CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
3.3 Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
3.3.5 Liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Khi Thông tư liên tịch 01/2014 và Thông tư 08/2014 ra đời chúng ta mong đợi một quy trình xử lý cụ thể đối với nhà ở HTTTL. Tuy nhiên, ngoài quy định một cách chung chung “ khi nhận được thông báo của bên nhận thế chấp về việc nhà ở HTTTL đang được thế chấp, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở HTTTL đó cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào nếu chưa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp”.
Bên cạnh đó, thông tư liên tịch 01/2014 còn quy định trong trường hợp TCTD muốn xử lý tài sản thì sẽ theo quy định của pháp luật, như vậy được hiểu rằng là tuân thủ theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về GDBĐ (sửa đổi bởi Nghị định số 11/2012/NĐ – CP, gọi tắt là Nghị định 163). Theo như quy định tại Điều 59 của Nghị định này thì khi các bên bao gồm bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thể thỏa thuận trước khi ký HĐTC các cách thức xử lý tài sản bao gồm: bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản bảo đảm đó thay cho nghĩa vụ bảo đảm hoặc chuyển nhượng cho bên thứ ba, còn nếu không có bất kì sự thỏa thuận nào thì sẽ bán đấu giá tài sản thế chấp. Quy định này chỉ có thể thực hiện được khi TSTC đã tồn tại và thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế loại tài sản này chưa hiện hữu và bên bảo đảm đang còn phải bị chi phối bởi chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán chưa có GCN
quyền sở hữu thì quy trình xử lý như thế nào? Trong trường hợp chủ đầu tư không hợp tác thì bên nhận bảo đảm có được các quyền xử lý không và nếu không cần sự hợp tác thì xử lý như thế nào? Luật chỉ mới đề cập đến trường hợp người bán không hợp tác thì TCTD được phép áp dụng biện pháp thu giữ tài sản. Hay trong tình huống bên bảo đảm hủy/chấm dứt hợp đồng mua bán với CĐT thì về phía TCTD làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình, chúng ta hoàn toàn không thấy Luật quy định.
Điều 148 Luật nhà ở 2014 đã quy định rõ CĐT dự án chỉ được phép thế chấp nhà ở HTTTL mà dự án hay nhà ở đó không nằm trong phần dự án đã thế chấp. Trường hợp người mua có nhu cầu vay vốn và thế chấp nhà đã mua tại TCTD thì điều kiện là nhà mua đó cũng không được nằm trong dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp trước đó. Với quy định mới của Luật nhằm khắc phục được vấn đề tài sản không đem đi thế chấp nhiều lần nhưng đối với các vụ việc đã xảy ra trước khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực thì rất nhiều các trường hợp đã xảy ra thì xử lý khắc phục như thế nào Luật chưa đề cập. Và trong hầu hết các quy định đều chưa thấy được hướng xử lý khi hậu quả xảy ra: trình tự xử lý tài sản, thứ tự ưu tiên thanh toán ra sao?
Ví dụ một số các trường hợp điển hình phát sinh trên thực tế như hiện nay thế chấp “trùng”, quy định pháp luật vẫn chưa quy định hướng xử lý cụ thể:
Dự án chung cư The Harmona với ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV): Ngày 29/11/2011 bên bảo đảm là Công ty Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình (Tamexim) đã dùng tài sản của mình để bảo lãnh cho Công ty cổ phần Thanh Niên (Thanh Nien Corp) vay vốn tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam Chi nhánh Bắc Sài Gòn (BIDV) thực hiện đầu tư xây dựng dự án là chung cư the Harmona . Đây là dự án nhà ở HTTTL chủ đầu tư là Tamexim và Thanh Nien Corp có ba tòa nhà cao 19 tầng trên khuôn viên đất có diện tích 9.137 m2 với tổng số căn hộ là 600. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại địa chỉ số 33 Trương Công Định, phường 14, quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh (dự án The Harmona). Công trình nhà ở được khởi công xây dựng vào quý IV/2009 và dự kiến hoàn thành bàn giao cho khách mua vào quý
I/2012, bắt đầu tiến hành chào bán ra thị trường từ năm 2010. Tuy nhiên, do gặp khó khăn về tài chính, Thanh niên Corp đã bàn giao căn hộ cho khách mua không đúng theo tiến độ, đến quý II – III/2013 chủ đầu tư mới bàn giao được các căn hộ đầu tiên. Tuy nhiên, khi các cư dân đang sinh sống thì vô cùng bàng hoàng vào cuối tháng 05/2016 ngân hàng BIDV phát hành văn bản sẽ thực hiện siết nợ và yêu cầu công ty vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình (Tamexim) thực hiện bàn giao tài sản thế chấp là chung cư Harmona để ngân hàng xử lý nợ theo quy định. Căn cứ trên thông báo lúc này là yêu cầu Tamexim bàn giao tài sản vào ngày 09/06/2016 để ngân hàng xử lý nợ theo luật định.
Như vây, vấn đề đặt ra trong tình huống này khi chủ đầu tư chào bán căn hộ trên thị trường năm 2010 và đem đi thế chấp tại ngân hàng BIDV vào ngày 29/11/2011 thì chủ đầu tư vẫn tiếp tục bán căn hộ các người dân sau đó. Tuy nhiên số tiền thu được từ việc bán các căn hộ, chủ đầu tư không thực hiện chuyển BIDV trả nợ, các căn hộ trên sau khi thanh toán toàn bộ 95% số tiền mua nhà đang trong thời gian chờ lấy sổ thì khách mua vẫn không hề hay biết rằng tài sản của mình đang được “cắm” tại BIDV. Ngoài ra, còn có thêm thông tin là có đến 41 căn hộ bị chủ đầu tư đem đi thế chấp ngân hàng hai lần.
Báo chí, dư luận, các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia pháp lý hiện có rất nhiều ý kiến, quan điểm khác nhau về sự việc, tuy nhiên, đứng ở góc độ pháp lý, cần phải viện dẫn các quy định pháp luật có liên quan để phân tích tình huống trên, không thể nhận xét theo cảm tính.
Dự án chung cư The Ruby Land với ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn (SCB):Công trình nhà ở có tên The Ruby Land do công ty cổ phần Tân Hoàng Thắng là chủ đầu tưvới thiết kế 18 tầng, đưa vào sử dụng năm 2009, nằm trên đường Lũy Bán Bích – Q.Tân Phú. Tháng 07/2009 và 2010 công ty Tân Hoàng Thắng vay ngân hàng SCB khoảng 247 tỷ đồng để thực hiện đầu tư hoàn thiện dự án trên. Tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền đất ở hình thành trong tương lai tại 12/6 và 58/13 Lũy Bán Bích , P.Tân Thới Hòa, Q.Tân Phú.
Rất nhiều hộ dân sau khi mua và dọn về sinh sống suốt 8 năm vẫn chưa được cấp Giay chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bởi lẽ chủ đầu tư đã đem dự án thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn. Số tiền vay ngân hàng từ 2009 – 2010 vậy mà đến nay vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ giải chấp mặc dù nhà thì đã bán và bàn giao cho cư dân đến ở trong suốt 8 năm qua.
Ngoài hai dự án trên thì gần đây nhất là hai dự án PetroVietNam Landmark và Dự án Lilama 584 Building: Dự án PetroVietNam Landmark do Công ty Cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Việt Nam (Công ty PVCLand) làm chủ đầu tư dự kiến sẽ bàn giao vào quý 1/2017, tuy nhiên vào thời điểm tháng 02/2017 người dân đã mua căn hộ ở đây vô cùng bàng hoàng khi nhận được thông tin dự án bị phong tỏa tài sản của Công ty PVC, căn cứ theo quyết định của chi cục Thi hành án dân sự quận 2 vì lý do chủ đầu tư đã đem tài sản đi thế chấp trái với quy định của pháp luật.
3.3.5.2 Giải pháp hoàn thiện việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
Luật cần bổ sung thêm các quy định liên quan đến quy trình thủ tục xử lý tài sản đối với nhà ở HTTTL:
Thứ nhất, thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp các tài sản đã bị thế chấp nhiều lần. Sẽ căn cứ vào thời điểm đăng ký, công chứng để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán. Đây sẽ là căn cứ để thực hiện thanh toán khi xử lý được TSĐB..
Thứ hai, cần thống nhất lại việc ghi nhận thông tin một cách hệ thống từ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm. Muốn thực hiện được điều này cần phải xem nhà ở HTTTL là một đối tượng thực sự của HĐTC, không sử dụng khái niệm quyền tài sản phát sinh từ HĐMB.
Thứ ba, cần ban hành quy định mở rộng về điều kiện rút bớt tài sản đối với nhà ở hình thành trong trương lai khi bên mua có nhu cầu được thế chấp lại hoặc bên mua thực hiện thế chấp tại TCTD khác.