CHƯƠNG II: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
2.2 Đối Tượng Của Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai
2.3.1 Quyền Và Nghĩa Vụ Bên Bán
Theo quy định tại điều 21 luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên bán nhà có quyền sau đây18:
Thứ nhất: yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Ta thấy việc yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn nhằm đảm bảo lợi ích cho bên bán là phù hợp vì khi bên mua nhận nhà thì bên mua mới thanh toán phần còn lại của hợp đồng, thường là 25% giá trị hợp đồng còn lại của nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ hai: yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Thực tiễn cho thấy việc thanh toán theo tiến độ theo thời gian nhằm mục đích huy động đủ vốn xoay chuyển dòng tiền để tiến độ thi công có thể không bị đứng vì thiếu tiền, vì một số chủ đầu tƣ tiềm lực tài chính còn chƣa mạnh nên việc thanh toán đầy đủ đúng thời hạn là cần thiết và thanh toán không quá 95% lý do vì khi nhận nhà bên mua chƣa nhận đƣợc giấy chứng nhận sở hữu nhà, và bên mua khi nhận nhà phải bổ sung hồ sơ thủ tục pháp lý để chủ đầu tƣ cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà theo đúng quy định của pháp luật thời gian từ 6 tháng đến 1 năm và khi nhận giấy chứng nhận sở hữu nhà thì bên mua có nghĩa vụ thanh toán 5% còn lại của hợp đồng.
Thứ ba: Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
18 Điều 21 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Năm 2014
Việc yêu cầu thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận rất cần thiết vì trong thực tế việc bên mua thực hiện sai và chậm trong các thủ tục mua bán là rất nhiều ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.
Thứ Tƣ: không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chƣa nhận đủ tiền trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Thứ năm: yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
Thứ sáu: các quyền khác trong hợp đồng theo thỏa thuận của các bên.
Quy định này nhằm mục đích ràng buộc bên mua phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình để đảm bảo lợi ích của bên bán và ta thấy thực tiễn thì những điều luật này đều đƣợc đƣa vào trong hợp đồng sau đây là phần thực tiễn về quyền của bên bán nhƣ sau19:
Yêu cầu bên mua thanh toán giá bán căn hộ và các khoản tiền phát sinh từ hợp đồng này đầy đủ và đúng thời hạn theo quy định tại điều 3 và phụ lục hợp 02 của hợp đồng và được tính thêm tiền lãi trong trường hợp bên mua chậm thanh toán theo tiến độ quy định tại Điều 3 và Phụ lục 02 của hợp đồng. Việc tính tiền lãi chậm thanh toán đƣợc tính theo công thức tính lãi chậm thanh toán quy định tại điều 22.1 của hợp đồng.
Yêu cầu bên mua nhận bàn giao căn hộ theo quy định ghi trong hợp đồng.
Được bảo lưu quyền sở hữu căn hộ và quyền từ chối bàn giao căn hộ hoặc bàn giao bản chính giấy chứng nhận cho bên mua đến khi bên mua hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán tiền đến hạn theo quy định của hợp đồng.
Trước khi ban quản trị thành lập bên bán có quyền ngưng hoặc yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước, dịch vụ tiện ích khác nếu bên mua hoặc bên mua lại căn hộ hoặc bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ này từ bên mua không thành toán đầy đủ đúng hạn chi phí quản lý vận hạnh chung cƣ hoặc bên mua vi phạm đến điều 23.
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo thông tƣ số 02/2016/TT-BXD của bộ xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cƣ (hoặc văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế của cơ quan có thẩm quyền hoặc bên mua vi phạm điều 7 nội
19 Trích Mẫu 1 Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Thành Trong Tương Lai
quy và không khắc phục các vi phạm đó trong vòng ba ngày sau khi nhận thông báo bằng văn bản của bên bán về vi phạm của bên mua và hình thức xử lý vi phạm của bên mua.
Đƣợc ủy quyền thay đổi trang thiết bị, vật liệu xây dựng căn hộ có giá chị chất lượng tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng, trường hợp thay đổi trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện bên trong căn hộ không theo quy định phụ lục 03 thì phải có sự thỏa thuận của bên mua.
Thực hiện các quyền và trách nhiệm của ban quản trị trong thời gian chƣa đƣợc thành lập ban quản trị theo quy định pháp luật, ban hành bản nội quy, thành lập ban quản trị, tổ chức hội nghị nhà chung cƣ, lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ để quản lý vận hành nhà chung cƣ từ khi nhà chung cƣ vào sử dụng cho đến khi ban quản lý đƣợc thành lập.
Bên bán đƣợc toàn quyền tiến hành hoạt động kinh doanh trong khu vực diện tích thuộc sở hữu riêng của bên bán theo quy định tại điều 13 của hợp đồng này và sở hữu chung theo đúng quy định của pháp luật. Bên mua tôn trọng và không thực hiện bất kỳ hành vi nào gây ảnh hưởng đến các quyền sở hữu và hoạt động kinh doanh của bên bán trong phần sở hữu riêng của bên bán phù hợp với thiết kế đã đƣợc phê duyệt và quy định của pháp luật liên quan.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại điều 21.1.2 của hợp đồng.
Yêu cầu bên mua nộp tiền lãi chậm thanh toán, khoản phạt vi phạm hợp đồng và hoặc bồi thường thiệt hại khi vi phạm các quy định của hợp đồng thuộc diện phải chịu phạt và phải bồi thường hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc theo quy định của pháp luật.
Các quyền khác theo quy định của pháp luật và quy định của hợp đồng.
Ta thấy quyền của bên bán nhà ở trong hợp đồng này khá là chi chi tiết nhằm đảm bảo quyền lợi tối đa của bên bán nhà ở hình thành trong tương lai
2.3.1.2 Nghĩa Vụ Của Bên Bán
Đi đôi với quyền là nghĩa vụ thì để đáp ứng quyền của bên bán thì bên bán cũng phải có những nghĩa vụ tương đương nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên thì theo
quy định tại luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên bán nhà ở có những nghĩa vụ sau đây 20:
Thứ nhất: thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng nếu có.
Thứ hai: bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chƣa bàn giao nhà cho bên mua.
Thứ ba: thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
Thứ Tƣ: Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lƣợng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Do đặc trƣng của đối tƣợng nhà ở hình thành trong tương lai nên thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở đó vẫn chưa được hình thành nên quy định của chủ đầu tƣ phải xây dựng nhà đúng thiết kế, đúng tiến độ và danh mục thiết bị của nhà là cần thiết. Vì trên thực tế rất nhiều công trình thông thường vẫn chậm tiến độ bàn giao nhà thường là 3 tháng đến 6 tháng, rất hiếm có dự án nào bàn giao đúng tiến độ cho khách hàng. Thậm chí tại thành phố Hồ Chí Minh hiện tại có những dự án bàn giao chậm cả năm trời. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của người mua nhà.
Quy định về việc xây dựng đúng theo thiết kế cũng rất thiết vì tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, bên mua nhà chỉ có thể nhìn vào sa bàn dự án và nhà mẫu của dự án để có thể hình dung ra đƣợc căn nhà mà mình đăng ký mua có hình dáng ra sao, bố trí nhà nhƣ thế nào, các phòng đƣợc thiết kế ra sao. Thực tiễn có rất nhiều dự án nhà ở thương mai mặc dù đã bán cho khách hàng nhưng chủ đầu tư vẫn điều chỉnh lại thiết kế. Việc điều chỉnh lại thiết kế đôi khi kéo theo những hệ lụy nhất định, ở mức độ nhẹ là tăng giảm vài một mét vuông nhà ở, ở mức độ nặng hơn là tăng chiều cao của nhà hoặc thấp hơn hoặc thay đổi hướng phong thủy của nhà…. Những thay đổi như vậy sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người sẽ sử dụng nhà sau này. Vì thế nếu không được thỏa thuận kỹ lƣợng ngay từ đầu thì giữa bên bán và bên mua sẽ có những tranh chấp xảy ra
20 Điều 22 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Năm 2014
sau này và dẫn đến nhiều hậu quả khác nhau có thể dẫn đến chấp dứt hợp đồng và thông thường người chịu thiệt thòi vẫn là bên mua nhà bởi lẽ trong giao dịch mua bán nhà ở, thường các bên sử dụng mẫu hợp đồng mua bán do bên bán soạn thảo và tất nhiên các hợp đồng này có xu hướng bảo vệ quyền lợi của bên bán hơn là đảm bảo quyền lợi của bên mua mất cân bằng bình đẳng giữa các bên.
Thứ Năm: Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định của luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đó là: Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Ngoài ra thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định về pháp luật về xây dựng, nhà ở, trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận để có hướng giải quyết nếu có vấn đề phát sinh xảy ra.
Thứ Sáu: Bồi thường thiệt hại do lỗi bên bán gây ra.
Thứ bảy: Thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật Ta thấy 7 điều trên đối với pháp luật quy định khá là chi tiết nhằm đảm bảo quyền lợi của bên mua. Vậy thực tiễn nghĩa vụ của bên bán nó nhƣ thế nào Thì ta hãy tìm hiểu phía dưới được lấy từ một hợp đồng từ thực tiễn như sau xem nó có khác quy định pháp luật. 21
Xây dựng căn hộ, nhà chung cƣ và các công trình hạ tầng theo đúng quy hoạch và nội dung hồ sơ dự án, đảm bảo khi bàn giao căn hộ cho bên mua có thể sử dụng và sinh hoạt bình thường.
Bảo quản căn hộ trong thời gian chƣa giao căn hộ cho bên mua phù hợp với điều kiện quy định tại hợp đồng này, trừ trường hợp bên mua chậm trễ nhận bàn giao căn hộ sẽ theo quy định của pháp luật và quy định của hợp đồng.
Thực hiện bảo hành căn hộ và nhà chung cƣ theo quy định tại điều 9 của hợp đồng.
21 Trích Mẫu 1 Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Thành Trong Tương Lai
Bàn giao căn hộ, giấy chứng nhận và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến căn hộ mua bán theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng sau khi bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ đến hạn cho bên bán.
Nộp tiền sử dụng đất và các khoản thuế, phí, lệ phí khác liên quan đến việc bán căn hộ theo quy định của pháp luật và hợp đồng này.
Bên bán có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên mua theo quy định của pháp luât nếu bên mua đã cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu có liên quan, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục để nghị cấp giấy chứng nhận. Trong trường hợp này bên bán sẽ có văn bản thông báo cho bên mua về việc nộp các giấy tờ liên quan để bên bán làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bên mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc thông báo của bên bán mà bên mua không nộp đầy đủ các giấy tờ theo thông báo thì coi nhu bên mua tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận và có nghĩa vụ thanh toán như trường hợp bên mua đã được cấp giấy chứng nhận. Khi đó bên mua vẫn có nghĩa vụ thành toán toán cho bên bán các khoản còn lại trong trường hợp pháp luật quy định việc thanh toán các khoản đó chỉ diễn ra khi bên mua nhận được giấy chúng nhận hoặc các quy định tương tự liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận.
Khi bên mua tự nguyện làm thủ tục để nghị cấp giấy chứng nhận và đã hoàn thành nghĩa vụ đến hạn theo quy định tại hợp đồng này thì bên bán sẽ hỗ trợ và cung cấp đầy đủ hồ sơ và pháp lý về căn hộ cho bên mua.
Tổ chức hội nghị nhà chung cƣ lần đầu để thành lập ban quản trị nơi có căn hộ, thực hiện các nhiệm vụ của ban quản trị khi ban quản trị chƣa đƣợc thành lập.
Nộp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường cho bên mua khi vi phạm các thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt hoặc bồi thường trong hợp đồng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Không sử dụng sai mục đích nguồn tiền của căn hộ trả trước.
Có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tƣ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế việc xây dựng căn hộ.
Có trách nhiệm ký hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của bên bán đối với bên mua khi bên bán không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ đã cam kết theo quy định tại hợp đồng này với ngân hàng thuộc danh sách do ngân hàng nhà nước công bố.
Các nghĩa vụ khác quy định pháp luật và quy định trong hợp đồng.
Ta thấy nghĩa vụ trong hợp đồng này khá là chi tiết với lý thuyết phía trên nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên mua một cách sát nhất có thể phù hợp với quy định của luật hiện hành.