CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
3.3 Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
3.3.2 Có sự không nhất quán trong thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương
3.3.2.1 Thực trạng đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai35
Hiện tại, ngoài Thông tư số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (Thông tư số 01) về hướng dẫn thủ tục thế chấp công chứng đăng ký thế chấp đối với nhà ở HTTTL, thì còn có Thông tư số 05/2011/TT-BTP do Bộ Tư pháp ban hành ngày 16/02/2011 được sửa đổi, bổ sung năm 2014 là thông tư 08/2014/TT-BTP ngày 26/02/2014 (sau đây gọi tắt là Thông tư 08) 36và vẫn đang có hiệu lực. Tuy nhiên, thủ tục đăng ký thế chấp là nhà ở HTTTL quy định tại hai văn bản này là khác nhau. Thông tư liên tịch số 01/2014 / TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định thủ tục thế chấp nhà ở HTTTL gồm 2 bước: công chứng HĐTC tại văn phòng công chứng, sau đó tiến
35Huỳnh Anh, 2016 (tr 51 -58), “ Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Viện nghiên cứu Lập pháp, số 19
36Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp được sửa đổi bởi Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/02/2014 của Bộ Tư pháp.
hành đăng ký tại cơ quan văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thông tư này cũng làm rõ rằng sẽ không có sự điều chỉnh nào đối với việc thế chấp các quyền về tài sản phát sinh từ HĐMB tài sản là nhà ở HTTTL 37và như vậy vô hình chung gián tiếp thừa nhận sự tồn tại đồng thời về hình thức thế chấp này38. Theo các quy định hiện hành, có thể chọn một trong hai cách trên để thế chấp. Theo đó, với các quy định về thế chấp nhà ở HTTTL có thể lựa chọn thế chấp dưới hình thức quyền tài sản phát sinh từ HĐMB, kết quả không đáp ứng các yêu cầu về điều chỉnh và kiểm soát nhà ở thế chấp, trong khi đó, nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của thế chấp theo quy định mới.
Luật Nhà ở 2014 cũng thật sự chưa rõ ràng khi xem việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ HĐMB nhà ở HTTTL liệu có phải là trái luật hay không, với quy định tại Khoản 2 Điều 148 Luật Nhà ở 2014 lại cho rằng nếu ngoài hình thức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì các hình thức còn lại không có giá trị pháp lý39
Như vậy, cùng một đối tượng là nhà ở HTTTL các bên có thể tự do lựa chọn hình thức thế chấp và cơ quan đăng ký. Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán thì đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (trung tâm đăng ký).
Một nội dung nữa phải bàn đến là phạm vi thế chấp quy định của Thông tư 08 rộng hơn Thông tư 01. Thông tư 01 chỉ áp dụng thế chấp đối với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ của dự án. Còn thông tư 08 bao gồm: “ quyền tài sản phát sinh từ HĐMB nhà ở, hợp
37Xem Điểm b Khoản 1 Điều 2 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT “Thông tư này không điều chỉnh:….b) việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại các tổ chức tín dụng”
38Xem khoản 6 Điều 4 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT có quy định “Trường hợp Nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không được tiếp tục thế chấp nhà ở đó tại tổ chức tín dụng theo quy định tại Thông tư này.
Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo quy định tại Thông tư này thì không được tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó”.
39Theo khoản 2 Điều 148 Luật Nhà ở hiện hành thì “Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý
đồng góp vốn xây dựng nhà ở, hợp đồng hợp tác kinh doanh nhà ở bao gồm cả nhà ở xã hội.
3.3.2.2 Giải pháp hoàn thiện đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Với các quy định không rõ ràng như trên, Luật không xác định rõ trong trường hợp nào cần áp dụng loại nào trong HĐTC. Dẫn đến việc các bên tự do lựa chọn hình thức thế chấp, đăng ký GDBĐ sao cho thuận lợi nhất cho mình. Từ đây gây ra hậu quả mỗi loại sẽ đăng ký tại các cơ quan khác nhau và không kiểm soát được việc một tài sản bị đem đi thế chấp nhiều lần.
Đơn cử phân tích một trường hợp rủi ro như sau: Dự án nhà ở HTTTL tại thời điểm nhà ở chưa hình thành CĐT đem thế chấp tại TCTD X, theo quy định tại thời điểm này tài sản thế chấp là Quyền tài sản sẽ đăng ký GDĐB tại Trung tâm Đăng ký tài sản.
Khi nhà ở đã hình thành CĐT sẽ tiếp tục đem thế chấp tại một TCTD khác và theo quy định thì tiến hành đăng ký GDĐB tại Văn phòng đăng ký đất đai. TCTD X đang trong thời gian phối hợp với CĐT để thực hiện đăng ký chuyển tiếp khi tài sản đã hình thành.
Tuy nhiên, trên thực tế, TCTD X không có cơ chế giám sát CĐT thực hiện đăng ký chuyển tiếp vì Khoản 1 Điều 26 của Thông tư liên tịch 01/2014 quy định việc nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký chuyển tiếp thế chấp được nộp cùng với hồ sơ xin cấp GCN quyền sở hữu nhà ỏ khi nhà ở hình thành. Và cũng không loại trừ được trường hợp CĐT bỏ qua bước đăng ký chuyển tiếp, cố tình đem tài sản đi thế chấp tiếp tại TCTD khác. Cơ quan đăng ký sau là Văn phòng đăng ký đất đai cũng không có thông tin là dự án nhà ở này đã được thế chấp trước đó. Đây là một rủi ro rất lớn cho các TCTD khi nhận thế chấp các loại dự án nhà ở hình thành trong tương lai.
Ở Việt Nam chưa có sự kết nối thông tin giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Trung tâm đăng ký giao dịch đảm bảo khi các bên thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo. Như vậy, việc tự do đăng ký giao dịch bảo đảm khác nhau ở những cơ quan khác nhau nếu không có mối liên hệ với nhau thì rõ ràng một dự án hay một tài sản bất kỳ nào của dự án có thể được đem thế chấp tại TCTD thứ nhất sau đó được đem thế chấp
tại TCTD thứ hai mà không thể kiểm soát được vấn đề này. Ngân hàng nhận thế chấp sau hoàn toàn không có thông tin và lại tiếp tục nhận thế chấp. Điều này dẫn đến khó khăn khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. So sánh với đất nước Hàn Quốc thì Thông tin dữ liệu được quản lý từ một đầu mối nên luôn được thống nhất và hiệu quả hơn việc hai cơ quan quản lý thông tin đăng ký GDBĐ như ở Việt Nam hiện nay.
Năm 1993 Hàn Quốc tổ chức và thành lập ra Tổng công ty Bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc (khác với Việt Nam, quy định mới của NHNN yêu cầu tất cả các dự án nhà ở HTTTL phải được TCTD bảo lãnh theo danh sách đã được công bố gồm 42 TCTD).
Hiện nay, Tổng Công ty Bảo lãnh Nhà ở Hàn Quốc là một dạng công ty có vốn góp của Nhà nước hơn 50%, tổng số vốn là 2,938 tỷ USD. Các sản phẩm bảo lãnh chính do Tổng công ty thực hiện gồm có40: Bảo lãnh cho người mua nhà ở HTTTL Bảo lãnh vay vốn tại các ngân hàng để mua hoặc đầu tư xây dựng nhà ở; Bảo lãnh tiền đặt cọc cho thuê nhà; Bảo lãnh cho vay vốn để thực hiện dự án cải tạo nhà ở. Tổ chức này có nhiệm vụ bảo lãnh thanh toán cho các chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư thực hiện không đúng tiến độ, không bàn giao nhà kịp theo cam kết, đứng ra bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp Công ty của chủ đầu tư bị phá sản, quản lý loại hình nhà ở này về mọi mặt thực hiện cho công tác thống kê hằng năm liên quan đến bất động sản.
Trường hợp CĐT thực hiện bán căn hộ ra thị trường là phải đăng ký với Tổng công ty và nộp phí bảo lãnh và Công ty gửi hồ sơ giấy bảo lãnh lên cơ quan có thẩm quyền cao hơn để phê duyệt sau đó Chủ đầu tư mới được bán ra thị trường.
Nhà ở HTTTL theo Luật Nhà ở 2014 là đối tượng thực sự của HĐTC. Tuy nhiên lại không được thế chấp nhà ở HTTTL dưới dạng là quyền tài sản phát sinh từ HĐMB theo TTLT 01/2014. Rõ ràng hành lang pháp lý cần tạo sự tách biệt, thừa nhận loại nhà ở HTTTL và đối với quyền tài sản phát sinh từ HĐMB thì nên khai tử và loại bỏ. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định của Luật Nhà ở 2014 Điều 148 Khoản 2. Hoặc nếu
40Tham khảo tại website: http://www.thuenha.com.vn/vi-VN/the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-han- quoc-da-lam-nhu-the-nao-1, truy cập ngày 03/03/2018
duy trì để lại tiếp tục thì nên quy định chi tiết hơn (trường hợp nào cần áp dụng loại này, cơ quan đăng ký nên đồng nhất với đăng ký nhà ở HTTTL để dễ kiểm soát).