CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT DỊCH VỤ
2.2. Thực tiễn thi hành các quy định pháp luật về giao đất dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
2.2.2. Thực tiễn thi hành các quy định pháp luật về giao đất dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai 2003, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp của 826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế [28].
Riêng thành phố Hà Nội từ 2003 đến 2008 đã triển khai 1300 dự án với khoảng 6300 ha đất bị thu hồi, trong đó 80% diện tích thu hồi là đất nông
nghiệp. Trong hai năm 2009 và 2010, khối lượng giải phóng mặt bằng tăng gấp nhiều lần, trung bình mỗi năm từ 1000-1500ha [29].
2.2.2.1. Những ưu điểm đã đạt được
Để đáp ứng nhu cầu đổi mới cũng như nhận thức rõ về vai trò, ý nghĩa cũng như tính phức tạp của việc thu hồi đất, trong thời gian qua Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chủ trương, đường lối, chính sách về bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nói chung và đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp nói riêng. Việc cấp đất dịch vụ cho hộ gia đình, cá nhân sau thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ phát triển công nghiệp là chủ trương chính sách sáng suốt của Đảng và Nhà nước nhằm đảm bảo quyền lợi cho các hộ gia đình có đất sản xuất nông nghiệp, tạo điều kiện cho họ chuyển đổi nghề, ổn định cuộc sống và được coi là động lực thúc đẩy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của thành phố Hà Nội hiện nay.
Cơ chế này xuất phát từ yêu cầu của Hà Nội cũng như tỉnh Hà Tây cũ:
lấy đất của người dân để làm công nghiệp nhưng không làm bần cùng hóa người dân. Bởi người dân nếu chỉ nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng thì rất thiệt thòi, sử dụng chưa chắc đã hiệu quả hợp lý. Hà Nội là thủ đô, trung tâm văn hóa xã hội của nước ta vì vậy đòi hỏi phải ngày càng đô thị hóa, phát triển công nghiệp dịch vụ. Muốn làm được như vậy phải có một môi trường đầu tư hấp dẫn, một trong những yếu tố môi trường đầu tư là đất xây dựng, muốn có đất xây dựng thì phải có mặt bằng nhanh, giá tiền giải phóng mặt bằng phải hợp lý. Chính vì vậy, ngoài việc tính sao cho nhà đầu tư không thấy bị thiệt thòi, điều quan trọng nhất Hà Nội lấy đất của dân làm công nghiệp nhưng không làm bần cùng hóa người nông dân.
Có thể nói, việc thực thi các quy định pháp luật hiện hành trong thời gian qua đã phát huy vai trò nhất định đối với vấn đề bồi thường, hỗ trợ đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, chính sách giao đất dịch vụ đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đã góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án quan trọng của đất nước, góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn đình đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi. Việc thu hồi đất nông nghiệp phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đã tạo điều kiện cho các địa phương phát triển công nghiệp, dịch vụ cũng như xây dựng các khu đô thị mới khang trang cho người dân, bộ mặt nông thôn được cải thiện, tạo điều kiện thu hút đầu tư trong và ngoài nước.
Hà Nội (Hà Tây) là một trong những địa phương đầu tiên trong cả nước ban hành chính sách, cơ chế giao đất dịch vụ cho các hộ gia đình, cá nhân có đất sản xuất nông nghiệp được Nhà nước thu hồi để chuyển sang mục đích khác. Đây là chính sách đúng đắn nhằm giải quyết tốt các vấn đề kinh tế, xã hội, tạo hướng đi mới cho người nông dân, góp phần thực hiện tốt các vấn đề về nông nghiệp, nông dân, nông thôn một cách hiệu quả. Quận Hà Đông đã có nhiều đột phá trong công tác thực hiện chính sách đất dịch vụ, đem lại hiệu quả xã hội cao và niềm tin trong nhân dân.
Thực hiện chính sách giao đất dịch vụ của thành phố, ngay từ khi mới triển khai, UBND quận Hà Đông đã chỉ đạo thống kê, rà soát các dự án Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để tổng hợp, tính toán diện tích đất dịch vụ đảm bảo đủ quỹ đất dịch vụ giao cho nhân dân. Quận Hà Đông đã quy hoạch các khu đất dịch vụ với diện tích hàng trăm ha để giải quyết giao đất dịch vụ cho nhân dân, đến hết quý I/2014, tổng diện tích đất dịch vụ có quyết định thu hồi đất là 511,13ha, trong đó, tổng quỹ đất dịch vụ đã giao cho các hộ nông dân là 167,45 ha, các quận, huyện đang triển khai công tác giải phóng mặt bằng 31,97ha; đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật 303,89ha. Các địa phương hiện giao cho các hộ 78,76ha (bao gồm 10,6 ha đất huyện Mê Linh đã trả bằng tiền, cho khoảng 4.430 hộ). Số hộ đến nay đã được giao đất dịch vụ (đất ở) là 16.852 hộ, đạt khoảng 21,7 % số hộ có nhu cầu đất dịch vụ [34].
Phường Dương Nội, quận Hà Ðông là địa bàn có diện tích đất thu hồi phục vụ các dự án rất lớn, với hơn 320 ha, trong đó có gần 260 ha đất liên quan trực tiếp đến người dân. Vì thế, số lượng người dân được giao đất dịch vụ cũng rất lớn, với 5.780 trường hợp, tương đương gần 3.200 thửa đất. Từ cuối năm 2009, UBND phường Dương Nội đã tiến hành giao đất dịch vụ cho người dân. Từ năm 2010 đến nay, phường đã tập trung vào giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong việc giao đất dịch vụ, nhất là việc hoàn thiện hồ sơ giao đất. Toàn bộ quá trình thực hiện, từ khâu lập quy hoạch, bố trí quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xét duyệt đối tượng, hạn mức giao đất, tổ chức bốc thăm nhận vị trí thửa đất... đều được tổ chức chặt chẽ, minh bạch. Các hồ sơ cấp đất được niêm yết công khai để người dân tham gia đóng góp ý kiến, hoàn thiện và giám sát... Hằng tuần, thậm chí hằng ngày, UBND phường tổ chức giao ban đầu giờ để nghe cán bộ chuyên môn báo cáo về tình hình thực hiện, những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện để kịp thời tháo gỡ, giải quyết từng trường hợp cụ thể. Nhờ đó, chỉ sau thời gian ngắn, tiến độ giao đất dịch vụ cho người dân được đẩy nhanh. Cho đến nay, UBND phường đã tổ chức 26 đợt xét duyệt hồ sơ cho toàn bộ các đối tượng được giao đất dịch vụ, trong đó hơn 4.600 trường hợp đã được UBND quận xét duyệt, gần 1.070 trường hợp đã được phường xét duyệt, nhưng người dân chưa cung cấp đủ hồ sơ, gần 110 trường hợp đang trong quá trình ghép thửa.
UBND phường đã tổ chức thông báo cho hơn 3.000 trường hợp, tương đương hơn 2.500 thửa đất đủ điều kiện về mặt bằng để người dân nộp tiền xây dựng cơ sở hạ tầng và nhận đất, trong đó có gần 1.100 trường hợp nộp tiền và nhận đất. Sau khi nhận đất, nhiều người dân đã đầu tư xây dựng nhà cửa, mở cửa hàng ổn định cuộc sống[55].
Đến nay, UBND thành phố Hà Nội đã chỉ đạo cơ bản giải quyết xong công tác giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng các khu đất dịch vụ. Các xã, phường đang đẩy nhanh tiến độ cho các hộ được hưởng đất dịch vụ tự xen ghép, chuyển nhượng để đủ một lô theo quy hoạch và tổ chức cho cán bộ bốc
thăm vị trí đất dịch vụ, hoàn thiện hồ sơ đề nghị UBND thành phố có quyết định giao đất cho các hộ. Quá trình thực hiện chính sách đất dịch vụ đã được Thành ủy, HĐND, UBND thành phố, các tổ chức đoàn thể của thành phố và UBND các quận, huyện xã, phường chủ động, tích cực thực hiện.
Thứ hai, đối tượng được giao đất dịch vụ ngày càng được xác định đầy đủ, chính xác, phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của cả nước cũng như tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong việc quản lý đất đai của Nhà nước, của các tổ chức, cá nhân và cũng làm cho người nhận đất dịch vụ phần nào cảm thấy thỏa đáng hơn khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ ba, bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Hà Nội đã đưa ra nhiều chính sách linh hoạt nhằm tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất và sao cho sát hợp với điều kiện thực tế của địa phương mình. Căn cứ Nghị định 17/2006/NĐ-CP, UBND Tỉnh Hà Tây đã ban hành Quyết định số 1098/QĐ-UBND ngày 28/6/2007 của UBND tỉnh Hà Tây về việc ban hành quy định giao đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, dịch vụ phi nông nghiệp hoặc (đất ở) cho các hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Hà Tây.
Thứ tư, trình tự thủ tục hành chính cũng đã được đơn giản hóa nhằm giải quyết những khúc mắc trong quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nói chung và giao đất dịch vụ nói riêng, giúp cho các cơ quan có thẩm quyền thực hiện công tác thu hồi đất đạt hiệu quả. Trung bình mỗi năm Nhà nước đã cho chuyển khoảng 50.000 ha đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích thực hiện các dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nhiều trường hợp đã nhận được sự đồng thuận rất cao của nhân dân trong việc chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước.
2.2.2.2. Những bất cập, hạn chế còn tồn tại
Bên cạnh những kết quả đã đạt được, quá trình thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ nói chung và giao đất dịch vụ cho hộ gia đình cá nhân khi thu hồi đất nông nghiệp nói riêng trên thực tế thời gian qua còn bộc lộ một số bất cập, hạn chế trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các khu đất dịch vụ, việc thống kê, tổng hợp các trường hợp được hưởng đất dịch vụ, việc huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng các khu đất dịch vụ, việc xác định giá để thu tiền, trả tiền đất dịch vụ và một số nội dung chưa được quy định cụ thể. Những năm qua, UBND Thành phố Hà Nội thường xuyên chỉ đạo các ngành chức năng, UBND các quận, huyện, thị xã tập trung triển khai công tác giao đất dịch vụ cho người dân bị thu hồi hơn 30% diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn, tuy nhiên việc giao đất dịch vụ vẫn thể hiện nhiều vướng mắc bất cập trên thực tế và gây bức xúc trong nhân dân.
Thứ nhất, tiến độ giao đất dịch vụ quá chậm so với quy định
Theo tổng hợp của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, tổng diện tích đất dịch vụ đã có quyết định thu hồi đất mới đạt khoảng 60% (tương đương 508,11ha), trong đó có 258,8ha xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật, quỹ đất còn thiếu gần 340ha. Tính đến hết năm 2013, toàn thành phố mới giao đất dịch vụ cho 15.545 hộ với diện tích gần 68ha, đạt khoảng 20% so với nhu cầu. Sự chậm trễ trong giải quyết đất dịch vụ theo Nghị định 17/2006 của Chính phủ đã khiến không ít bộ phận nhân dân bức xúc. Theo quy định của thành phố thì việc giao đất dịch vụ hoặc đất ở cho hộ gia đình, cá nhân là 3 năm kể từ thời điểm Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, các dự án trên địa bàn thành phố, Nhà nước thu hồi đất đã 6-7 năm mà các hộ chưa được giao đất dịch vụ đã ảnh hưởng lớn đến sinh kế của nhân dân[56].
Theo đánh giá của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, kết quả giao đất dịch vụ trên địa bàn thành phố đến hết năm 2013 chỉ đạt hơn 20% là quá thấp so với nhu cầu. Một số đơn vị đã tập trung chỉ đạo quyết liệt và đạt kết quả cao trong công tác giao đất dịch vụ như các huyện Ðan Phượng, Thường Tín, Phúc Thọ và quận Hà Ðông. Còn lại các đơn vị khác như các huyện Mê
Linh, Từ Liêm, Ba Vì, Quốc Oai, Ðông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất... đều đạt kết quả thấp[33].
Sau hơn 5 năm Hà Nội mở rộng, hàng ngàn hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp “hộ khẩu Hà Tây” vẫn chưa nhận được đất dịch vụ theo quy định của tỉnh Hà Tây trước đây. Theo chỉ đạo của UBND TP Hà Nội, đến hết tháng 6/2013, việc giao đất dịch vụ cho người dân thuộc diện thu hồi đất phải hoàn thành. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, tiến độ giao đất dịch vụ cho người dân ở hầu hết các địa phương đạt tỷ lệ rất thấp. Sự chậm trễ này khiến hàng nghìn hộ dân vẫn trong cảnh "mỏi mắt" chờ được hưởng quyền lợi. Dẫn đến đời sống người dân gặp khó khăn và cũng làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án mới.
Tại Huyện Mê Linh với gần 2.500 ha đất nông nghiệp bị thu hồi, số hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách đất dịch vụ là gần 10.000 trường hợp. Tổng diện tích đất dịch vụ khoảng 38 ha, nhưng huyện mới có 7,5 ha “đất sạch”. UBND thành phố vừa phê duyệt cho huyện thực hiện tiếp hơn 29 ha, cơ bản bảo đảm quỹ đất dịch vụ. UBND huyện đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật một số khu đất, nhưng vẫn chưa thể giao đất cho người dân do những vướng mắc liên quan đến đối tượng được hưởng đất dịch vụ[65].
Đối với huyện Thạch Thất, với 37 dự án, gần 5.500 hộ được xét cấp đất dịch vụ, tương đương gần 155 ha đất, hiện nay huyện đã xét duyệt được hơn 50%
số trường hợp có nhu cầu; hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất dịch vụ tại xã Phùng Xá rộng hơn 15 ha... Tuy nhiên, do thủ tục thực hiện dự án mất quá nhiều thời gian, từ việc chờ đợi quy hoạch chung, đề nghị chấp thuận dự án, cắm chỉ giới đường đỏ..., ảnh hưởng lớn đến tiến độ thực hiện. Hiện nay, huyện đang triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật sáu khu đất dịch vụ, với tổng mức đầu tư khoảng 500 tỷ đồng, giải quyết giao đất dịch vụ cho hơn 1.200 hộ dân, nhưng vấn đề nan giải vẫn là thiếu kinh phí xây dựng hạ tầng [66].
Thứ hai, cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu đất dịch vụ chậm hoàn thành và không đáp ứng tiêu chuẩn quy định
Khó khăn, vướng mắc lớn nhất trong quá trình thực hiện giao đất dịch vụ hiện nay là công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật rất chậm trễ. Một số doanh nghiệp được giao đất, đã hoàn thành dự án, nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ giao đất dịch vụ cho người dân. Thậm chí doanh nghiệp còn lấy lý do thị trường bất động sản trầm lắng, lượng hàng tồn kho lớn để kéo dài thời gian, thoái thác trách nhiệm ứng vốn để giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất dịch vụ. Theo tính toán sơ bộ, chỉ riêng số tiền giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng phần diện tích đất dịch vụ còn thiếu trên địa bàn thành phố là gần 300 ha cần khoảng 4.700 tỷ đồng.
Ngoài ra một số quận, huyện còn chưa tập trung cao độ cho công tác này, né tránh trách nhiệm giao đất dịch vụ cho người dân [53].
Thứ ba, việc chuyển nhượng “non” đất dịch vụ diễn ra tràn lan
Chính sách giao đất dịch vụ cho nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp tưởng chừng như rất linh hoạt nhưng lại không thể mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội như Nhà nước mong muốn. Triển khai trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong thời gian qua, đất kinh doanh dịch vụ đã nhanh chóng rơi vào tay các “cò đất”, các nhà đầu cơ ngay từ khi dự án mới hình thành ở giai đoạn quy hoạch tổng thể. Tình trạng
“bật đèn xanh” của các chủ tịch xã, chủ nhiệm hợp tác xã nông nghiệp thông qua việc xác nhận các hợp đồng chuyển nhượng đất dịch vụ 10%. Hiện tượng này diễn ra tràn lan ở các địa bàn, các khu vực có dự án phát triển khu đô thị nhưng không được cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn.
Với tình trạng mua bán, chuyển nhượng “non” đối với đất kinh doanh dịch vụ được bồi thường từ việc Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, người dân có thển nhận về cho mình một khoản tiền lớn hơn khoản tiền tiền mà Nhà nước bồi thường theo phương án bồi thường “đất bằng tiền” song hậu quả lại xảy ra khó lường. trên thực tế, đã không ít các trường hợp, sau khi bán đất, người nông dân