CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
3.2.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn
3.2.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 (hiện nay là Luật Đất đai năm 2013) có hiệu lực thi hành, Tỉnh ủy, UBND tỉnh và Thành ủy, UBND thành phố Quy Nhơn đã tập trung chỉ đạo triển khai, quán triệt đến đội ngũ cán bộ chủ chốt của thành phố và các phường, xã tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được quy định của Luật Đất đai, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai của Chính phủ, của Bộ Tài nguyên - Môi trường và văn bản chỉ đạo của UBND tỉnh; Tổ chức các Hội nghị triển khai, tuyên truyền, phổ biến các quy định của Luật Đất đai đến cán bộ, công chức và các tầng lớp nhân dân trên địa bàn thành phố. Tập trung kiện toàn tổ chức, bộ máy Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố; Tổ chức các đợt tập huấn bồi dưỡng kiến thức, nghiệp vụ về quản lý đất đai cho cán bộ làm công tác quản lý đất đai từ thành phố đến phường, xã.
Thành phố đã ban hành các văn bản hướng dẫn cho tổ chức, công dân thực hiện các thủ tục hành chính trong công tác quản lý, sử dụng đất theo phân cấp như: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD)… Đẩy mạnh thực hiện cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “Một cửa”, áp dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn TCVN ISO 9001-2008 tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố; thực hiện công khai các loại mẩu, biểu, trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất, các loại phí, lệ phí theo quy định, bước đầu tạo thuận lợi cho tổ chức, công dân đến liên hệ công tác.
Các chính sách, văn bản mới về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ được phổ biến cho từng cán bộ thuộc Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố và các đơn vị liên quan. Niêm yết công khai, hướng dẫn chi tiết để các hộ gia đình tiện theo dõi. Quá trình tổ chức thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất có nhiều văn bản ban hành về chủ trương còn nhiều bất cập, văn bản hướng dẫn cũng chưa được cụ thể nên việc cấp giấy chứng nhận QSD đất phần nào cũng gặp khó khăn nhất định. Thường xuyên tiến hành rà soát, sửa đổi hoặc bãi bỏ các văn bản có liên quan đến công tác quản lý đất đai thuộc thẩm quyền UBND thành phố, UBND các phường, xã đã ban hành không còn phù hợp với quy định trên lĩnh vực đất đai. Thực hiện việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật.
Để hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn, hàng năm UBND thành phố đã giao chỉ tiêu cho các xã, phường và thường xuyên đôn đốc thực hiện. Toàn bộ hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận đều được đăng ký và tiếp
nhận tại bộ phận “Một cửa” của UBND thành phố Quy Nhơn. Tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSD đất của thành phố Quy Nhơn từ năm 2010-2015 được thể hiện cụ thể tại Bảng 3.3.
Bảng 3.3 Tiến độ cấp GCN của thành phố Quy Nhơn 2010 - 2015
Năm Tổng hồ sơ kê khai xin cấp GCN
Tổng số GCN đã cấp
% đạt được so với tổng số cần cấp
2010 6.917 6.620 95,71
2011 6.480 6.257 96,56
2012 4.695 4.059 86,45
2013 5.727 5.502 96,07
2014 6.069 5.910 97,38
2015 7.502 7.186 95,79
Tổng cộng 37.390 35.534 95,04
Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố Quy Nhơn, 2015 Qua bảng ta thấy, tỷ lệ % đạt so với tổng cần cấp là rất cao, đảm bảo được nhu cầu đăng ký của người dân. Trong năm 2012 có tỷ lệ % đạt so với tổng cần cấp thấp là do trong thời gian đó thành phố Quy Nhơn thực hiện giải quyết một số lượng lớn các hồ sơ có nguồn gốc do lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép và do cơ quan, tổ chức cấp cho cán bộ công nhân viên để ở trái thẩm quyền theo Quyết định số 15/2008/QĐ- UBND của UBND tỉnh Bình Định. Tuy nhiên, khi thực hiện còn nhiều vướng mắc như tranh chấp, tính phù hợp với quy hoạch. Do đó, UBND thành phố đã giao cho Phòng Quản lý đô thị thành phố phối hợp với các Phòng, Ban của thành phố và UBND các phường, xã tiến hành ra soát lại quy hoạch.
Biểu đồ 3.2. So sánh số GCN kê khai và số GCN đã cấp giai đoạn 2010-2015 a) Công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu:
Trước đây, thành phố Quy Nhơn đã thực hiện cân đối giao quyền và cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp theo Nghị định 64-CP năm 1993, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60-CP năm 1994 và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai (trước khi thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất), nhưng vẫn còn số lượng lớn thửa đất ở chưa được kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Điều kiện để được xét cấp Giấy chứng nhận là các hộ sử dụng đất ổn định, không tranh chấp khiếu nại, phù hợp quy hoạch sử dụng đất. Để xác định thời điểm sử dụng đất thì phải có các giấy tờ xác định thời điểm sử dụng đất (Theo Luật Đất đai năm 2003 quy định tại Điều 50 và tại Điều 3 Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Theo Luật Đất đai năm 2013 là Điều 100 và tại Điều 18, Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Trên địa bàn thành phố Quy Nhơn có một số xã, phường ngoại thành có hồ sơ theo dõi khi thực hiện chỉ thị 299/TTg năm 1982-1985 như xã Phước Mỹ, các phường Nhơn Bình, Nhơn Phú, Trần Quang Diệu, Bùi Thị Xuân, Quang Trung, Ghềnh Ráng. Tuy nhiên, các bản đồ không có đóng dấu xác nhận của cơ quan quản lý nhà nước, sổ mục kê chép tay. Chính vì vậy toàn bộ hồ sơ lưu trên không được công nhận là hồ sơ pháp lý để công nhận hạn mức đất ở cho mỗi hộ gia đình, chỉ dùng để xác định thời điểm sử dụng.
Qua thực tế thu thập thông tin, số liệu tại VPĐK, các hồ sơ đăng ký cấp GCN ngoài những trường hợp có giấy tờ hợp lệ (Quyết định giao đất, Quyết địn hóa giá nhà theo Nghị định 61-CP, Giấy tờ theo quy định của Luật Đất đai, …) còn có các dạng sau:
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Tổng hồ sơ kê khai xin cấp GCN
Tổng số GCN đã cấp
- Những trường hợp không có giấy tờ sống ổn định trước ngày 15/101993: đa số những hộ dân trong khu vực này đều được UBND phường, xã xác nhận là đã ở ổn định, không tranh chấp từ những năm 1980.
- Những trường hợp không có giấy tờ sống ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004: Đơn mua bán nhà viết tay; Giấy ủy quyền; Giấy nhượng quyền SDĐ viết tay,... Tất cả các trường hợp mua bán trên đều diễn ra trước ngày 01/7/2004.
- Những trường hợp được thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận được cấp cho những trường hợp nhận quyền thừa kế của người sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ khác là rất ít.
- Những trường hợp do các cơ quan, tổ chức tự ý bố trí cấp nhà, đất cho cán bộ, công nhân viên, xã viên nhưng hiện nay chứng từ liên quan đến việc bố trí cấp nhà, đất không còn
- Những trường hợp sử dụng đất do lấn chiếm, quá trình sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai, …
Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định được thể hiện tại Bảng 3.4.
Bảng 3.4. Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định
Năm Số lượng hồ sơ đăng ký
Tổng số hồ sơ
đã giải quyết Số lượng còn lại
2010 1.215 945 270
2011 1.108 919 189
2012 1.952 1.358 594
2013 1.422 1.218 204
2014 1.078 936 142
2015 2.174 1.885 289
Tổng 8.949 7.261 1.688
Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố Quy Nhơn, 2015 Tính từ năm 2010 đến năm 2015 có tất cả 8.949 hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại bộ phận “Một cửa” của UBND thành phố Quy Nhơn và Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố Quy Nhơn đã thực hiện 7.261 hồ sơ. Ngoài ra, còn có 679 hồ sơ không đủ điều kiện, trong quá trình thực hiện đã trả cho chủ hộ. Như vậy, tình
hình giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Quy Nhơn đạt 88,72%.
Biểu đồ 3.3. Tình hình đăng ký và cấp GCN lần đầu giai đoạn 2010-2015
Trong 6 năm qua, tính từ năm 2010 đến năm 2015 thì năm 2015 là có số lượng hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhiều nhất. Nguyên nhân có sự tăng đột biến lượng hồ sơ này là do Luật Đất đai năm 2013 ban hành (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014), sau đó Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 có nhiều quy định mới, trong đó có quy định về hạn mức đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu là hạn mức công nhận, không phải là hạn mức giao mới như Luật Đất đai năm 2003 (Được 150,0 m2 so với 80,0 m2 như trước đây). Ngoài ra, UBND tỉnh Bình Định ban hành Quyết định điều chỉnh hệ số tính giá đất cụ thể (Trước đây: Các phường là hệ số 2, xã là hệ số 1, nay điều chỉnh theo khu vực: Trung tâm nội thành: 1,5, ven nội thành: 1,3, ngoại thành: 1,1 và các xã là: 1). Do đó, nhiều người dân nộp hồ sơ trước ngày 01/7/2014 chưa được cấp Giấy chứng nhận đồng loạt xin rút hồ sơ và tiến hành đăng ký lại từ đầu để được hưởng chính sách theo Luật Đất đai năm 2013.
b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận QSD đất:
Trước đây, việc sai họ, tên, chữ lót hoặc số chứng minh nhân dân chỉ cần có xác nhận của Phòng Tài nguyên và Môi trường thì ngân hàng hoặc các cơ quan có liên quan đồng ý thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, các ngân hàng thắt chặt việc vay vốn đối với những trường hợp sai họ, tên, hoặc số chứng minh nhân dân, do đó nhu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận QSD đất của người dân tăng cao.
Bên cạnh đó, việc cấp Giấy chứng nhận theo mẫu mới quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP (Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) có thể hiện vừa quyền sử dụng đất vừa quyền sở hữu nhà ở, dẫn đến việc người
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Số lượng hồ sơ tiếp nhận Số lượng hồ sơ giải quyết
dân đăng ký cấp đổi, cấp lại GCN theo mẫu mới ngày càng nhiều. (Xem Bảng 3.5) Bảng 3.5. Tình hình giải quyết trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận QSD đất
của Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Quy Nhơn
Năm Tổng hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN
Tổng số hồ sơ đã giải quyết
2010 574 574
2011 415 415
2012 315 315
2013 402 402
2014 288 288
2015 687 687
Tổng 2.681 2.681
Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố Quy Nhơn, 2015 Tổng số hồ sơ đăng ký cấp đổi, cấp lại là 2.681 hồ sơ, tổng số hồ sơ đã giải quyết là 2.681 hồ sơ. Số lượng hồ sơ đăng ký cấp đổi là không đồng đều giữa các năm.
Việc đăng ký cấp đổi, cấp lại chủ yếu là theo nhu cầu của người dân. Một số trường hợp cấp lại do làm mất Giấy chứng nhận hoặc bảo quản bị hư hỏng, …
Biểu đồ 3.4. Tình hình đăng ký và cấp đổi, cấp lại GCN giai đoạn 2010-2015 Số lượng hồ sơ đăng ký cấp đổi, cấp lại trong thời gian qua tương đối nhiều.
Trong những trường hợp cấp đổi do sai số thửa, số tờ bản đồ hoặc sai địa chỉ thửa đất thì người dân chỉ cần hoàn thiện hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSD đất, cán bộ thụ lý sẽ làm thủ tục đính chính cho họ. Tuy nhiên, nhiều trường hợp không đồng ý làm thủ
0 100 200 300 400 500 600 700 800
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Tổng hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN Tổng số hồ sơ đã giải quyết
tục ký chỉnh lý đính chính mà đăng ký cấp đổi Giấy chứng nhận mới.
Quy định thủ tục cấp lại giấy chứng nhận do mất theo Nghị định 88/2009/NĐ- CP và Nghị định 43/2014/NĐ-CP rất đơn giản so với quy định trước. Theo như trước đây, người dân bị mất giấy chứng nhận QSD đất phải làm đơn báo mất tại cơ quan công an cấp phường, xã, sau đó làm đơn xác nhận không vay vốn, thế chấp tại bất kỳ ngân hàng, tổ chức tín dụng nào và phải niêm yết trên phương tiện thông tin đại chúng cấp tỉnh liên tục 3 ngày mới được thực hiện. Theo quy định hiện này thì người dân khi bị mất giấy chứng nhận QSD đất chỉ cần làm đơn báo mất tại UBND phường, xã nơi có đất, trên cơ sở đó UBND phường, xã ra thông báo niêm yết công khai việc mất giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày và sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết, UBND phường, xã ký xác nhận vào đơn đăng ký cấp lại giấy chứng nhận của người dân.
c) Cấp giấy chứng nhận QSD đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế:
Trong những năm qua, thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Quy Nhơn diễn ra rất sôi nổi. Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng tăng cao. Bên cạnh đó, còn có một số trường hợp các gia đình tặng cho hoặc để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho con cái. (Xem Bảng 3.6).
Bảng 3.6. Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSD đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của Văn phòng đăng ký QSD đất Tp Quy Nhơn
Năm Số lượng hồ sơ tiếp nhận
Số lượng hồ sơ
giải quyết Số lượng còn lại
2010 5.128 5.101 27
2011 4.957 4.923 34
2012 2.428 2.386 42
2013 3.903 3.882 21
2014 4.703 4.686 17
2015 4.641 4.614 27
Tổng 25,760 25,592 168
Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố Quy Nhơn, 2015
Biều đồ 3.5. Tình hình đăng ký và cấp GCN do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giai đoạn từ năm 2010-2015
Từ bảng số liệu và biểu đồ trên có thể thấy rằng số lượng hồ sơ đăng ký có sự biến thiên từ cao giảm xuống thấp và từ từ tăng lên thể hiện sự biến động của thị trường bất động sản: tăng cao trong năm 2010 và giảm dần đến năm 2012, sau đó lại từ từ tăng lên. Tổng số hồ sơ đăng ký là 25.760 hồ sơ, đã giải quyết 25.592 hồ sơ, còn lại 168 hồ sơ chưa giải quyết chủ yếu là quá trình tiếp nhận còn sai sót, hoặc việc chuyển nhượng, tặng cho được thực hiện từ trước, nay mới đăng ký, khi kiểm tra thực tế có nhiều sai khác cần điều chỉnh, …
d) Đăng ký thế chấp và xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất:
Việc đăng ký và xoá thế chấp thường diễn ra không đều nhau. Trong trường hợp này không có hồ sơ tồn đọng. Các hộ gia đình cá nhân sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sẽ được cán bộ trực tại bộ phận “một cửa” kiểm tra và trình Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết trong ngày. Tuy nhiên, trường hợp đăng ký thế chấp thông thường cán bộ văn phòng đăng ký chỉ giải quyết theo lịch trực tại bộ phận “một cửa”
trong giờ hành chính. Cụ thể: Buổi sáng tiếp nhập từ 7 giờ đến 10 giờ 30’, buổi chiều tiếp nhận từ 13 giờ 30’ đến 16 giờ 00’ vì trụ sở làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quy Nhơn nằm cách xa trụ sở UBND thành phố, cần có thời gian kiểm tra hồ sơ lưu trữ và ký xác nhận trong đơn.
Trong thời gian qua, nhu cầu vay vốn thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người dân ngày càng tăng do cần vốn để phát triển sản xuất và việc đăng ký rất thuận lợi hơn trước đây. Kết quả được hiển thị tại Bảng 3.7.
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Số lượng hồ sơ tiếp nhận Số lượng hồ sơ giải quyết Số lượng còn lại
Bảng 3.7. Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp và xoá thế chấp QSDĐ của Văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định
Năm
Số lượng hồ sơ đăng ký Số tiền vay (triệu đồng) Tổng số Đăng ký thế chấp Xóa thế chấp
2010 9.361 4.874 4.487 1.728.687,0
2011 9.103 4.582 4.521 1.685.981,0
2012 8.241 4.121 4.120 1.045.392,0
2013 8.665 4.754 3.911 1.642.498,4
2014 10.972 5.885 5.087 3.428.774,0
2015 10.357 5.564 4.793 2.357.030,0
Tổng 56.699 29.780 26.919 11.888.362,4
Tổng số hồ sơ đăng ký thế chấp từ năm 2010 đến năm 2015 là 29.780 hồ sơ, tổng số hồ sơ xóa thế chấp từ năm 2010 đến năm 2015 là 26.919 hồ sơ.
* Đánh giá chung về công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định
Những kết quả đã đạt được trong công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận là đáng khả quan với một địa phương có tình hình sử dụng đất phức tạp như thành phố Quy Nhơn. Đất có nguồn gốc sử dụng từ rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau. Qua quá trình sử dụng, đối tượng sử dụng cũng như mục đích sử dụng đã bị thay đổi nhiều đặc biệt là việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất chuyên dùng và đất ở trong những năm trở lại đây theo xu thế đô thị hoá của toàn tỉnh, việc tự ý chia tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra thường xuyên.
Bên cạnh những kết quả đạt được, thành phố Quy Nhơn hiện đang còn 1.009 hồ sơ đã đăng ký nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó: đủ điều kiện, đang thực hiện cấp giấy 833 trường hợp; Lấn chiếm 21 trường hợp; Chuyển mục đích sai quy định 42 trường hợp; Tranh chấp khiếu kiện 27 trường hợp; Nằm trong quy hoạch 41 trường hợp; Các nguyên nhân khác 45 trường hợp.
Nhận xét chung về nguyên nhân làm hạn chế công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quy Nhơn:
- Đất của cơ quan tự phân, cấp cho cán bộ công nhân viên (cấp trái thẩm quyền