CHƯƠNG III. MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
3.2 Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai
Để hoàn thiện được chế định pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai trước hết phải được hoàn thiện được chế định về tài sản tương lai. Chế định về tài sản hình thành trong tương lai phải được quy định thành một hệ thống các quy định riêng, cụ thể áp cho tất cả các khâu của giao dịch bảo đảm nhƣ việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp. Các quy định này cần bổ sung trong bộ luật dân sự.
Điều này tạo tiền đề để có đƣợc một khung pháp luật rành mạch cho chế định về tài sản hình thành trong tương lai. Chế định tài sản hình thành trong tương lai sẽ có hiệu lực thi hành và tránh đƣợc sự chồng chéo. Chế định này phải bao hàm đƣợc các nội dung chủ yếu nhƣ là:36
Một là: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành đầy đủ nhất trong hiện tại nhưng nó sẽ hình thành chuẩn nhất trong tương lai, quyền sở hữu sẽ thuộc bên mua tài sản tương lai. Nếu tính cả vật đã hiện hữu thì nên giới hạn một số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng một cách phổ biến để phòng ngừa các giao dịch giả. Vì vậy, không bao hàm các tài sản đã có giấy chứng nhận sở hữu và đã chuyển dịch quyền sở hữu theo các hợp đồng có công chứng, chứng thực nhƣng chƣa hoàn thành thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật.
Hai là: Giao dịch bảo đảm về tài sản tương lai là loại giao dịch có điều kiện. Điều kiện đặt ra là quyền sở hữu của bên mua đƣợc xác lập đối với toàn bộ tài sản mua ngay sau khi “ Đủ điều kiện” thì giao dịch mới có hiệu lực pháp luật.
Ba là: Chế định phải phân biệt ra nhiều trường hợp khác nhau: Với trường hợp bên mua tài sản đã nộp đủ tiền mới mua tài sản theo điều khoản thanh toán của hợp đồng, tài sản đã hiện hữu đầy đủ, hợp đồng mua bán tài sản đã đƣợc thanh lý, nhà ở,
36 Luận Văn Thạc Sĩ PHẠM HOÀNG ANH
tài sản tương lai đã bàn giao nhưng chưa có giấy chứng nhận sở hữu. Trong trường hợp này, đã có cơ sở khẳng định quyền sở hữu của bên mua đối tài sản mua. Còn trường hợp này, đã có cơ sở khẳng định quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua. Còn trường hợp bên mua mới nộp một phần tiền và tài sản đang trong quá trình hình thành. Quyền sở hữu của bên mua đƣợc xác lập đến đâu hoàn toàn tùy thuộc vào tiến độ và độ hình thành tài sản trong tương lai và tiến độ thanh toán tiền mua.
Bốn là đối với việc đăng ký giao dịch đảm bảo đối với hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở hình thành trong tương lai không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu đối với tài sản mà chỉ cần có giấy tờ làm căn cứ cho việc xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp trong tương lai.
Năm là đối với hợp đồng thế chấp tài sản tương lai. Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản, tức là tài sản hình thành từ vốn vay. Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản.
Sau khi hoàn thiện được chế định tài sản hình thành trong tương lai trong bộ luật dân sự cũng đƣợc coi là cơ sở để hoàn thiện các quy phạm pháp luật về giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai trong luật kinh doanh bất động sản. Cụ thể giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai nhƣ sau:
Luật kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành áp dụng vào thực tiễn đã đƣợc đáp ứng yêu cầu thực tế đặt ra, tuy nhiên vẫn còn những điểm hạn chế cần đƣợc khắc phục để hoàn thiện hơn. Do đó cần sửa đổi những quy định sau đây để điều chỉnh chặt chẻ hơn, đáp ứng đòi hỏi thực tế đặt ra.37
Cần sửa đổi điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng “ các hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua công trình xây dựng phải lập thành văn bản và có công chứng chứng thực” quy định này phù hợp với luật nhà ở năm 2014. Bởi vì, đối với các loại hợp đồng có giá trị tài sản lớn liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất nên cần có cơ quan chức năng xác nhận đảm bảo về mặt pháp lý,
37 Luận Văn Thạc Sĩ PHẠM HOÀNG ANH
bảo vệ lợi ích của người mua, giảm thiểu rủi ro khi một tài sản nhưng chủ sở hữu bán cho nhiều người, đây cũng là biện pháp hạn chế giao dịch tài sản này trên thị trường phi chính thức.
Sửa đổi quy định tại khoản 1 điều 56 luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể hơn”. Ngân hàng thương mại trong nước, ngân hàng liên doanh, ngân hàng vốn 100% vốn nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài 38 là chủ thể bảo lãnh. Đảm bảo sự thống nhất quy định giữa các luật trong phạm vi điều chỉnh, vừa đảm bảo nguyên tắc thị trường không có sự ưu ái hay phân biệt doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp nước ngoài, giữa các chủ thể doanh nghiệp kinh doanh phải thực sự bình đẳng trong sân chơi này.
Mặc dù luật kinh doanh bất động sản năm 2014 không bắt buộc việc giao dịch bất động sản phải qua sàn, đồng thời quy định những điều kiện về vốn, chủ thể thành lập khó hơn khi thành lập sàn giao dịch mục đích khai thác hàng loạt giao dịch kinh doanh không hiệu quả để kiểm soát các hoạt động của sàn chặt chẽ hơn. Những quy định không bắt buộc giao dịch qua sàn thì điều này làm cho giao dịch ngầm tăng, Người dân có quyền lựa chọn trực tiếp giao dịch với chủ đầu tƣ hoặc sàn giao dịch tuy nhiên trình độ am hiểu pháp luật còn hạn chế nên họ thông qua người quen để giao dịch vẫn còn khá phổ biến. Do đó để khắc phục nhược điểm này thì đòi hỏi nhà nước phải có chính sách bắt buộc tất cả các giao dịch bất động sản phải đăng ký với cơ quan quản lý và đưa những thông tin này công khai về người mua, người bán biết để họ lựa chọn trước khi giao dịch vấn đề giao dịch ngầm không còn cơ sở để tồn tại.
Luật nhà ở định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai theo khoản 19 điều 3 nhƣng phạm vi điều chỉnh “ đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê nhà ở thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thực hiện quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản”39 là không cần thiết đối với loại giao dịch nêu trên luật kinh doanh bất động sản đã điều chỉnh. Vì vậy cần bỏ định nghĩa tại khoản 19 điều 3 về nhà ở hình thành trong tương lại quy định như vậy là thừa trùng với luật kinh doanh bất động sản. Bởi vì một vấn đề về nhà ở hình thành trong tương lai nhưng cả luật chung và luật chuyên ngành cùng điều chỉnh là không hợp lý, vấn đề nào luật
38 Theo khoản 8,9 Điều 4 luật các tổ chức tín dụng
39 Điều 11 Luật Nhà Ở Năm 2014
chuyên ngành cũng đã điều chỉnh thì luật chung không nên tiếp tục điều chỉnh, vì nhƣ vậy vừa thừa vừa dễ gây nhầm lẫn trong quá trình áp dụng pháp luật trong thực tế.
Bổ sung khoản 1 điều 122 Luật nhà ở năm 2014 theo hướng:40 “ các hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chuyển nhượng hợp đầu mua bán nhà ở thương mại điều phải công chứng, chứng thực hợp đồng, đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì thực hiện theo luật kinh doanh bất động sản”. Bởi vì, đối với mỗi đối tƣợng giao dịch khác nhau nếu luật chuyên ngành đã điều chỉnh thì luật chung không điều chỉnh để các luật không chồng chéo lần nhau cùng một vấn đề mà nhiều luật áp dụng dẫn đến không thông nhất cách hiểu khác nhau. Điều này là phù hợp vì giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai mặc dù chủ sở hữu tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhƣng giao dịch của họ là giao dịch dân sự đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai nên cần có cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng để chủ đầu tƣ có trách nhiệm với tài sản mình đã bán dó đó luật kinh doanh bất động sản quy định về vấn đề này là phù hợp hơn.
Khi nhà nước thu hồi đất thì được áp giá bồi thường theo quy định thường giá trị thấp nhiều lần so với giá thị trường, lẽ ra chủ sở hữu thực sự có quyền bán hay không với giá thương lượng phù hợp, điều này diễn ra trong thực tế câu chuyện người dân bị thu hồi đất bồi thường không thỏa đáng thì tiếp tục khiếu nại, khởi kiện trong cái vòng luẩn quẩn không có lối ra vì đất đai vẫn là sở hữu toàn dân trong giai đoạn hiện nay
Mặc dù, Luật đất đai năm 2013 không quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất đối với tài sản hình thành trong tương lai nhưng về lâu dài cần quy định cụ thể vấn đề này vì đây là tài sản được giao dịch trong thực tiễn và dùng đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ. Do đó cần quy định bắt buộc đăng ký bất động sản để những thông tin này đƣợc công khai cho các bên tham gia giao dịch biết, giúp người mua nhà ở, nhận chuyển quyền sử dụng đất nắm được đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản để quyết định việc mua bán hay không. Việc đăng ký này Cơ quan nhà nước sẽ quản lý được các giao dịch trên thị trường đồng thời có biện pháp xử lý việc mua bán bất động sản sang tay, thị trường không chính thức để có chính sách điều chỉnh làm tốt việc này là cơ sở pháp lý đảm bảo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
40 khoản 1 điều 122 Luật nhà ở năm 2014
Theo quan điểm cá nhân thì cần có quy định “ Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai đối với khu chung cư” đối với người mua để ở không có mục đích mua bán, bởi vì đối với nhà ở chung cƣ đã thiết kế theo mẫu chung không có sự thay đổi mẫu của từng căn hộ riêng lẽ đến khi căn hộ đƣợc nghiệm thu thì chủ sở hữu chỉ cần nộp bản này cho cơ quan có thẩm quyền bổ sung vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận sở hữu và ghi ngày có hiệu lực vào giấy chứng nhận phù hợp. Người dân không tốn nhiều thời gian chờ đợi, bởi vì khi khu chung cƣ đƣợc nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì hàng loạt người dân làm thủ tục cấp giấy chứng nhận trong khi nội dung cấp giấy chứng nhận sẽ quá tải cho cơ quan cấp giấy chứng nhận trong khi nội dung cấp về căn hộ giống nhau chỉ khác về vị trí và tên người sử dụng cũng như không quản lý được việc chuyển nhượng trước đó như thế nào, đồng thời nhà nước không thu đƣợc thuế. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự vì đây đƣợc xem là tài sản đƣợc giao dịch và dung đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân dự nên nhà ở hình thành trong tương lai được xem là tài sản trong khi đây là loại tài sản phải đăng ký để cơ quan có thẩm quyền công nhận, do đó phải có sự công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với chủ sở hữu loại tài sản này.
KẾT LUẬN
Nhà ở là tài sản quan trọng trong đời sống của mỗi cá nhân và mỗi gia đình. Việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai có những vấn đề phức tạp liên quan không những về chủ thể tham gia hợp đồng mà còn có những vấn đề phức tạp liên quan đến đối tƣợng giá cả, hình thức và thủ tục chuyên giao quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai.
Nghiên cứu chế định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là nhằm hệ thống hóa văn bản pháp luật và đánh giá hiểu quả điều chỉnh của các văn bản pháp luật hiện hành về vấn đề này. Qua đó đề xuất và kiến nghị việc ban hành và áp dụng và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật. Nhìn một cách tổng thể pháp luật về giao dịch bất động sản nói riêng và nhà ở nói chung đang được nhà nước quan tâm. Cho đến nay các giao dịch liên quan đến bất động sản nhà ở trong đó có giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định khá chi tiết. Các quy định này đã góp phần đảm bảo cho những giao dich dân sự về nhà ở theo những chuẩn mực pháp lý một ngày cao hơn, an toàn hơn và bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là pháp lý nhằm chuyển dịch nhà ở và quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua nhà ở. Nhà ở là tư tiệu là một tài sản có giá trị không chỉ về kinh tế mà còn có những nếp sống văn hóa, truyền thống văn hóa của một cộng đồng. Quan hệ mua bán luôn diễn ra sôi động và phức tạp ở một vài năm gần đây do sự tăng trưởng về kinh tế, sự gia tăng dân số, nhu cầu nhà ở của môi cá nhân, gia định là một nhu cầu chính đáng. Nhƣng quy định pháp luật về nhà ở nói chung nhằm điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lại phù hợp với trình độ phát triển kinh tế- xã hội ở việt nam. Nhưng quy định về chủ thể, đối tƣợng, hình thức, thủ tục, nội dung của hợp đồng luôn đƣợc ban hành và sửa đổi bổ sung ngày một phù hợp hơn với nhu cầu của xã hội.
Nghiên cứu pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc làm cần thiết nhằm đánh giá hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để qua đó có cơ sở nhằm hoàn thiện những quy định về pháp luật mua
bán nhà ở tạo ra những điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia hợp đồng. Hạn chế tối đa những quy định có tính chất rào cản, kìm hãm thị trường bất động sản phát triển theo quy luật cung cầu trong xã hội.
Vời thời gian thực tế ngắn và kiến thức chƣa đủ nhiều, bài viết còn nhiều thiếu sót và còn những đánh giá còn mang tính phiến diện chủ quan. Tôi mong nhận đƣợc những lời góp ý của thầy cô để hoàn thiện kiến thức của mình. Xin chân thành cảm ơn.