CHƯƠNG II: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
2.2 Đối Tượng Của Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai
2.3.2 Quyền Và Nghĩa Vụ Của Bên Mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai
Bên bán đã có những quyền lợi thì để đáp ứng cho cân bằng thì bên mua sẽ có những quyền lời riêng và theo quy định tại luật kinh doanh bất động sản 2014 thì bên mua nhà ở có những quyền sau đây:22
Thứ nhất: yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Thứ hai: Yêu cầu bên bán gia nhà, công trình xây dựng đúng theo thời hạn và chất lƣợng và các điều kiện khác thỏa thuận trong hợp đồng. Về mặt pháp lý, việc giao nhận nhà có ý nghĩa đánh dấu thời điểm chuyển giao nhà ở, giữa bên bán nhà cho bên mua nhà.
Bên mua nhà chính thức đƣợc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với ngôi nhà kể từ thời điểm nhận bàn giao nhà. Việc nhận nhà thường được bên bán nhà ở quy định khá là chặt chẽ vì đây là cơ sở để bên mua thực hiện nghĩa vụ thanh toán và xác định thời điểm hoàn thành công việc xây dựng của bên bán.
Đồng thời việc quy định nhƣ vậy còn tránh tình trạng bên mua nhà kéo dài thời gian nhận nhà gây thiệt hại kinh tế cho bên bán nhà ở, gây trì trệ công tác làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công tác quản lý nhà ở.
Quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lại còn được đảm bảo chặt chẽ hơn vì theo quy định bắt buộc bão lãnh trong bán nhà ở hình thành trong
22 Điều 23 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Năm 2014
tương lai. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định23: “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tƣ đối với khách hàng khi chủ đầu tƣ không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng, vì thế quyền lợi của khách hàng mua nhà ở đƣợc đảm bảo tránh đƣợc nguy cơ bị chủ đầu tƣ chiếm dụng vốn, bàn giao nhà chậm”.
Thứ ba: bên mua đƣợc quyền yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng.
Thứ Tư: bên mua được quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lƣợng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Vậy quyền quy định trong luật khác hay giống thực tiễn như thế nào thì dưới đây là thực tiễn quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Phía dưới là một hợp đồng mẫu quy định về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai:24
Nhận bàn giao căn hộ và hồ sơ căn hộ theo đúng quy định trong hợp đồng.
Yêu cầu bên bán làm thủ tục để nghị cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật sau khi đã hoàn thành việc thanh toán theo tiến độ quy định tại hợp đồng này trừ trường hợp bên mua tự nguyện thực hiện thủ tục này theo thỏa thuận tại điều 5.2.6 của hợp đồng.
Đƣợc toàn quyền sở hữu, sử dụng và thực hiện các giao dịch đối với căn hộ đã mua theo quy định của pháp luật, đồng thời đƣợc sử dụng các dịch vụ hạ tầng do doanh nghiệp dịch vụ cung cấp theo quy định và mức phí sử dụng các dịch vụ hạ tầng mà doanh nghiệp cung cấp dịch vụ.
Nhận giấy chứng nhận sau khi đã thanh toán đủ 100% tiền mua căn hộ, các khoản phạt, bồi thường thiệt hại (nếu có) và các loại thuế phí, lệ phí liên quan đến căn hộ theo quy định trong hợp đồng và theo quy định của pháp luật.
Yêu cầu bên bán hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo đúng nội dung tiến độ dự án đã đƣợc phê duyệt.
23 Khoản 1 điều 56 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Năm 2014
24 Trích Mẫu 1 Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Thành Trong Tương Lai
Có quyền từ chối nhận bàn giao căn hộ nếu: Bên bán không hoàn thành việc xây dựng và đƣa vào sử dụng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu thiết yếu, bình thường của bên mua theo đúng thỏa thuận tại điều 4.3 của hợp đồng hoặc diện tích sử dụng căn hộ thức tế nhỏ hơn hoặc lớn hơn 0.5% trở lên so với diện tích sử dụng căn hộ ghi trong hợp đồng.
Yêu cầu bên bán tổ chức hội nghị chung cƣ lần đầu để thành lập ban quản trị nơi có căn hộ khi có đủ điều kiện thành lập ban quản trị theo quy định của pháp luật và hợp đồng. Trường hợp bên mua là cá nhân nước ngoài bên mua được sở hữu căn hộ với thời hạn tối đa là 50 năm kể từ ngày đƣợc cấp giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm (thời hạn sở hữu căn hộ sẽ thời hạn đƣợc ghi nhận trong giấy chứng nhận và quy định của pháp luật) trừ khi pháp luật và cơ quan có thẩm quyền có quy định khác.
Trường hợp bên mua là cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu căn hộ ổn định lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu căn hộ nhƣ công dân việt nam trị khi pháp luật hoặc cơ quan có thẩm quyền có quy định khác.
Bên mua đƣợc quyền sở hữu chung đối với thửa đất xây dựng nhà chung cƣ trong thời gian được sở hữu căn hộ tại việt nam trừ trường hợp pháp luật hoặc cơ quan có thẩm quyền quy định khác.
Các quyền khác quy định của pháp luật và quy định trong hợp đồng
Ta thấy thực tiễn về quyền của bên mua còn chặc chẽ hơn so với luật quy định, từng chi tiết một đƣợc hợp đồng mô tả một cách chi tiết nhất nhằm đảm bảo quyền lợi của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2.3.2.2 Nghĩa Vụ Của Bên Mua
Theo quy định tại luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có những nghĩa vụ sau đây:25
Thứ nhất: Thanh toán đầy đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng. Còn đối với hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, thông thường
25 Điều 24 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Năm 2014
phương thức thanh toán được áp dụng nhiều nhất là thanh toán theo tiến độ xây dựng, xây đến đâu đóng đến đó. Chủ đầu tƣ muốn đƣợc thanh toán nhanh thì phải xây dựng nhanh và người mua nhà cũng chỉ thanh toán khi chủ đầu tư đảm bảo tiến độ xây dựng.
Thực tiễn cho thấy các chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai thường xây dựng tiến độ thanh toán khá chặt chẽ và khắt khe để họ có thể chủ động đƣợc nguồn vốn cho việc xây dựng và phát triển dự án. Một số chủ đầu tƣ thì xây dựng tiến độ thanh toán theo thời gian mà không phụ thuộc vào tiến độ xây dựng. Người mua nhà phải thanh toán theo lịch đã thỏa thuận trước đó mà không phụ thuộc vào tiến độ xây dựng nhà ở. Cách làm này sẽ có lợi cho chủ đầu tư hơn là người mua nhà vì đa số dự án điều chậm tiến độ xây dựng.
Thứ hai nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
Thứ ba phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Thứ tư trong trường họp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải đảm bảo quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
Thứ năm: Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Song song với nghĩa vụ bồi thường thiệt hại của bên bán nhà ở thì bên mua nhà ở cũng có nghĩa vụ nộp phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của hai bên: Nghĩa vụ này của bên mua nhà ở thường được thực hiện tương ứng với nghĩa vụ bên bán nhà ở. Thực tiễn nghĩa vụ bên mua nhà ở đƣợc quy định ra sao có giống hay khác nhau ở điểm nào so với quy định của pháp luật thì sao đây xin trích một phần về nghĩa vụ bên mua nhà ở hình thành trong tương lai:26
Thanh toán đầy đủ và đúng hạn số tiền mua căn hộ và các khoản tiền khác phát sinh theo quy định của hợp đồng.
26 Trích Mẫu 1 Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Thành Trong Tương Lai
Nhận bàn giao căn hộ theo quy định của hợp đồng .
Kể từ ngày bàn giao căn hộ, bên mua hoàn toàn chịu trách nhiệm đối với căn hộ đã mua trừ các trường hợp thuộc trách nhiệm bảo đảm tính pháp lý và việc bảo hành căn hộ của bên bán theo quy định của pháp luật và tự chịu trách nhiệm về việc mua, duy trì hợp đồng bảo hiểm cần thiết đối với mọi rủi ro, thiệt hại liên quan đến căn hộ và bảo hiểm trách nhiệm dân sự phù hợp với quy định của pháp luật, kể cả trường hợp bên mua chƣa sử dụng căn hộ.
Kể từ ngày bàn giao căn hộ, kể cả trường hợp bên mua chưa sự dụng căn hộ thì căn hộ sẽ đƣợc quản lý bảo trì thoe bản nội quy và bên mua phải tuần thù các quy định trong bản nội quy.
Thanh toán các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật mà bên mua phải nộp nhu quy định tại điều 7 của hợp đồng.
Thanh toán các khoản phí dịch vụ như điện, nước, truyền hình cáp, truyền hình vệ tinh, thông tin liên lạc, dịch vụ khác và các khoản thuế, phí, lệ phí khác phát sinh theo nhu cầu sử dụng và số lƣợng thực tế của bên mua, bên mua có trách nhiệm thanh toán các chi phí sử dụng dịch cụ phát sinh phụ như điện, nước, các chi phí khác.
Ngoài kinh phi bảo trì phần sở hữu chung quy định tại điều 1.5 phụ lục 02 của hợp đồng trường hợp kinh phí bảo trí không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung.
Nhà chung cƣ thì bên mua có nghĩa vụ đóng thêm kinh phi bảo trì theo quy định tại điều 1.5 thuộc phụ lục 02 của hợp đồng này.
Chấp hành các quy định về quản lý, sử dụng căn hộ, nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật và bản nội quy kèm theo hợp đồng.
Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp quản lý vận hành trong việc bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cƣ.
Có trách nhiệm đóng góp chi phí mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung.
Sử dụng căn hộ đúng mục đích theo quy định của luật nhà ở và quy định trong hợp đồng.
Nộp phạt vi phạm hợp đồng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cƣ.
Trường hợp bên mua chuyển nhượng lại hợp đồng bán lại căn hộ cho bên thứ ba theo quy định của pháp luật thì bên mua có nghĩa vụ thông báo và giải thích cho bên thứ ba và yêu cầu bên thứ ba kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ liên quan của bên mua hợp đồng và các phụ lục kèm theo hợp đồng này.
Bên mua xác nhận điều khoản kế thừa này là một phần không thể tách tời với thỏa thuận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ.
Bên mua xác nhận nếu bên mua thế chấp hợp đồng hoặc quyền và nghĩa vụ của bên mua phát sinh từ hợp đồng hoặc tài sản phát sinh từ hợp đồng thì đó là thỏa thuận giữa bên mua với tổ chức tín dụng và hợp đồng tín dụng là hợp đồng thế chấp và các văn bản khác có liên quan đến việc vay tín dụng.
Thế chấp có giá trị ƣu tiên thấp hơn và không thể trái với các văn bản, tài liệu quy định theo hợp đồng và phụ lục hợp đồng này và những văn bản khác liên quan giữa bên mua và bên bán.
Bên mua cam kết và đảm bảo số tiền bên mua dùng để mua căn hộ là hợp pháp, hợp lệ và thuộc thẩm quyền sở hữu trọn vẹn của bên mua. Bên mua đồng ý rằng nếu số tiền bên mua dùng để mua căn hộ bị cơ quan có thầm quyền thu hồi và bên mua không bù đắp đƣợc số tiền này cho bên bán trong thời hạn thanh toán quy định tại hợp đồng hoặc trong thời hạn bên bán yêu cầu thì bên bán đƣợc quyền chấm dứt hợp đồng.
Trong trương hợp này bên mua phải bồi thương thiệt hại và chịu phạt và có thể bị bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng theo điều 21.4 của hợp đồng.
Việc hoàn thành nghĩa vụ về cung cấp thông tin, giấy tờ và tài liệu cũng nhƣ việc thực hiện các thủ tục để đƣợc cấp giấy chứng nhận hoặc xử lý các mâu thuẫn tranh chấp liên quan tới hợp đồng sở hữu tiền mua căn hộ là trách nhiệm riêng của bên mua, không liên quan hoặc làm ảnh hưởng đến bên bán, không phải là cơ sở để thay đổi chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng.
Nếu bản gốc hợp đồng, các phụ lục tài liệu thanh toán do bên bán chứng nhận bị thất lạc bị hỏng thì bên mua chỉ đƣợc bên bán cấp lại bản sao đó với những giấy tờ đó (phù hợp với quy định của pháp luật) để bên mua lưu giư thực hiện các quyền và nghĩa
vụ của mình theo hợp đồng. Nếu bên mua gian dối để thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật thì bên mua tự chịu trách nhiệm dân sự, hành chính, hình sự và trách nhiệm khác trước các cơ quan có thẩm quyền và những bên chịu thiệt hại do hành vi vi phạm pháp luật của bên mua gây ra.
Yêu cầu bên bán cung cấp thông tin hợp lý về tiến độ đầu tƣ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.