CHƯƠNG I KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1.3 Khái Niệm Và Đặc Điểm Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành
1.3.4 Vai Trò Và Ý Nghĩa Của Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà cho bên mua còn bên mua có nghĩa vụ trả tiến cho bên bán theo đúng thỏa thuận.
Trong đời sống hiện nay, nhu cầu có nhà ở là một nhu cầu chính đáng và hợp pháp của cá nhân. Bời vậy, việc mua bán nhà ở sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thỏa mãn nhu cầu này của mình. Đặc biệt ở những nơi tập trung đông dân cƣ nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu nhà ở của người dân lại càng trở nên bức thiết. Việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình tạo điều kiện ổn định đời sống cho người dân, từ đó là động lực thúc đẩy kinh tế- xã hội, hạn chế đƣợc phần nào các tệ nạn xã hội. Bên cạnh đó việc quy định hợp đồng mua bán
nhà ở phải được lập bằng văn bản có công chứng (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác) tạo điều kiện cho nhà nước thuận lợi hơn trong quá trình quản lí.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có dành hẳn chương 3 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng giữa các bên phải đƣợc thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Từ những phân tích trên, ta có thể đƣa ra vai trò và ý nghĩa về pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó bên bán sẽ bàn giao nhà cho bên mua khi xây dựng hoàn thành xong và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.
Về lý luận chung pháp luật về hợp đồng, hợp đồng mua bán có ý nghĩa to lớn đối với đời sống con người. Nhìn về góc độ pháp lý “ cuộc sống của con người trong xã hội đƣợc tạo lập nên bởi hợp đồng”. Hợp đồng là nguồn gốc quan trọng của nghĩa vụ, trong khi đó chế định nghĩa vụ có thể coi là “ đứng vị trí trung tâm. Trong cuộc sống thường nhật để thõa mãn nhu cầu của mỗi bên tham gia vào giao dịch một cách hợp pháp con người thực hiện hành vi giao kết hợp đồng bằng văn bản hoặc lời nói hoặc hành vi pháp lý.
Có thể thấy xét về bản chất, phân loại hợp đồng mua bán là hình thành trong tương lai là phương thức đầu tư, góp vốn một cách hợp pháp nhằm mua nhà ở chưa hình thành. Bên báo thu hút đƣợc vốn đầu tƣ để tiến hành xây dựng bất động sản theoyêu cầu của bên mua. Theo các điều kiện luật định, nhà đầu tƣ có quyền bán các sản phẩm nhà ở chưa hình thành cho người mua theo các điều kiện điều khoản cụ thể
ràng buộc tại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong loại hợp đồng này, bên bán và bên mua sẽ thõa thuận, thống nhất tài sản sẽ bán, thời điểm chuyển giao tài sản, phương thức và các điều kiện thanh toán.
Theo đó hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa to lớn trong việc thu hút vốn của người mua bất động sản. Người mua thỏa thuận về việc sẽ mua đƣợc và đƣợc mua một bất động sản sẽ hình thành, bên bán sẽ có vốn để hình thành nên tài sản đó, cùng với các quyền và lợi ích đi kèm.
Khi thống nhất ý chí trong việc giao kết hợp đồng, sau khi ký kết, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa trong việc theo dõi, giám sát quá trình thực hiện hợp đồng của các bên theo quy định chi tiết của hợp đồng. Trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nếu phát sinh tranh chấp, các bên căn cứ hợp đồng đã ký kết để giải quyết. Tuy nhiên, đối với phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc giải thích hợp đồng còn chưa đƣợc các bên trong giao dịch chú trọng khiến cho các bên dễ nãy sinh tranh chấp pháp lý liên quan đến cách tính diện tích sử dụng chung và sử dụng riêng.
Nhìn ở góc độ pháp luật thì ta thấy hợp đồng có vai trò và ý nghĩa cực kỳ quan trọng.
Các giao dịch bất động sản hiện nay nhằm một số mục đích nhƣ là là một phần phục vụ cho hoạt động thương mại của các nhân, tổ chức kinh doanh nhà ở và một phần phục vụ về nhu cầu chỗ ở là rất lớn của người dân. Vì vậy khi người mua tham gia vào một tài sản có giá trị lớn nhƣ vậy phải đƣợc bảo vệ bởi hệ thống pháp luật chặt chẽ, hoàn thiện, điều này sẽ giảm thiểu rủi ro cho cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch.
Khi mà tranh chấp xảy ra, khả năng gây thiệt hại là có về mặt pháp lý ảnh hưởng đến đời sống xã hội là rất lớn. Vì vậy hê thống pháp luật để phòng ngừa những rủi ro hạn chế những thiệt hại có thể liên quan đến tranh chấp phát sinh.
Thực tế cho thấy thị trường hiện nay đang có dấu hiệu phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỉ lệ lớn, tình trạng đầu cơ nhà, kích cầu ảo nâng giá làm cho thị trường diễn biến bất thường, nhiều cơn sốt nhà đất đã xảy ra khiến thị trường khó kiểm soát vì thế hợp đồng cũng như pháp luật cần có để quản lý và điều tiết thị trường đi một cách tốt nhất.
Hợp đồng là một trong những công cụ để bảo vệ lợi ích nhà nước. Do các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai mang lại lợi nhuận rất cao nên xảy ra rất nhiều tình trạng vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, trốn thuế, gây ảnh hưởng đến quản lý nhà nước. Vì vậy pháp luật nhằm đem lại lợi ích cho các bên giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai và bảo vệ được lợi ích của nhà nước.
KẾT LUẬN
Qua nghiên cứu các vấn đề chung về pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Chương I người viết đi đến kết luận sau:
Thứ nhất về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai là : Nhà, công trình xâydựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chƣa đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng”.và nêu đƣợc đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai và đã nêu được ý nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai nó quan trọng nhƣ thế nào.
Thứ hai là khái niệm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà ở chƣa có thời điểm hợp đồng giao kết.
Việc phát triển nhà ở chƣa đƣợc hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chƣa đƣợc xây dựng hoặc xây dựng chƣa xong và đã nếu đƣợc đặc điểm và ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ ba là khái niệm của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể pháp sinh trong quá trình giao kết và thực hiện giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ tư là phân tích được các điều kiện để được xem là nhà ở hình thành trong tương lai cũng nhƣ là nêu đƣợc đặc điểm và ý nghĩa của pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần thiết như thế nào trong xã hội.
Từ những kết luận chương I trong chương II tiếp tục người viết sẽ trình bày về quy định về pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai về đối tượng quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức thanh toán và một số vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.