CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
3.3 Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
3.3.6 Liên quan đến vấn đề xác định dự án là nhà ở hình thành trong tương lai chưa thế chấp tại các TCTD
3.3.6.1 Thực trạng việc xác định dự án là nhà ở hình thành trong tương lai chưa thế chấp tại các TCTD
Theo khoản 2 Điều 55 Luật KDBĐS quy định “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời gian 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”. Để biết tài sản mình giao dịch hay thế chấp đã được giải chấp hay chưa căn cứ theo Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014 có quy định hai trường hợp:
Nếu dự án nhà ở HTTTL này chưa được thế chấp tại bất kỳ TCTD nào thì chủ đầu tư phải thực hiện cam kết bằng văn bản và chịu trách nhiệm về vấn đề này gửi Sở Xây dựng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là Sở Xây dựng là cơ quan tiến hành kiểm tra từ các nguồn thông tin nào hay chỉ căn cứ vào văn bản xác nhận đã thanh lý nợ vay tại TCTD khác của CĐT Luật cũng không đề cập. Trong trường hợp Sở xây dựng ra thông báo đủ điều kiện theo luật định để bán dự án nhà ở HTTTL trường hợp ra quyết định sai xảy ra rủi ro lại không thấy nhắc đến vấn đề chịu trách nhiệm thế nào? Nếu chỉ căn cứ vào thông báo của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện cho bán, thuê mua và cam kết chịu trách nhiệm của chủ đầu tư liệu có thực sự an toàn, và khi xảy ra rủi ro về dự án đã được thế chấp thì hình thức xử lý là như thế nào đối với cơ quan này? Cách khắc phục hậu quả ra sao, trong tất cả các văn bản Luật hoàn toàn không đề cập đến hay người mua lại là bên lãnh đủ hậu quả toàn bộ?
3.3.6.2 Giải pháp hoàn thiện quy định liên quan đến xác định dự án là nhà ở hình thành trong tương lai chưa thế chấp tại các TCTD
Pháp luật nên xây dựng quy trình kiểm tra xác định dự án nhà ở HTTTL chưa thế chấp. Quy trình cũng nên ràng buộc trách nhiệm và chế tài đối với Sở xây dựng khi xác nhận sai, gây ra hậu quả nghiêm trọng cho các CĐT đủ điều kiện mua bán, cho thuê mua nhà ở trên thị trường. Đây là việc làm cần thiết trong thời điểm hiện tại. Muốn thực hiện được như vậy, các nhà làm Luật phải thống nhất được một kênh đăng ký GDBĐ đối với loại tài sản này. Theo quan điểm của cá nhân tác giả, nếu đã thừa nhận Nhà ở HTTTL là đối tượng thực sự của hợp đồng thế chấp thì không nhận thế chấp đối với Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán. Như vậy, đầu mối đăng ký GDĐB sẽ quy về Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất sẽ dễ kiểm soát và quản lý, đồng thời sẽ hạn chế được rủi ro cho các TCTD khi nhận thế chấp đối với loại tài sản này.
Do đặc điểm của dự án nhà chung cư gồm hai phần, phần sở hữu riêng là nhà ở của cá nhân và phần sở hữu chung gồm các tiện ích chung phục vụ cho cư dân nên khi thực hiện thế chấp cho TCTD thì đã vô tình xóa bỏ ranh giới về quyền sở hữu chung riêng này. Do vậy, các quy định pháp luật cũng cần nên theo hướng này để điều chỉnh lại, cụ thể:
Khi chủ đầu tư đã được cơ quan nhà nước phê duyệt trong hồ sơ dự án phân chia phần chung và phần riêng thì theo quan điểm cá nhân thì không nên cho thế chấp toàn bộ dự án, chỉ được thế chấp một phần hay toàn bộ phần sở hữu riêng bao gồm các nhà ở riêng lẻ của cá nhân. Điều này sẽ góp phần tạo điều kiện thuận lợi khi xử lý tài sản, phần sở hữu chung vẫn sẽ được tiếp tục thi công, xây dựng hoàn thiện theo dự án.
Sở Xây Dựng đứng vai trò kiểm tra giám sát điều kiện mua bán, cho thuê mua dự án nhà ở thì cần phải quy định rõ trách nhiệm của Sở Xây dựng trong nghị định này.
Trường hợp dự án đang được thế chấp tại TCTD (phần sở hữu cá nhân riêng lẻ) thì không được giao dịch mua bán trên thị trường.
TIỂU KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Với những nội dung đã trình bày trong chương ba, chúng ta có thể nhận thấy giữa các quy định pháp luật về thế chấp và xử lý TSTC là nhà ở HTTTL với thực tiễn có một khoảng trống. Điều này đã gây nhiều khó khăn không chỉ các TCTD mà còn là bên mua nhà ở HTTTL. Do đó, để có thể áp dụng được quy định về thế chấp nhà ở HTTTL thì cần phải có sự hướng dẫn kịp thời và sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và tiếp theo đây, các ngân hàng, khách hàng, các cơ quan quản lý nhà nước và cả các nhà làm luật liên quan đến vấn đề nhận thế chấp và xử lý TSTC là nhà ở HTTTL vẫn còn nhiều việc phải làm để hạn chế bớt các vấn đề bất cập, tạo hành lang pháp lý an toàn cho các giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở HTTTL hơn nữa trong tương lai.
KẾT LUẬN
Khi vay vốn tại các TCTD, yếu tố quan trọng mà các TCTD quan tâm sau tài chính đó là tài sản đảm bảo. Ý nghĩa của việc thế chấp TSBĐ ngoài việc giảm thiểu rủi ro cho các TCTD trong trường hợp khách hàng không có khả năng thanh toán nợ vay thì còn có mục đích tăng áp lực nâng cao ý thức của bên vay trong quá trình trả nợ cho TCTD. Đối với nhà ở HTTTL, sản phẩm này ra đời như một quy luật tất yếu, dựa trên nhu cầu có thực của thị trường bất động sản, để phù hợp hơn với xu hướng của thế giới.
Từ quan điểm không thừa nhận loại hình nhà ở này cho đến việc thừa nhận sự tồn tại của nó và hiện nay nhà ở HTTTL đã được phép giao dịch thế chấp như các tài sản thông thường khác. Đây được xem là một bước ngoặt rất lớn trong quy định của Pháp luật Việt Nam. Ngoài ra, theo quy định mới pháp luật thì các dự án nhà ở HTTTL bắt buộc phải có Ngân hàng tham gia bảo lãnh cho chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo tiến độ. Quy định này được xem là công cụ pháp lý khá an toàn, tạo niềm tin cho khách hàng hơn nữa khi thực hiện giao dịch mua bán căn hộ trên thị trường. Do nhà ở HTTTL là một loại tài sản khá đặc biệt, nó không giống với các tài sản thông thường khác. Tại thời điểm giao dịch tài sản này chưa có GCN quyền sở hữu, nhà ở chưa hình thành. Chính vì vậy, nó được xem là rủi ro hơn so với loại tài sản là nhà đất. Nhiều trường hợp trước khi Luật Nhà ở 2014 chưa ra đời thì một loạt các dự án nhà ở HTTTL khi được đem đi thế chấp ngân hàng, nhưng sau đó vì nhiều lý do không thể cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ đầu tư có thể không đủ nguồn vốn để tiếp tục xây dựng nhà ở nên các dự án bị treo lại. Trong các tình huống này bắt buộc pháp luật phải xây dựng các quy định liên quan đến xử lý loại tài sản này cho phù hợp với tình hình thực tế.
Do vậy, có thể nói thế chấp và xử lý TSBĐ là hai biện pháp có mối quan hệ mật thiết với nhau tại các TCTD. Nếu ở giai đoạn thế chấp tài sản được thực hiện đúng đầy đủ theo quy định của pháp luật (công chứng đăng ký GDBĐ đầy đủ) thì khi xử lý tài sản mới có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện. Để có thể kết hợp hai quyền này một cách thuần
thục thì cần được pháp luật ghi nhận và ban hành chi tiết hơn các điều luật để có thể thực hiện tốt hơn trên thực tế.
Trải qua nhiều giai đoạn, hệ thống pháp luật liên quan đến thế chấp và xử lý TSTC đối với nhà ở HTTTL từ trước đây cho đến hiện tại đã có nhiều thay đổi. Mặc dù các quy định từ BLDS từ 2005, 2015 cho đến các quy định chuyên ngành như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 hay Luật đất đai 2013 và hàng loạt các văn bản dưới luật liên quan đã được ban hành và chỉnh sửa cho phù hợp hơn với sự phát triển của xã hội. Tuy nhiên, thông qua nghiên cứu các nội dung liên quan đến thế chấp và xử lý tài sản thế chấp làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp của cá nhân, bản thân nhận thấy các quy định liên quan còn nhiều bất cập, không có sự thống nhất giao thoa giữa nhiều quy định chuyên ngành cùng nội dung với nhau. Bắt buộc khi áp dụng, chúng ta phải lựa chọn.
Và trên thực tế các bên gồm TCTD, các cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký gặp không ít khó khăn trong quá trình thực hiện. Những bất cập vẫn tồn tại và trên thực tế cần phải thay đổi để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao hơn nữa của thị trường bất động sản. Mặc dù quy định còn tồn tại nhiều bất cập, song trên thực tế phải thừa nhận nhà ở HTTTL ra đời đã đem lại nhiều cơ hội sở hữu nhà ở cho các gia đình trẻ.
Và trong tương lai nhiều dự án nhà ở HTTTL sẽ vẫn tiếp tục được khởi công, các TCTD vẫn còn xu hướng hướng tăng tỷ trọng đến các sản phẩm này dựa trên nhu cầu tăng trưởng tín dụng tại ngân hàng. Tuy nhiên, một khi nhu cầu ngày càng tăng thì quy định của pháp luật cũng nên bắt kịp và thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tế.
Với hy vọng rằng những đề xuất giải pháp trong luận văn sẽ tạo ra sự đóng góp cá biệt, góp phần hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm những vấn đề lý luận cơ bản về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai hơn nữa trong thời gian tới. Với những phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật trên vào thực tế nhằm mục đích làm rõ những tồn tại, vướng mắc để đề xuất những giải pháp khắc phục, có khả năng áp dụng trong thực tiễn, tạo điều kiện thuận lợi cho các TCTD có thể xử lý nhanh tài sản để thu hồi nợ.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO (Được sử dụng trong Luận Văn)
1. Bộ Dân luật Việt Nam Cộng Hòa năm 1972 (hết hiệu lực) 2. Bộ luật Dân sự 1995 (hết hiệu lực)
3. Bộ luật Dân sự 2005 (hết hiệu lực) 4. Bộ luật Dân sự 2015
5. Bùi Đức Giang (2017), “Nhận bảo đảm bằng bất động sản hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở”, Tạp chí Ngân hàng, số 6/2017 (ngày 25/04/2017), tr 13 – 15.
6. Hoàng Thị Hải Hà (2015), Luận văn thạc sĩ Luật học, “ pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại tại Việt Nam”, Khoa Luật , Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2015
7. Huỳnh Anh (2016), “ Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Viện nghiên cứu Lập pháp, 2016, số 19 (323)/2016, tr 51 – 58
8. Luật Đất đai 2013
9. Luật kinh doanh Bất động sản 2006 (hết hiệu lực) 10. Luật kinh doanh Bất động sản 2014
11. Luật Nhà ở 2005 (hết hiệu lực) 12. Luật Nhà ở 2014
13. Nghị định 71/2010/NĐ – CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (có hiệu lực từ 08/08/2010, hết hiệu lực 10/12/2015)
14. Nghị định 76/2015/NĐ – CP ngày 10/09/2015 hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực 01/11/2015)
15. Nghị định 83/2010/NĐ – CP về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 23/07/2010
16. Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (có hiệu lực từ 10/12/2015) 17. Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi
bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai (có hiệu lực từ 03/03/2017)
18. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
19. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
20. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật đất đai.
21. Nguyễn Ngọc Điện (2005), “ Cần xây dựng lại khái niệm “quyền tài sản” trong luật dân sự, Tạp chí Nghiên cứu Pháp luật, số 50, tr 12 – 13 22. Nguyễn Văn Phương & Mai Thị Thu (2014), “ Vướng mắc về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Ngân hàng, số 8, tr 23 – 28.
23. Phạm Hoàng Anh (2015), Luận văn thạc sĩ Luật học, “pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam”, Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội.
24. Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày 23/06/2016 ngày 16/06/2005 (hết hiệu lực)
25. Thông tư 08/2014/TT – BTP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc bộ tư pháp và Thông tư số 22/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Bộ Tư pháp hướng dẫn về đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án.
26. Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở
hình thành trong tương lai do Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành (có hiệu lực 10/12/2015)
27. Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT – BTP – BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày 23/06/2016
28. Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
29. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (hết hiệu lực) 30. Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ xây dựng hướng
dẫn một số điều của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 (hết hiệu lực một phần, Điều 11 thay thể bởi thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 và Điều 21 bị thay thế bởi Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội)
31. Thông tư số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm (có hiệu lực 22/07/2014)
32. Vũ Thị Hồng Yến (2011), Luận án tiến sĩ Luật học “ Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự”
33. Vũ Thị Hồng Yến (2014), “ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong mối quan hệ với thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – vướng mắc từ những quy định hiện hành”, Tạp chí Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2014, số 19, tr. 27 – 32
34. Vũ Thị Hồng Yến (2017), “ nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp theo Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hành” Tạp chí Dân chủ và Pháp Luật, số định kỳ tháng 04, tr 54 - 58