CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT DỊCH VỤ
2.1.3. Nội dung pháp luật về giao đất dịch vụ
2.1.3.1. Hạn mức giao đất dịch vụ cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Căn cứ theo Điều 4 Bản quy định ban hành kèm theo Quyết định 1098/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây (nay là Hà Nội), diện tích đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc đất ở được
tính bằng 10% diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi cho mỗi hộ gia đình, cá nhân nhưng tối đa không quá 150m2; riêng đối với Quận Hà Đông mỗi hộ không quá 50m2. Mức giao đất cụ thể do UBND các quận, huyện quyết định trên cơ sở khả năng quỹ đất của địa phương. Mỗi hộ chỉ được một lần giao đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc đất ở.
UBND các quận huyện căn cứ diện tích đất nông nghiệp do Nhà nước thu hồi để xác định diện tích đất quy hoạch lằm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp cho phù hợp. Hạn mức đất dịch vụ được xác định theo nguyên tắc sau:
Thứ nhất, trường hợp diện tích đất nông nghiệp của các hộ mà sau khi nhân với tỉ lệ của địa phương mà không đủ với lô đất đã có trong quy hoạch được duyệt (50m2), có thể ghép, hoặc nhận thêm đất nông nghiệp của hộ khác (một hoặc nhiều hộ) để được xét giao lô đất dịch vụ theo quy hoạch được duyệt.
Thứ hai, trường hợp hộ gia đình đã có diện tích đất nông nghiệp đủ điều kiện xét giao đất dịch vụ có thể nhận thêm diện tích nông nghiệp của hộ khác (một hoặc nhiều hộ), sau đó lại chuyển bớt diện tích cho hộ khác (một hoặc nhiều hộ) để được xét giao đất dịch vụ.
Thứ ba, trường hợp trong một gia đình gồm có vợ, chồng và các con (các con còn nhỏ) mà không đủ điều kiện tách hộ, có diện tích đất nông nghiệp thu hồi lớn sau khi nhân tỷ lệ mà vượt quá 01 lô 50m2 thì diện tích đất nông nghiệp còn lại được nhân tiếp với hệ số của địa phương để xét giao (chồng một lô, vợ một lô), nếu vẫn còn diện tích đất nông nghiệp mà không đủ một lô thì có thể ghép với người khác, hộ khác để xét giao theo hình thức đồng sử dụng.
Thứ tư, trường hợp trong một hộ gia đình có nhiều cặp vợ chồng, nhiều thế hệ cùng chung sống mà chưa tách sổ hộ khẩ riêng nếu có diện tích đất nông nghiệp thu hồi lớn hơn 575m2 thì diện tích đất nông nghiệp còn lại được chuyển cho các thành viên khác trong gia đình để nhận tiêu chuẩn đất dịch vụ
nhưng yếu cầu gia đình có biên bản cử người đại diện đứng tên nhận đất dịch vụ để đảm bảo phù hợp với quy hoạch được duyệt.
Thứ năm, đối với những hộ bị thu hồi dưới 30% diện tích đất nông nghiệp để thực hiện các dự án chưa đủ điều kiện để giao một xuất đất dịch vụ thì được Nhà nước ghi nhận và được tính cộng vào các dự án tiếp theo để được giao đất dịch vụ.
2.1.3.2. Giá giao đất, nhận tiền thay đất
Hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được giao đất dịch vụ thì khi được giao đất dịch vụ phải nộp tiền sử dụng đất theo đơn giá bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi đất.
Đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp: giá đất được giao bằng giá đất nông nghiệp tương ứng đã thu hồi cộng với chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư hạ tầng thực tế tính bình quân cho một mét vuông, nhưng giá đất được giao không vượt quá giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do UBND thành phố quy định tại thời điểm thu hồi đất. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở phải nộp tiền sử dụng đất một lần vào ngân sách Nhà nước khi có Quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền.
2.1.3.3. Quy định kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất dịch vụ Hạ tầng kỹ thuật khu đất dịch vụ bao gồm: nền đường, rãnh thoát nước, điện theo quy hoạch và thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất dịch vụ được giải quyết cho các đối tượng đã có quy hoạch đất dịch vụ thì các hộ gia đình, cá nhân được giao đất dịch vụ phải nộp tiền để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng ngân sách nhà nước ứng trước một phần để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, sau đó thu phần còn lại của các hộ được giao đất dịch vụ để hoàn ứng. Theo đó, khi có quyết định phê duyệt danh sách các hộ được giao đất dịch vu, các hộ được giao đất sẽ phải nộp 80% số tiền
để thanh toán công tác giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng. Ngay sau khi nhận bàn giao mốc giới ngoài thực địa, hộ được giao đất dịch vụ có nghĩa vụ nộp nốt 20% số tiền còn lại theo cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, UBND tỉnh Hà Tây đã bổ sung tại Quyết định 317/2008/QĐ-UBND về việc ban hành cơ chế hỗ trợ xây dựng hạ tầng đất sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ứng trước kinh phí xây dựng hạ tầng khu đất dịch vụ (gồm kinh phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng) và được hoàn trả 100% phần kinh phí đã ứng trước. Nguồn kinh phí hoàn trả chủ đầu tư từ nguồn thu tiền sử dụng đất của các đối tượng được giao đất dịch vụ và nguồn ngân sách nhà nước. Tùy vào từng quận, huyện sẽ hỗ trợ chi phí xây dựng hạ tầng đất dịch vụ, kinh phí của thành phố sẽ hỗ trợ 96.000 đồng/m2.
2.1.3.4. Trách nhiệm của UBND cấp huyện
Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm chủ động chỉ đạo UBND xã, phường, thị trấn lập hồ sơ thu hồi đất, giao đất trình cấp có thẩm quyền thu hồi đất để bồi thường, giải phóng mặt bằng và triển khai xây dựng hạ tầng các khu đất dịch vụ đảm bảo đáp ứng nhu cầu giao đất dịch vụ ở địa phương.
Chỉ đạo UBND các xã, phường, thị trấn tổng hợp nhu cầu giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện giao đất khi bị thu hồi đất nông nghiệp, tổ chức xét duyệt trình UBND huyện giao đất theo đúng đối tượng và thời hạn quy định.
2.1.3.5. Thẩm quyền thực hiện việc giao đất dịch vụ.
UBND cấp xã có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng xét đơn của các hộ đủ điều kiện được giao đất ở giãn dân trình UBND cấp huyện quyết định (thông qua Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định); hướng dẫn cho các hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất theo qui định.
Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện có trách nhiệm thẩm định hồ sơ giao đất do cấp xã chuyển lên, trình UBND huyện ra quyết định giao đất, cấp GCN QSDĐ cho từng hộ.
UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật theo quy định của UBND tỉnh.
Sau khi hộ gia đình, cá nhân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, UBND cấp xã phối hợp cùng phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện tổ chức giao đất tại thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng hộ gia đình, cá nhân.
2.1.3.6. Quy hoạch các khu đất dịch vụ
Đối với các dự án khu công nghiệp: Đất dịch vụ được quy hoạch liền kề khu công nghiệp đảm bảo đủ để giải quyết đất dịch vụ, đất tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất để làm khu công nghiệp và khu nhà ở cho công nhân theo quy định của Chính phủ. Vị trí quy hoạch phải phù hợp với quy chế quản lý khu công nghiệp, không bị ảnh hưởng đến sinh hoạt, đời sống do môi trường hoạt động công nghiệp.
Đối với các dự án cụm kinh tế xã hội, cụm dịch vụ thương mại, cụm công nghiệp và cụm làng nghề: đất dịch vụ quy hoạch một phần trong dự án, đảm bảo đủ để trả đất dịch vụ cho các hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án.
Đối với các dự án phục vụ cho xây dựng hạ tầng kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng có nguồn vốn do Nhà nước đầu tư mà không có dự án tái định cư thì UBND huyện, thành, thị chỉ đạo UBND các xã, phường, thị trấn bố trí bổ sung trong quy hoạch các khu đất dịch vụ.
Đối với những xã, phường, thị trấn có nhu cầu diện tích đất dịch vụ ít hoặc không còn quỹ đất để quy hoạch đất dịch vụ thì UBND các huyện, thành, thị căn cứ quỹ đất trên địa bàn huyện, quy hoạch những nơi có điều kiện đấu giá thuận lợi để đấu giá và lấy kinh phí điều tiết lại cho cấp xã để
giải quyết đất dịch vụ bằng tiền cho hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp bị thu hồi.
2.1.3.7. Nghĩa vụ và quyền lợi của các hộ gia đình, cá nhân khi được giao đất dịch vụ
Nghĩa vụ của các hộ gia đình, cá nhân: hộ gia đình, cá khi được xét giao đất dịch vụ phải nộp tiền sử dụng đất theo đơn giá và diện tích đất được giao, phải sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ quy hoạch đã được phê duyệt.
Quyền lợi của các hộ gia đình, cá nhân: được đảm bảo đầy đủ các quyền của người được giao đất theo quy định của pháp luật, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dịch vụ với thời hạn lâu dài như đất ở; hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển nhượng tiêu chuẩn đất dịch vụ cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức có nhu cầu sử dụng khác theo quy định của pháp luật.