Phân tích các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất động sản Sao Việt Công ty Cổ phần Bất động sản Sao Việt

DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN SAO VIỆT

3.1. Phân tích các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất động sản Sao Việt Công ty Cổ phần Bất động sản Sao Việt

3.1.1. Môi trường tổng quát

3.1.1.1. Tác động của môi trường vĩ mô

 Kinh tế

GDP Việt Nam trong năm 2015 tăng 6,68%, vượt qua mục tiêu 6,2% đề ra vào đầu năm nay. Lần đầu tiên kể từ năm 2012, Việt Nam thoát cảnh thâm hụt cán cân thương mại... Điều này đã góp phần đẩy thị trường bất động sản khởi sắc.

Tỉ trọng cho vay bất động sản (BĐS) chiếm 8% tổng dư nợ toàn nền kinh tế năm 2015, thấp hơn nhiều so với mức 19% trong năm 2009 và được dự đoán sẽ tăng 15%-20% trong năm tới. Lãi suất Việt Nam dự đoán sẽ tăng nhẹ do chịu tác động từ việc Fed tăng lãi suất vào cuối năm nay. Tuy nhiên, mức tăng này sẽ không quá lớn trong năm tới vì thị trường đã phần nào lường trước được những thay đổi của lãi suất.

Đây là tín hiệu tốt cho những nhà đầu tư BĐS vì hình thức đầu tư vào BĐS trong những năm gần đây mang lại lợi nhuận cao hơn so với các hình thức đầu tư khác như đồng đôla Mỹ, dầu, vàng, trái phiếu chính phủ vốn được dự đoán sẽ có nhiều biến động trong năm 2016. Đó là nhận định mới nhất của CBRE về tiêu điểm thị trường BĐS TP.HCM.

 Công nghệ - Kỹ thuật

Dân số Việt Nam hiện nay là hơn 90 triệu người, trong đó, số dân thành thị chiếm khoảng 27 triệu người (31%) và số dân cư nông thôn là 56 triệu người (70%).

Cùng với sự phát triển của xã hội, sự thâm nhập của Internet vào đời sống của người dân cũng ngày một tăng cao. Theo điều tra, hiện nay, số lượng người sử dụng Internet đã chiếm đến 39% trên tổng dân số. Các trang mạng xã hội như Facebook cũng đã thu hút được 22% (20 triệu người), số lượng thuê bao di động đang hoạt động cũng có một số lượng đáng kể đạt mức 134 triệu thuê bao.

Việt Nam là 1 quốc gia đang phát triển nhanh về số lượng người sử dụng internet và các thiết bị số, đặc biệt là mạng xã hội và thiết bị di động. Xu hướng làm marketing mới là marketing online, digital marketing, social marketing... Các phương thức marketing mới này tạo điều kiện cho ngành dịch vụ môi giới Bất động sản nói riêng và toàn ngành Bất động sản nói chung dễ dàng tiếp cận được khách hàng hơn đồng thời giúp xây dựng thương hiệu khi chi phí thấp hơn và cũng hiệu quả hơn

Công nghệ xây dựng ngày càng tiên tiến đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án Bất Động Sản với chất lượng được đảm bảo, thậm chí vượt trội so với

công nghệ xây dựng cũ.Ngoài ra điều đó còn góp phần giảm giá thành các sản phẩm của ngành Bất động sản, tạo điều kiện gián tiếp thỏa mãn nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất.

 Văn hóa - Xã hội

Tốc độ tăng dân số, đô thị hóa cao, làn sóng di cư của người dân từ các nơi khác đổ về thành phố cũng làm tăng nhu cầu nhà ở, cho thấy nhu cầu về nơi ở vẫn là nhu cầu lớn và sẽ là cơ hội để thị trường Bất Động Sản hồi phục và phát triển.

Cùng với sự phát triển kinh tế và sự hội nhập, lối sống của người dân thành phố cũng đổi khác. Nền văn hóa một gia đình nhiều thế hệ đã dần thay đổi, thay vào đó là mẫu gia đình hạt nhân, nhu cầu tách riêng của các thành viên gia đình tăng cao. Từ đó có thể thấy nhu cầu nhà ở hầu như tăng lên.

 Chính trị - Pháp luật

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng, cụ thể:

- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

o Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam.

o Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nàh tại thành phố.

o Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất.

o Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS o Chính sách thuế của nhà nước đối với BĐS

 Hội nhập

Việc ký kết các Hiệp định tự do sẽ giúp cho việc thu hút nhiều đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, đặc biệt là các dự án sản xuất để được hưởng các ưu đãi về xuất xứ hàng hoá, nhu cầu thuê đất từ nhà đầu tư nước ngoài đối với các nhà xưởng, đất trong khu công nghiệp và ngoài khu công nghiệp tăng lên, điều này có thể sẽ thúc đẩy việc tăng trưởng và phát triển bất động sản của khu công nghiệp.

Thêm vào đó, với việc mở cửa thị trường dịch vụ theo cam kết trong các Hiệp định quốc tế, ví dụ dịch vụ logistics, dịch vụ tài chính ngân hàng, dịch vụ bảo dưỡng

dịch vụ cũng sẽ mở văn phòng tại Việt Nam, thông thường là sẽ mở văn phòng đại diện để tìm hiểu thị trường và sau đó sẽ mở công ty con, điều này cũng có thể thúc đẩy tăng trưởng của thị trường bất động sản văn phòng, giúp cho nhiều dự án văn phòng cho thuê được tái khởi động lại sau một thời gian trầm lắng và khủng hoảng.

Việt Nam vẫn là một trong những quốc gia có sự tăng trưởng và thu hút hàng tỷ USD đầu tư nước ngoài hàng năm. Bên cạnh đó, với một quốc gia có hơn 90 triệu dân, cơ cấu dân số trẻ và quá trình đô thị hoá tăng cao, Việt Nam vẫn là một quốc gia tiềm năng cho việc phát triển các dự án bất động sản và dịch vụ bất động sản. Hơn nữa, nhiều dịch vụ bất động sản mà ở nước ngoài đã rất phát triển, tuy nhiên, ở Việt Nam vẫn còn rất sơ khai, điều này cũng thúc đẩy sự phát triển của những dịch vụ này và kêu gọi thêm nhiều nhà đầu tư tham gia.

3.1.1.2. Tác động của chính sách

Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng bất động sản. Các chính sách tác động đến thị trường BĐS năm 2014 và đầu năm 2015:

Thông tư 32/2014/TT-NHNN ban hành ngày 18/1/2014 có hiệu lực từ 25/11 đã “nới lỏng” điều kiện được vay vốn gói 30,000 tỷ đồng, giúp cho phân khúc nhà ở giá thấp được hưởng lợi rất nhiều. Cụ thể người dân sẽ được vay tiền mua nhà ở thương mại tại những dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt có tổng giá trị hợp đồng mua bán không vượt quá 1,05 tỷ đồng, số tiền vay tiền mua nhà không quá 70% giá trị tài sản, hay khi đã có đất ở đô thị phù hợp với quy hoạch hoặc vay để cải tạo, xây dựng mới nhà ở xã hội phù hợp quy định của pháp luật để bán, cho thuê. Ngoài ra với thông tư trên thì người vay tiền mua nhà sẽ được tăng thời hạn vay tối đa 15 năm, với mức lãi xuất chỉ 5%/năm.

Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/2/2015, quy định giảm hệ số rủi ro với các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 250%

xuống 150% và tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên gấp đôi, từ 30% lên 60% đươc xem là nhân tố tích cực tác động đến thị trường BĐS.

Luật nhà ở sửa đổi và Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/7/2015, đã có nhiều điểm đổi mới tác động nhiều đến thị tường bất động sản Việt Nam, nhưng trong đó đặc biệt là quy định về việc người nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam (không quá 50 năm) sẽ bao gồm:

o Một là, các tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng dự án nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua

o Hai là, doanh nghiệp thuộc sở hữu nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của các doanh nghiệp nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam

o Ba là, các cá nhân nước ngoài không yêu cầu phải có visa hoặc giấy phép làm việc lâu dài.

Ngoài ra, các tổ chức và cá nhân nước ngoài hiện còn được phép mua và sở hữu căn hộ và nhà trong các dự án phát triển nhà ở thương mại.

Đồng thời, khi Luật Kinh doanh BĐS chính thức có hiệu lực, đồng nghĩa với quy định doanh nghiệp BĐS phải được ngân hàng bảo lãnh khi bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai được áp dụng. Quy định mới để đảm bảo hai vấn đề:

o Thứ nhất, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết.

o Thứ hai, khách hàng đã ứng tiền trước cho chủ đầu tư thì khách hàng có thể yên tâm, nếu chủ đầu tư không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà.

Tóm lại, chính sách pháp luật có sự tác động mạnh mẽ đến quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, và các chính sách này đang ngày càng được hoàn thiện để đảm bảo được sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, cũng như đảm bảo được lợi ích của những công ty, doanh nghiệp, những người tham gia vào thị trường này.

3.1.2. Môi trường ngành 3.1.2.1. Đối thủ tiềm năng

Môi giới Bất Động Sản là một nghề nghiệp có môi trường làm việc cực kì khắc nghiệt, nhưng thành quả mà nghề này đem lại rất cao, hoàn toàn xứng đáng với công sức đã bỏ ra.

Những năm gần đây, môi giới Bất Động Sản đang trở thành một ngành nghề hấp dẫn. Thị trường bất động sản đang ấm dần lên, nhiều công ty lập sàn giao dịch nhằm đón bắt các cơ hội khi thị trường dần bước vào giai đoạn nóng hơn, các công ty Bất Động Sản hay các trung tâm, văn phòng Bất Động Sản, các khu dân cư, các tòa cao ốc xuất hiện ngày càng nhiều. Tuy nhiên, chỉ có những công ty có kinh nghiệm nắm bắt thị trường tốt, có quan hệ đối tác với chủ đầu tư uy tín mới được phân phối các dự án tốt, đánh đúng nhu cầu cũng như tạo được lòng tin với khách hàng. Vì thế rào cản gia nhập ngành là khá cao.

3.1.2.2. Đối thủ cạnh tranh

Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Sao Việt chủ yếu kinh doanh ở loại hình

được xác định theo từng dự án, cụ thể là các công ty môi giới tham gia vào hệ thống phân phối như:

Bảng 3.1: Ưu – nhược điểm của các công ty đối thủ cạnh tranh

Đối thủ Ưu điểm Nhược điểm

Công ty CP DV Bất động sản Minh Khang

Gia

 Là công ty môi giới BĐS lớn và có uy tín trên thị trường

 Đội ngũ nhân viên nhiều kinh nghiệm, được tuyển chọn kĩ càng.

 Các chính sách ưu đãi của Minh Khang Gia thu hút nhiều đối tác đầu tư và khách hàng

 Công ty chú trọng đầu tư vào Marketing, quảng bá hình ảnh cho công ty.

 Tính chuyên nghiệp, rập khuôn tạo cảm giác không thân thiện với khách hàng, cứng nhắc trong tư vấn.

 Nhân viên không nghiên cứu sâu phong thuỷ, trong khi đây là một yếu tố tương đối quan trọng trong ngành Bất Động Sản, gây ra tình trạng khó giải quyết khi khách có yếu cầu vị trí, hướng nhà, phù hợp với khách hàng.

Công ty CP phát triển Bất động sản Phát Đạt

 Có mối quan hệ hợp tác lâu dài với các đối tác lớn

 Kinh nghiệm làm việc lâu năm

 Đội ngũ nhân viên trẻ có tuổi trung bình là 25 - 28, nhiệt huyết, năng động, được huấn luyện thường xuyên về nghiệp vụ chuyên môn.

 Có chính sách thu hút bồi dưỡng nhân tài.

 Chính sách đãi ngộ tốt, rõ ràng với nhân viên.

 Thiếu sự quan tâm, chăm sóc khách hàng đã kí kết giao dịch thành công.

 Chưa thực sự quan tâm tới lượng khách hàng tiềm năng, khả năng tìm kiếm khách hàng không cao

Và còn nhiều đối thủ trực tiếp khác như Công Ty CP DV Bất Động Sản Hưng Phú, Công ty TNHH TM-DV Bất Động Sản Bảo Điền…

Bên cạnh các đối thủ trực tiếp Sao Việt còn có các đối thủ gián tiếp là những người môi giới riêng rẻ, chủ đầu tư,… Bên cạnh đó, Sao Việt còn có đối thủ tiềm ẩn như những công ty dịch vụ Bất Động Sản mới thành lập, những công ty môi giới việc làm có thể chuyển sang môi giới nhà đất.

3.1.2.3. Quyền thương lượng từ phía khách hàng

Khách hàng của Sao Việt vô cùng đa dạng. Công ty phân phối nhiều sản phẩm từ dự án căn hộ nhà ở từ cao cấp đến bình dân, căn hộ cho thuê,… nên khách hàng cũng từ người có thu nhập thấp cho đến thu nhập cao, có nhu cầu khác nhau.

o Khách hàng mua các căn hộ cao cấp: nhóm khách hàng này là người có thu nhập cao, trí thức; Các doanh nghiệp trẻ có khuynh hướng sống trong các khu dân cư cao cấp, được bảo vệ, an ninh nghiêm ngặt với hạ tầng kỹ thật và các tiện ích công cộng hoàn chỉnh.

o Khách hàng thuê văn phòng: nhóm khách hàng này là các tập đoàn đa quốc gia, các công ty lớn trong và ngoài nước thuê để làm trụ sở, chi nhánh hoạt động, với yêu cầu môi trường làm việc chuyên nghiệp, trang thiết bị hiện đại, cao cấp, sang trọng, an ninh, quản lý bởi các tập đoàn quản lý khai thác dự án nổi tiếng.

Khách hàng có quyền thương lượng với Công ty thông qua sức ép giảm giá, giảm khối lượng hàng mua, hoặc đưa ra yêu cầu chất lượng phải tốt hơn với cùng một mức giá...

Chính vì vậy, Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Bất Động Sản Sao Việt cần phải nắm bắt kịp thời những thay đổi về nhu cầu của thị trường, cố gắng tìm hiểu đầy đủ những thông tin đầu vào và đầu ra về thị trường để có thể giảm thiểu quyền thương lượng của khách hàng, và hạn chế việc bị các đối thủ cạnh tranh lợi dụng điểm yếu để thu hút khách hàng về phía họ.

3.1.2.4. Quyền thương lượng từ nhà cung ứng

Nhà cung ứng có thể chi phối đến Công ty là do sự thống trị hoặc khả năng độc quyền của một số ít nhà cung ứng. Nhà cung ứng có thể đe doạ tới Công ty do tầm quan trọng của sản phẩm được cung ứng, do đặc tính khác biệt hoá cao độ của người cung ứng với người sản xuất,…

Đối với công ty Sao Việt – một công ty chuyên về các hoạt động và dịch vụ môi giới bất động sản, thì sức ép này chủ yếu đến từ các nhà cung cấp dự án, căn hộ hay chính xác hơn là các chủ đầu tư. Vì Công ty sẽ làm việc trên các sản phẩm của họ nên sẽ bị phụ thuộc vào các chính sách bán hàng, các chính sách ưu đãi, số lượng sản phẩm căn hộ mà họ cung cấp trong một thời gian nhất định.

Để hạn chế tối đa những ảnh hưởng xấu từ sức ép này của chủ đầu tư, Công ty Sao Việt cần phải xây dựng một mối quan hệ tốt đối với các chủ đầu tư, hoặc phân phối dự án từ nhiều chủ đầu tư khác nhau nhưng cần phải kết hợp với thông tin thị trường để chọn ra những dự án sẽ tập trung phân phối chính trong những khoản thời gian nhất định. Và Công ty Sao Việt đã làm được nhiều này.

3.1.2.5. Đe dọa từ sản phẩm thay thế

Ngành Bất động sản là ngành có sự đe dọa từ sản phẩm thay thế khá cao. Khi một dự án căn hộ được bắt đầu phân phối tại một địa điểm nào đó, chắc chắn rằng dự án đó sẽ gặp phải trở ngại lớn nhất là những đối thủ cạnh tranh từ các nhà đầu tư khác tại vị trí xung quanh. Khách hàng có thể so sánh giá cả, vị trí, tiện ích giữa các dự án, từ đó chọn ra dự án tối ưu nhất, phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình.

Chính vì vậy, công ty Sao Việt luôn cố gắng hoạt động và phân phối những dự án tốt nhất, hạn chế tối đa sự đe dọa từ các dự án thay thế khác, hoặc phải làm nổi trội lên những cái tốt nhất của dự án Công ty đang phân phối so với các đối thủ cạnh tranh trong từng khu vực. Công ty luôn cố gắng đào tạo đội ngũ nhân viên của mình, thường xuyên có những buổi đào tạo từ ban quản lý và các chủ đầu tư để đội ngũ nhân viên có thể nắm bắt tốt nhất về thông tin dự án Công ty đang phân phối, hạn chế tối đa sự cạnh tranh từ các dự án thay thế.

3.1.3. Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài (EFE)

Bảng 3.2: Ma trận EFE của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Sao Việt

Yếu tố bên ngoài Trọng số Phân

loại

Số điểm theo trọng số Cơ hội (Opportunities)

1. Mật độ dân số Tp.HCM ngày càng đông và

tăng lên hàng năm làm tăng nhu cầu nhà ở 0.1 4 0.4 2. Nhà nước có chính sách hỗ trợ vốn cho người

mua nhà 0.1 3 0.3

3. Thu nhập người dân tăng, thu nhập người dân

tp HCM cao hơn mức trung bình cả nước 0.09 4 0.36 4. Dân cư các tỉnh khác đổ về Tp.HCM và khách

du lịch đến tăng nhu cầu thuê, mua nhà 0.09 3 0.27 5. Công nghệ phát triển giúp tiếp cận khách

hàng dễ dàng 0.09 2 0.18

6. Môi trường văn hóa, lối sống thay đổi nên

nhu cầu ở chung cư, căn hộ chung cư tăng 0.08 2 0.16