CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT DỊCH VỤ
2.1.2. Nguyên tắc, điều kiện giao đất dịch vụ cho hộ gia đình, nhân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
2.1.2.1. Nguyên tắc giao đất dịch vụ cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp nói chung và giao đất dịch vụ nói riêng là vấn đề rất nhạy cảm, dễ phát sinh khiếu kiện vì
“đụng chạm” trực tiếp đến quyền và lợi ích của người nông dân. Vì vậy, các chủ thể tham gia vào quá trình giao đất dịch vụ bắt buộc phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định. Nguyên tắc giao đất dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp là những tư tưởng pháp lý chủ đạo chi phối toàn bộ quá trình giao đất khi Nhà nước thu hồi đất. Nguyên tắc giao đất dịch vụ bao gồm các nguyên tắc chung và nguyên tắc cụ thể.
- Các nguyên tắc chung về giao đất dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp:
Một là, việc giao đất dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo nguyên tắc dân chủ, công bằng, công khai thể hiện ở tất cả các khâu liên quan như thẩm tra, xét duyệt phương án giao đất phải có sự tham gia của chủ đầu tư và đại diện những hộ gia đình có đất bị thu hồi; trong cùng một thời điểm với vị trí đất bị thu hồi như nhau thì người bị thu hồi đất được hưởng quyền lợi như nhau; niêm yết công khai phương án bồi thường tại trụ sở UBND xấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi.
Hai là, nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất, chủ đầu tư thể hiện trong việc Nhà nước là người đưa ra chính sách giao đất dịch vụ, các biện pháp để hài hòa giữa lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi
ích của Nhà đầu tư khi thực hiện các quy hoạch theo hướng phải đảm bảo cuộc sống và lợi ích của người có đất bị thu hồi đồng thời phải có các chính sách để khuyến khích, thu hút các nhà đầu tư và đảm bảo lợi ích cho họ.
- Các nguyên tắc cụ thể về giao đất dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp:
Giao đất dịch vụ là một nội dung của bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nên việc thực hiện cũng phải tuân theo các nguyên tắc về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1,2,3,4,5,6,7,8.9.10 và 11 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì được xem xét bồi thường.
Căn cứ vào Điều 3 Quy định giao đất có thu tiền sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Hà Tây ban hành kèm theo Quyết định số 1098/2007/QĐ- UBND ngày 28/6/2007 của UBND tỉnh Hà Tây, việc giao đất dịch vụ cho hộ gia đình, cá nhân cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, việc giao đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc đất ở phải căn cứ vào quy hoạch tổng thể Kinh tế - xã hội, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị; xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ hai, trên cơ sở định hướng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố và của các quận, huyện, UBND các quận huyện xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm và năm năm trong đó có quỹ đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc đất ở.
Thứ ba, ưu tiên các hộ gia đình chính sách được gắp thăm, chọn vị trí thuận lợi trong khu vực quy hoạch đất dịch vụ.
2.1.2.2. Điều kiện được giao đất dịch vụ cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được giao đất dịch vụ, trước tiên họ phải đảm bảo phù hợp điều kiện được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được quy định tại Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và theo quy định tại Quyết định 1098/2007/QĐ-UBND về việc ban hành Quy định giao đất có thu tiền sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Hà Tây, hộ gia đình, cá nhân được giao đất dịch vụ phải đáp ứng các điều kiện sau đây :
Thứ nhất, thửa đất mà hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi là thửa đất được giao sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
Thứ hai, thửa đất bị thu hồi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định số 64/CP ngày 27-9-1993 của Chính phủ;
Thứ ba, thửa đất bị thu hồi là thửa đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế hợp pháp;
Thứ tư, có nhu cầu được giao đất dịch vụ hoặc ở;
Thứ năm, hộ gia đình, cá nhân phải bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của quận, huyện và của thành phố.
Thứ sáu, hộ gia đình, cá nhân đã nộp đầy đủ các khoản tiền theo quy định gồm tiền sử dụng đất, tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tiền xây dựng cơ sở hạ tầng.
Thứ bảy, chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bàn giao đất theo Quyết định đúng thời hạn pháp luật quy định.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân đáp ứng các điều kiện nêu trên khi Nhà nước thu hồi đất để chuyển sang đất sản xuất phi nông nghiệp phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì sẽ được giao đất để kinh doanh dịch vụ.
Những trường hợp không được giao đất dịch vụ bao gồm: trường hợp tự thoả thuận chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, cho tặng quyền sử dụng đất giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất; Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi nhưng không phải quỹ đất được giao đất sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thi hành Nghị định số 64/CP ngày 27-9-1993 của Chính phủ hoặc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế hợp pháp; Thuộc diện thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng đã được bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đã nhận hỗ trợ bằng giao đất dịch vụ hoặc hỗ trợ đất dịch vụ bằng tiền;
Không có nhu cầu giao đất ở.
Như vậy, điều kiện giao đất dịch vụ khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân đã được quy định khá cụ thể, đầy đủ và theo hướng có lợi cho người nông dân. Theo đó, Nhà nước căn cứ vào Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất và căn cứ vào các giấy tờ hợp pháp, hợp lệ khác về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho hộ gia đình, cá nhân cũng như xem xét đến nguồn gốc lịch sử, diễn biến và hiện trạng thực tế của quá trình sử dụng đất để có phương án giao đất dịch vụ cho hợp lý và công bằng.