Hạn chế, tồn tại

Chương 2: TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN HOÀNG MAI

2.3. Đánh giá kết quả thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp của quận Hoàng Mai

2.3.2. Hạn chế, tồn tại

Phần lớn các chính sách khi được xây dựng đều bám sát các mục tiêu, định hướng. Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện do tác động của sự phát triển kinh tế - xã hội, biến động của thị trường, thay đổi về mức sống và phân tầng xã hội một số chính sách đã không còn phù hợp, trở nên bất cập và hạn chế, các ý kiến phản hồi của người dân, doanh nghiệp và các nhà quản lý qua khảo sát được ghi nhận. Cụ thể như sau:

2.3.2.1. Chính sách về quy hoạch, xây dựng

 Về quy hoạch

Kết quả khảo sát 80 chuyên gia, nhà quản lý năm 2018 cho thấy 44% ý kiến khi được hỏi cho rằng các vị trí quy hoạch chưa thật hợp lý, những địa điểm được chọn chủ yếu là vì nơi đó còn quỹ đất, chưa có tính dự báo và chưa tính đến các khả năng kết nối ngay từ khâu chọn địa điểm và quy hoạch xây dựng.Vị trí quy hoạch xây dựng các khu nhà ở thu nhập thấp được phân bổ

54

không đồng đều, tập trung quá nhiều ở các phường Đại Kim, Hoàng Liệt, Thịnh Liệt, Yên Sở. Trong khi đó, tại nơi tập trung nhiều người thu nhập thấp làm việc là khu công nghiệp Hoàng Mai thì lại chưa có dự án nào.

 Về diện tích xây dựng

Hơn nửa ý kiến được hỏi đều cho rằng cần xem xét điều chỉnh lại diện tích tối thiểu căn hộ, vì trong số những người thu nhập thấp đủ điều kiện mua nhà chiếm phần lớn là các hộ gia đình có con nhỏ, vì vậy nhu cầu sử dụng của họ lớn hơn diện tích tối thiểu 25 m2 là tương đối nhiều. Có đến 267/346 ý kiến (chiếm tỷ lệ 77,2%) các chuyên gia, nhà quản lý được hỏi cho rằng nên điều chỉnh diện tích căn hộ tối thiểu trên 30 m2.

2.3.2.2. Chính sách về tài chính

Theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó giao Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng hướng dẫn cụ thể về cơ chế huy động tiết kiệm và các nội dung liên quan đến cho vay ưu đãi phù họp vói chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn được giao. Ngày 09/12/2015, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 25/2015/TT-NHNN hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến năm 2018, Chính phủ vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách cấp cho Ngân hàng chính sách để cho vay cũng như triển khai thực hiện cơ chế huy động gửi tiền tiết kiệm nhà ở của người có nhu cầu về nhà ở xã hội cũng như tạo nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Chính sách vay vốn nhà ở xã hội (gọi tắt là gói 30.000 tỷ đồng): Theo quy định của Bộ xây dựng, gói 30.000 tỷ đồng là gói hỗ trợ vay để thuê, mua nhà ở xã hội; nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m², có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng mua bán đã bao gồm thuế VAT (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1,05 tỷ đồng; vay vốn để xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình; hộ gia đình, cá nhân đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội phù hợp với quy định của pháp

55

luật để cho thuê, cho thuê mua và để bán cho các đối tượng theo quy định của pháp luật nhà ở. Chính sách này đã phát huy tác dụng, tạo sức lan tỏa mạnh mẽ giúp thị trường bất động sản hồi phục, giảm hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đóng góp vào sự khởi sắc của nền kinh tế trong thời gian qua; tạo điều kiện cho trên 50.000 cá nhân, hộ gia đình khó khăn về nhà ở cải thiện về chỗ ở… Tuy nhiên, gói hỗ trợ 30.000 tỷ khép lại vào tháng 6/2016 - đúng thời điểm các dự án bắt đầu hoặc đang tiến hành mở bán khiến cho khách hàng không đủ tiền nên không dám mua nữa.

2.3.2.3. Chính sách về quản lý nhà ở

Quản lý ở đây được nhìn nhận trên 2 khía cạnh: quản lý nhà ở sau xây dựng (duy tu, bảo dưỡng) và quản lý sao cho nhà ở vẫn được tiếp tục sử dụng bởi đúng những đối tượng cần trợ giúp, hạn chế tình trạng chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng sai lệch mục tiêu dự án ban đầu.Tuy nhiên, quy chế quản lý vẫn còn những kẽ hở, các chính sách hầu như chưa đề cập đến các biện pháp cụ thể về “hậu kiểm”, do đó đã để xảy ra tình trạng mua bán, sang nhượng tràn lan như đã đề cập ở phần trước.

Về quản lý chất lượng: Một số hộ dân vào sống trong chung cư thu nhập thấp ở quận Hoàng Mai phản ánh chất lượng nhà xuống cấp nhanh chóng, bàn giao nhà chậm so với cam kết. Một số căn hộ bàn giao trong tình trạng chưa hoàn thiện, chưa lắp đặt hệ thống điện nước,... và các hộ dân đã nhiều lần gửi văn bản, cũng như gọi điện thoại trực tiếp yêu cầu chủ đầu tư khắc phục, nhưng không được đáp ứng nên người dân phải bỏ thêm tiền để sửa lại.

2.3.2.4. Chính sách về khuyến khích phát triển doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp

Theo điều 58 của Luật nhà ở 2014, các dự án phát triển nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn ngân sách được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi như sau:

i) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà

56

nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; ii) Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán; iii) Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam;

trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán; iv) Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này. Tuy nhiên, qua thực tế khảo sát, nhiều doanh nghiệp đang đầu tư xây đựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố vẫn chưa được hưởng các ưu đãi trên do nhiều nguyên nhân, đặc biệt là khâu thủ tục hành chính còn nhiều bất cập, chậm trễ.

2.3.2.5. Chính sách về tiếp cận thông tin và thủ tục xét duyệt

Các thông tin về nhà ở cho người thu nhập thấp được tuyên truyền qua nhiều phương tiện khác nhau, trong đó nguồn tiếp cận thông tin chủ yếu của người thu nhập thấp là từ tổ dân phố. Các kênh khác rất ít.

Các thủ tục xét duyệt việc mua bán, cho thuê nhà vẫn còn chậm, các văn bản chính sách đều chỉ mới xác định đến các đối tượng, các mức trợ giúp chứ chưa đi sâu vào cách thức và thủ tục tiến hành. Quy trình xét duyệt chưa công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, việc xét duyệt thực hiện theo nhiều kênh khác nhau như Sở Lao động - Thương binh và Xã hội, Công ty Quản lý nhà chung cư, Hội Liên hiệp Phụ nữ thành phố, HĐND thành phố, UBND quận Hoàng Mai.... Nhiều người dân phàn nàn rằng họ phải đi lại rất nhiều, rồi chờ mấy năm rồi mà vẫn chưa được giải quyết hay phản hồi.

57

Có quá nhiều cơ quan, đơn vị tham gia tiếp nhận và giải quyết đơn của người dân, không có đơn vị làm đầu mối để tổng hợp, vì vậy dễ gây ra tình trạng chồng lấn, không kiểm soát được đối tượng,

Chưa có tiêu chí rõ ràng trong việc xét duyệt nên các đơn vị tiếp nhận xử lý còn lúng túng trong việc tổ chức thẩm định và đề xuất, dễ dẫn đến tình trạng thiếu công bàng trong việc lựa chọn đối tượng.

Việc xác minh đối tượng, kiểm tra đơn được tiến hành chưa đồng bộ, chưa thật sự rõ ràng dẫn đến nhiều trường hợp đã có nhà, có chỗ ở vẫn được bố trí cho thuê hoặc mua trong khi đó người có nhu cầu thật sự thì không được giải quyết.

Người dân chưa được tiếp cận các thông tin về nhà ở (quỹ nhà ở chung cư hiện có, căn hộ còn trống, vị trí...). Do đó khó định hướng trong việc đề xuất nguyện vọng khi có nhu cầu.

Chưa có quy định cụ thể về thời gian giải quyết, thời gian xử lý, xét duyệt hồ sơ còn lâu và chưa có thông tin phản hồi đến người dân trong trường hợp không được xem xét dẫn đến tình trạng chờ đợi kéo dài.

Thiếu công tác kiểm tra, hậu kiểm sau khi đưa vào sử dụng do đó xuất hiện nhiều tình trạng cho thuê lại hoặc sang nhượng để hưởng chênh lệch, trục lợi từ chính sách hỗ trợ của nhà nước.

2.3.2.6. Chính sách hỗ trợ cầu nhà ở

Phương thức thanh toán chưa linh hoạt và khả thi, nhiều hộ gia đình rất khó khăn về nhà ở không đủ khả năng tài chính để chi trả một lúc số tiền 20- 30% tổng giá trị căn hộ hoặc chi trả tiền góp hàng tháng theo quy định. Các biện pháp mới chỉ ở mức độ hành chính, chưa có các chính sách cụ thể về thuế, tín dụng, điều chỉnh thị trường nhà ở tạo cơ hội cho người thu nhập thấp cải thiện điều kiện ở. Chính sách về thuê nhà dành cho người thu nhập thấp vẫn chưa có trong khi nhu cầu thuê nhà rất lớn.

58

Đánh giá về chính sách hỗ trợ nhà ở của UBND thành phố Hà Nội và quận Hoàng Mai cho hộ thu nhập thấp cho thấy ngoài giá cho thuê nhà được người dân đánh giá là phù hợp, còn lại các chính sách khác như giá bán, lãi suất hỗ trợ, thời hạn thanh toán vẫn chưa phù hợp.

Tuy nhiên, khi được hỏi có được vay vốn với lãi suất ưu đãi theo quy định của nhà nước dành cho người thu nhập thấp thì phần lớn trả lời là không được vay. Về quy định được phép bán lại nhà sau 5 năm từ thời điểm trả hết tiền, có sổ đỏ cũng được nhận định là không phù hợp.