở xã hội để bán (60,01%) và 121 căn nhà ở xã hội cho thuê (20,00%) có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho gần 2.000 người. Dự án khởi công tháng 12/2016 và đã bàn giao nhà tháng 12/2018.
- Nhà ở xã hội tại khu Đồng Mô, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà số 5 (Công ty Handico 5) làm chủ đầu tư được xây dựng trên diện tích đất 6.000 m2 với mật độ xây dựng chỉ 38%, phần còn lại là khuôn viên cây xanh, sân chơi, vỉa hè, khu vui chơi dành cho trẻ em,... Quy mô dự án gồm 2 toà cao tầng CT1 và CT2, mỗi tòa gồm 1 tầng hầm, 2 tầng trung tâm thương mại thiết kế dạng shophouse, 19 tầng căn hộ để bán và cho thuê với tổng số 630 căn hộ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 2.500 nghìn người. Trong đó, 136 căn dùng để cho thuê, 405 căn bán theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội và 89 căn bán thương mại. Dự án khởi công tháng 3/2014 và bàn giao nhà tháng 6/2017.
- Dự án nhà ở xã hội khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội là dự án xây dựng chung cư cho cán bộ nhân viên Thông tấn xã Việt Nam do Công ty cổ phần đầu tư đô thị & Khu công nghiệp Sông Đà 7 làm chủ đầu tư được xây dựng trên diện tích đất 11.910m2 với mật độ xây dựng 43,8%, phần còn lại là khuôn viên cây xanh, sân chơi, vỉa hè, khu vui chơi dành cho trẻ em,... Quy mô dự án gồm 3 tòa cao tầng 22 tầng là CT1A (2.880 m2), CT1B (2.880 m2) và CT1C (2.340 m2) với tổng số 720 căn hộ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho trên 3.000 người là cán bộ nhân viên của Thông tấn xã Việt Nam và gia đình. Dự án khởi công ngày 03/07/2015 và bàn giao nhà tháng 12/2017.
44
Theo kế hoạch phát triển nhà ở của UBND quận Hoàng Mai, đến năm 2020, Dự án nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị mới Thịnh Liệt sẽ bàn giao nhà.
Dự án được xây dựng trên diện tích đất 9,51 ha bao gồm 06 cụm chung cư cao tầng từ CT3 đến CT8 với chiều cao trung bình từ 14 tầng đến 15 tầng:
Cụm chung cư CT3, CT4, CT6, CT7 mỗi cụm gồm 04 toà nhà. Cụm chung cư CT5 có 06 toà nhà và cụm chung cư CT8 có 05 toà nhà. Số lượng căn hộ là 3.057 căn cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội đồng bộ, tiên tiến, có thể đáp ứng được chỗ ở cho 12.000 đến 13.000 người.
Dự án nhà ở sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp được khởi công xây dựng từ năm 2009 là tổ hợp 6 tòa nhà, mỗi tòa 19 tầng với nguồn vốn 1.900 tỉ đồng từ trái phiếu Chính phủ, diện tích hơn 40.000m2 nằm trong khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp nhưng đến năm 2018 mới chỉ có 3 tòa là A1, A5 và A6 là có sinh viên vào ở; các tòa A2, A3 cơ bản đã xây thô xong nhưng hạ tầng cảnh quan xung quanh chưa hoàn thiện do thiếu vốn còn tòa A4 chưa thi công do thiếu mặt bằng. Cuối năm 2018, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất tách hạng mục nhà A4 khỏi dự án, sau khi giải phóng mặt bằng sẽ trình cấp có thẩm quyền xem xét; đồng thời cho phép chuyển đổi nhà A2, A3 từ nhà ở sinh viên sang nhà ở xã hội để bán và cho thuê bằng hình thức xã hội hóa. Dự kiến đề xuất trên sẽ được phê duyệt trong năm 2019 và 2 tòa A2, A3 sẽ tiếp tục thi công hoàn thiện và bàn giao nhà trong năm 2020 và cung cấp khoảng 760 căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho hơn 3.000 người.
Mặc dù trong giai đoạn tới trên địa bàn quận sẽ có rất nhiều dự án được hoàn thành như: Chung cư Green pearl 378 minh khai, Chung cư The ZEN Residence - Gamuda Gardens,... tuy nhiên vẫn chỉ tập trung vào các dự án mang tính thương mại, chủ yếu là chung cư trung và cao cấp với giá bán niêm yết trên 20 triệu/m2, với những dự án như vậy thì khó lòng người thu nhập thấp có thể mua được. Trong khi đó, các dự án cho người thu nhập thấp vẫn
45
còn khá khiêm tốn cả về số lượng, diện tích đất, diện tích xây dựng cũng như tổng số căn hộ. Tuy đã có những dự án đầu tiên cho người thu nhập thấp song với số lượng chỉ 1 dự án sắp hoàn thành giai đoạn 2019 - 2020 sẽ chỉ như muối bỏ bể so với nhu cầu còn rất lớn của người thu nhập thấp trên địa bàn quận. Qua đó có thể thấy, các nhà đầu tư vẫn còn tâm lý khá dè dặt khi đầu tư vào phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp.
Nguyên nhân khiến cho nhà đầu tư chưa quan tâm lắm đến nhà ở thu nhập thấp chủ yếu là do thời gian thu hồi vốn chậm, tối thiểu là 20 năm và do các chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi của Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Do thiếu vốn, các chủ đầu tư phải xoay sở với nguồn vốn của các ngân hàng thương mại với lãi suất khá cao khiến cho giá nhà bị đội lên cao.
Chính vì vậy, nhà ở cho người thu nhập thấp chưa được các doanh nghiệp quan tâm nhiều.
So sánh một số dự án nhà ở tiêu biểu
Bảng 2.3: Tổng quan một số dự án nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai
Dự
án Nhà ở xã hội Tây Nam
Linh Đàm Nhà ở xã hội Kim Văn -
Kim Lũ Nhà ở xã hội Đồng Mô Tiêu
chí
Chủ đầu tư HUD và BIC CTCP Sông Đà 7 Handico 5
Vị trí Thông Bằng A, Hoàng Liệt
Khu đô thị Kim Văn - Kim
Lũ, Đại Kim Đồng Mô, Đại Kim
Diện tích XD 75.815 m2 8.100m2 2.894,3m2
Số tòa chung
cư 9 tòa, 9-18 tầng/tòa 3 tòa, 22 tầng/tòa 2 tòa, 23 tầng/tòa
Số tầng 129 66 46
Số căn hộ 1.037 720 630
Diện tích căn hộ
32,5m2, 36,8m2, 51,3m2, 56,7m2, 59,7m2, 68m2
71m2,74m2,75m2,80m2,83 m2, 84m2, 89m2, 90m2, 103m2,
58m2,63m2,65m2,70 m2
Tiện ích bên trong
Tầng hầm để xe, siêu thị, nhà trẻ, phòng gym
Tầng hầm để xe, siêu thị, văn phòng, nhà trẻ, phòng gym
Tầng hầm để xe, siêu thị, văn phòng, nhà trẻ, phòng gym
Tiện ích xung quanh
Khuôn viên cây xanh, khu vui chơi trẻ em, bể bơi,...
Khuôn viên cây xanh, khu vui chơi trẻ em, bể bơi,...
Khuôn viên cây xanh, khu vui chơi trẻ em, bể bơi,...
46
Thời gian triển
khai dự án 05/2013 - 04/2016 07/2015 - 12/2017 03/2014 - 06/2017 Giá bán 10 - 12 triệu đồng/m2 14 - 15 triệu đồng/m2 13,5 - 15 triệu đồng/m2 Tiến độ thanh
toán
Chia làm 6 đợt với số tiền tương ứng: 30%, 20%, 10%, 10%, 10%, 20%
Chia làm 6 đợt với số tiền tương ứng: 20%, 10%, 10%, 10%, 20%, 30%
Chia làm 7 đợt với số tiền tương ứng: 30%, 15%, 15%, 15%, 10%, 10%, 5%
Vay vốn ngân hàng
BIDV hỗ trợ gói vay 30.000 tỷ đến 70% giá trị căn hộ, lãi suất chỉ 5%/ năm, thời hạn vay 15 năm
MBBank và BIDV hỗ trợ gói vay 30.000 tỷ đến 70%
giá trị căn hộ, lãi suất 5%/năm, thời hạn vay 20 năm
BIDV hỗ trợ gói vay 30.000 tỷ đến 80% giá trị căn hộ, lãi suất chỉ 5%/năm, thời hạn vay 15 năm
Nguồn: Sở xây dựng Hà Nội tháng 12 năm 2018
Bảng 2.3 cho thấy về diện tích xây dựng, số tòa chung cư, tổng số tầng và số lượng căn hộ thì dự án nhà ở xã hội tây Nam Linh Đàm có chỉ số lớn hơn đáng kể so với 2 dự án nhà ở xã hội còn lại. Tuy nhiên, các căn hộ của dự án nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm lại có diện tích nhỏ nhất (32,5 - 68 m2) so với 58 - 70 m2/căn hộ của dự án nhà ở xã hội Đồng Mô và 71 - 103 m2/căn hộ của dự án nhà ở xã hội Kim Văn - Kim Lũ. Mặt khác, do được xây dựng trên diện tích 75.815 m2 lớn gấp 9,3 lần diện tích đất xây dựng dự án nhà ở xã hội Kim Văn - Kim Lũ và gấp 26,2 lần diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội Đồng Mô nên ta có thể thấy số tầng/tòa nhà của khu nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm (9-18 tầng) ít hơn so với nhà ở xã hội Kim Văn - Kim Lũ (22 tầng) và nhà ở xã hội Đồng Mô (23 tầng); kết quả là khu nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm chỉ có trung bình 115 căn hộ/tòa chung cư trong khi con số này của khu nhà ở xã hội Kim Văn - Kim Lũ là 240 căn hộ/tòa chung cư còn của khu nhà ở xã hội Đồng Mô là 315 căn hộ/tòa chung cư. Giá bán căn hộ nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm là rẻ nhất (10 - 12 triệu đồng/m2) so với 2 khu còn lại do khu này được xây dựng và hoàn thành sớm nhất, 2 khu còn lại hoàn thành bàn giao nhà sau cho nên giá cả bị tăng hơn phù hợp với quy luật cung cầu của thị trường. Về điều kiện tín dụng, người thu nhập thấp mua nhà ở cả 3 dự án trên đều được hưởng gói vay 30.000 tỷ với các điều kiện ưu đãi tương tự nhau.
Ngay từ khi lập kế hoạch, các chủ đầu tư đã có sự cân nhắc kỹ lưỡng về quy
47
mô, quy hoạch dự án, giá bán căn hộ theo nhu cầu thực tế và khả năng thanh toán của người dân để đạt được hiệu quả tối ưu.