CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2 Tổng quan những quy định pháp lý chủ yếu về chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp ở nước ta từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay
1.2.2 Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay
- Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57 [10]:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn,
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai trước đây chưa quy định rõ ràng điều kiện gì đối với chủ đầu tư xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đây là một trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân. Vì vậy, Điều 58 của Luật Đất đai 2013 đã quy định hai loại điều kiện:
Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để đảm bảo an ninh, quốc phòng, an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu (Khoản 1 và Khoản 2);
Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật (Khoản 3).
Trên cơ sở đó có quy định cụ thể đối với loại điều kiện thứ hai để đảm bảo tính khả thi của khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2013, cụ thể được quy định tại Điều 10:
- Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo việc sử dụng đất
theo tiến độ của dự án đầu tư giao cho Sở Tài chính chịu trách nhiệm đánh giá trên cơ sở các báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán.
- Điều kiện về ký quỹ giao cho Sở Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm đánh giá trên cơ sở quy định của địa phương, của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư.
- Điều kiện về chủ đầu tư không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm đánh giá theo tiêu chí xác định vi phạm pháp luật về đất đai.
Các văn bản dưới luật gồm một số Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên và môi trường có một số quy định về chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp:
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai tại Điều 14 quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng đất [1] tại Điều 7 quy định nội dung thẩm định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
a) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có liên quan đến dự án (nếu có);
c) Đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất. Đối với dự án chưa có quy định về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất thì cơ quan thẩm định căn cứ vào quy mô, tính chất dự án và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương để đánh giá;
d) Đánh giá về khả năng sử dụng đất đảm bảo hiệu quả thông qua việc đánh giá về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư; tác động môi trường do sử dụng đất; mức độ phù hợp với kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; hệ số, mật độ xây dựng, độ
đ) Yêu cầu về diện tích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư.
Ngoài các văn bản trên còn có những văn bản dưới luật khác liên quan như:
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung giá đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Đối với chuyển đổi mục đích trong nội bộ đất nông nghiệp, cụ thể chuyển đổi đất trồng lúa theo 2 hình thức: (i) chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang các mục đích nông nghiệp khác: người dân có thể chuyển đổi nội bộ đất nông nghiệp. Trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong các trường hợp: Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp. Trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước: Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, trong đó có chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác
được pháp luật cho phép; (ii) Bên cạnh đó, Nghị định số 35/NĐ-CP ngày 13/4/2015 có quy định về chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa. Việc chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản không làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại (hay còn gọi là chuyển đất lúa linh hoạt). Trong trường hợp này, đất trồng lúa không chuyển mục đích sang các loại đất nông nghiệp khác. Nguyên tắc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản được nêu rõ tại Thông tư 19/2017/TT-BNNPTNT. Thông tư này sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 19/2016/TT-BNNPTNT ngày 27/6/2016. Thông tư nêu rõ nguyên tắc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm như sau: (1) Chuyển đổi phải theo vùng để hình thành các vùng sản xuất tập trung và đảm bảo phục hồi lại được mặt bằng khi chuyển trở lại để trồng lúa; (2) Việc chuyển đổi phải bảo đảm khai thác hiệu quả cơ sở hạ tầng sẵn có; phù hợp với định hướng hoàn thiện cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp của địa phương; (3) Việc chuyển đổi phải bảo đảm công khai, minh bạch. Về nguyên tắc chuyển đổi đất trồng lúa sang trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản, Thông tư 19/2017/TT-BNNPTNT có nêu, cho phép sử dụng tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng cho NTTS; độ sâu của mặt bằng hạ thấp không quá 120 cm, nhưng phục hồi lại được mặt bằng khi chuyển trở lại để trồng lúa.