CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1.1 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của thế chấp tài sản nhà ở hình thành trong tương
1.1.1 Một số vấn đề chung về tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1.2 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nếu so sánh giữa BLDS 2015 với Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Luật nhà ở 2014 thì ta có thể thấy khái niệm nhà ở HTTTL của BLDS 2015 quy định có một sự khác biệt rõ rệt. Đối với Luật KDBĐS và Luật Nhà ở 2014 thì trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng này chỉ cần đã hình thành nhưng chủ thể chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao kết giao dịch thì đã được xem là nhà ở HTTTL rồi. Phạm vi hẹp hơn rất nhiều so với khái niệm quy định tại BLDS 2015. Đối với BLDS 2015 thì nhà ở hoặc công trình đó có thể chưa hình thành hoặc đã hình thành. Điều này cho thấy khái niệm theo BLDS 2015 rộng hơn, nghiên cứu dưới góc độ vật chất và pháp lý. Dưới góc nhìn của những nhà làm Luật KDBĐS và nhà ở thì lại thiên về vật chất nhiều hơn.
9 Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT
Với khái niệm của BLDS 2015 thì có thể khái quát lại tài sản HTTTL là gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở cũng là một dạng của tài sản nên một khi nó đáp ứng được các đặc tính chủ yếu của tài sản HTTTL thì đó cũng là nhà ở HTTTL. Vì thế, các yếu tố được liệt kê dưới đây nếu đáp ứng đủ thì tài sản đó được xác định là nhà ở HTTTL:
Về mặt vật chất: đó có thể là một ngôi nhà chưa được hình thành hoặc đã hình thành. Nhà ở hiện tại đã có sẵn như là một thực thể mà mọi người đều có thể xác định, đặt tên và khai thác theo các tính năng và cách sử dụng của nó.
Về mặt pháp lý: trong trường hợp này quyền sở hữu của chủ thể chưa được xác lập tại thời điểm giao dịch; quyền sở hữu này có thể là lần đầu hoặc là quyền sở hữu tiếp theo khi chủ thể đầu tiên chuyển nhượng cho chủ thể tiếp theo.
Về mặt thời gian: hai điều kiện trên phải được thực hiện tại thời điểm ký kết giao dịch nếu đây là loại giao dịch yêu cầu phải giao kết dưới hình thức văn bản theo luật.
Còn trong trường hợp các bên đã thỏa thuận thành công các nội dung cơ bản của giao dịch đó nếu đây là giao dịch theo luật yêu cầu giao kết bằng lời nói, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Trên cơ sở đã trình bày các nội dung tại phần trên chúng ta có thể rút ra khái niệm cho loại tài sản này như sau: “ nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới thuộc sở hữu của bên thế chấp”
1.1.1.3 Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, đối với nhà ở HTTTL bên mua chưa được xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao kết HĐMB tài sản. Sự xác lập quyền sở hữu này có thể là quyền sở hữu của chính chủ thể đó trong lần đầu tiên, hoặc quyền sở hữu cho lần giao dịch kế tiếp cho một chủ thể khác. Sự xác lập quyền sở hữu trong lần đầu được hiểu là tài sản này đang hình
thành và khi hình thành thì tài sản này sẽ xác định người sở hữu đầu tiên của tài sản. Sự xác lập quyền sở hữu cho lần giao dịch kế tiếp cho một chủ thể khác được hiểu là khi chủ thể sở hữu đầu tiên thực hiện bán tài sản cho chủ thể khác tức là nhà ở đã hình thành và đã có chủ sở hữu đồng thời đang trong quá trình chuyển dịch sang chủ thể mới.
Thứ hai, xét về thời điểm xác lập giao dịch chính là thời điểm các bên ký kết giao dịch trong trường hợp giao dịch được thực hiện dưới hình thức văn bản, hoặc các bên đã có sự thống nhất với nhau về các nội dung cơ bản của giao dịch trong trường hợp giao dịch được thực hiện bằng lời nói.
Thứ ba, trường hợp người mua nhà ở HTTTL thực hiện vay vốn tại TCTD thì vấn đề tiếp theo được đặt ra là người mua đang sở hữu loại tài sản nào, nhà ở không thể vì tài sản này chưa hình thành và nếu có thì đặc biệt là chưa xác lập quyền sở hữu. Bên mua chỉ có quyền trong HĐMB với công ty kinh doanh bất động sản trên số tiền đã bỏ ra tương ứng để mua tài sản. Do vậy, đối tượng của HĐTC ở đây mang ý nghĩa của một quyền tài sản phát sinh từ chính HĐMB. Mặc dù bên mua chưa được xác lập quyền sở hữu nhưng chủ tài sản vẫn có quyền thế chấp vay vốn tại ngân hàng theo quy định. Bởi lẽ, theo quy định hiện nay tất cả các CĐT khi xây dựng dự án chung cư dạng nhà ở HTTTL đều phải được một TCTD bảo lãnh, và người mua nhà ở có thể vay vốn cũng tại TCTD này. Đây là yếu tố giảm thiểu rủi ro cho tổ chức tín dụng khi bên mua chưa được xác lập quyền sở hữu.
Thứ tư, có sự thay đổi về tình trạng pháp lý trước và sau khi nhà ở hình thành.
Nhà ở hình thành ở đây được hiểu là nhà đã xây xong và bàn giao cho bên mua, bên mua được cấp GCN quyền sở hữu theo quy định và bên mua có quyền sở hữu trọn vẹn đối với tài sản. Tài sản thế chấp ở giai đoạn đầu giao kết hợp đồng là lúc tài sản chưa hình thành nhưng sau đó đã hình thành và xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp; ở đây đã xuất hiện sự thay đổi về tình trạng pháp lý của nhà ở HTTTL trước và sau khi hoàn thành công trình. Như vậy, thời điểm hoàn thành ở đây được hiểu là nhà đã xây xong và bên