CHƯƠNG II: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
2.1 Chủ Thể Của Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai
Pháp luật dân sự Việt Nam trước đây cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này. Tuy nhiên, theo pháp luật thực định hiện nay ngoài các chủ thể mang tính truyền thống là cá nhân và pháp nhân thì pháp luật Việt Nam còn công nhận hộ gia đình, tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhƣng là chủ thể đặc biệt và hạn chế. Họ không phải là pháp nhân, cũng không phải là cá nhân nên các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định theo quy định của pháp luật.
Trong giao dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có thể trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng. Chủ thể tham gia chủ yếu trong các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định.
Cá nhân: là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở. Đây là chủ thể chủ yếu và thường xuyên của quan hệ mua bán nhà ở. Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này. Để đƣợc tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với tƣ cách là một chủ thể độc lập cá nhân phải có đủ năng lực chủ thể, tức cá nhân đó phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
Điều kiện năng lực pháp luật dân sự cá nhân là đó là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự khi cá nhân tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì mọi cá nhân là công dân Việt Nam, người Việt
11 Luận Văn Thạc Sĩ PHẠM HOÀNG ANH
Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam đều có thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở.
Điều kiện về năng lực hành vi dân sự. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi tham gia vào giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là khả năng cá nhân bằng chính hành vi của mình tự do thể hiện ý chí xác lập, thể hiện quyền và nghĩa vụ dân sự khi tham gia vào giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đƣợc thành lập hợp pháp theo luật doanh nghiệp năm 2014, luật đầu tƣ năm 2014 và các hợp tác xã thành lập theo luật hợp tác xã năm 2012 với vai trò là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong quan hệ này, doanh nghiệp thường xuất hiện với vai trò bên bán nhà ở. Theo quy định cụ thể chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại bao gồm:12
Một là: Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định của luật doanh nghiệp.
Hai là: Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động đầu tƣ tại Việt Nam theo quy định của luật đầu tƣ.
Ba là: Hợp tác xã đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của luật hợp tác xã.
Ở chiều ngƣợc lại thì doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở trong một số trường hợp nhất định cũng có thể tham gia giao dịch với tư cách là bên mua nhà ở.
Ngoài ra, còn có một số chủ thể khác nhƣ hộ gia đình, tổ hợp tác cũng giữ vai trò là bên mua trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Theo điều 10 luật kinh doanh bất động sản thì điều kiện của tổ chức cá nhân đƣợc tham gia kinh doanh bất động sản đã đƣợc mở rộng hơn đó là13:
Thứ nhất tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không đƣợc thấp hơn 20 tỷ đồng.
12 Luật Doanh Nghiệp năm 2014, Luật Đầu Tƣ năm 2014
13 Điều 10 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản
Thứ Hai đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhƣợng bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không cần phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai thuế theo quy định của pháp luật.
Nhà nước: chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở. Nhà nước cụ thể hơn là cơ quan nhà nước có thẩm quyền đại diện cho nhà nước tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm thực hiện các chính sách nhà ở theo chức năng và nhiệm vụ của mình. Đây là loại chủ thể đặc biệt khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà với các chủ thể khác. Trên thực tế nhà nước thương tham gia quan hệ mua bán nhà ở với tƣ cách là bên bán nhà.
2.1.1 Bên Bán Nhà Ở
Theo quy định chung về chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở, luật nhà ở 2014 quy định nhƣ sau14:“Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mƣợn, cho ở ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng những điều kiện sau:
Là chủ sơ hữu nhà ở hoăc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của luật này và pháp luật về dân sự. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Nếu là cá nhân thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy dịnh của pháp luật dân sự, nếu là tổ chức thì phải có tƣ cách pháp nhân trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Thứ nhất bên bán nhà phải là doanh nghiệp đƣợc thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Thứ hai bên bán nhà phải có năng lực kinh doanh nhà ở. Năng lực kinh doanh nhà ở thể hiện qua chức năng hoạt động của doanh nghiệp và năng lực về tài chính doanh nghiệp.
Thứ ba bên bán nhà là có quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu đáp ứng yêu cầu pháp luật về mua bán nhà ờ hình thành trong tương lai.
14, khoản 1 điều 19 Luật Nhà Ở 2014
Thứ Tư: để trở thành bên bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cá nhân hộ gia đình hay pháp nhân đó là người sở hữu hợp pháp nhà ở bán hoặc người chủ sở hữu ủy quyền cho phép họ bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên bán:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng mua bán nhà mà họ đã thực hiện một cách hợp pháp với chủ đầu tƣ.
Hợp đồng đổi nhà ở hợp pháp.
Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất do chính quyền cấp một cách hợp pháp và đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
Các loaị giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật: giấy phép giấy xây dựng, đã đóng thuế đất.
Bên bán nhà phải là người đó đủ năng lực pháp luật dân sự và hành vi dân sự.
Việc xác định điều kiện năng lực chủ thể bên bán là tùy thuộc vào tƣ các của bên bán nhà là nhƣ thế nào, họ là cá nhân hay pháp nhân, hộ gia đình.
Bên bán nhà ở là cá nhân. Cá nhân muốn đƣợc tham gia một tƣ cách độc lập trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì họ phải có năng lực hành vi dân sự. Đối với trường hợp khác khi tham gia giao kết hợp đồng thì họ phải có người giám hộ, đại diện. Việc thực hiện thủ tục mua bán nhà ở đòi hỏi phải có hiều biết để nhận thức đầy đủ những hành vi mà họ thực hiện trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các quyền và nghĩa vụ mà họ được hưởng và phải thực hiện cũng như các hậu quả pháp lý khác khi họ tham gia giao kết hợp đồng..
Đối với pháp nhân, hộ gia đình: Họ có thể trở thành bên bán nhà trong hợp đồng mua bán ở bất cứ thời điểm nào nếu họ sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai.
2.1.2 Bên Mua Nhà Ở
Theo quy định chung về chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở luật nhà ở năm 2014:15 “Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, tặng cho, nhận thừa kế. thì phải có một số điều kiện sau
15 Khoản 2, Điều 119 luật nhà ở năm 2014
Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam phải thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt nam theo quy định của luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở đƣợc giao dịch.
Căn cứ theo luật nhà ở năm 2014 Đối với tổ chức cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm16:
Tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của luật này và pháp luật có liên quan.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.