CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.5. Các hình thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
Tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử khác nhau, việc huy động các nguồn lực tài chính từ đất đai cũng có những khác biệt ảnh hưởng bởi mục tiêu quản lý, điều kiện phát triển của nền KT-XH và chế độ xã hội cụ thể, trong giới hạn của đề tài này, chỉ đề cập đến những hình thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay.
Thu từ tiền sử dụng đất
Nhà nước giao QSDĐ là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước tiến hành giao đất dưới hai hình thức: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận QSDĐ.
Căn cứ của việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện các chức năng đại diện chủ sở hữu đất. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, những công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật phục vụ quốc kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất [28].
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Luật Đất đai qua các thời kỳ đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó người được giao đất không phải là chủ sở hữu về đất đai được giao. Người được giao đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất một lần theo quy định và được thực hiện các quyền về sử dụng đất như: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…” và các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 Luật Đất đai [14].
Căn cứ tính tiền sử dụng đất hiện nay là trên cơ sở diện tích đất và giá đất.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.
Diện tích thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Có thể thấy rằng, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất ngoài việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho ngân sách nhà nước thực hiện các nhiệm vụ phát triển KT-XH thì việc thu tiền sử dụng đất có tác dụng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, gắn trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất trong việc quản lý, khai thác đất đai được Nhà nước giao. Bên cạnh đó, mục tiêu giao đất có thu tiền sử dụng đất là giải pháp để đảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện về đất ở cho người dân.
Thu từ tiền thuê đất
Theo Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây [34]:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khác.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất thực hiện các dự án đầu tư nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để cho thuê.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
- Tổ chức sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Chủ thể được Nhà nước cho thuê đất ngoài nghĩa vụ phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước thì chỉ được sử dụng đất trong thời hạn cho thuê và được sử dụng một số quyền hạn chế nhất định theo luật định.
Đây là một khoản thu khá ổn định, thường xuyên và có xu hướng tăng lên trong điều kiện kinh tế ngày càng phát triển, cơ chế kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế.
Thu từ thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất là một khoản thu được hình thành và tồn tại một cách khách quan, là một hợp phần không thể thiếu trong hệ thống thuế của quốc gia. Căn cứ để tính thuế phải trên cơ sở xác định mức địa tô. Tuy nhiên, thực tế việc xác định mức địa tô là hết sức khó khăn, do đó, Nhà nước thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể [34].
Tùy theo điều kiện đặc thù của mỗi nước mà quy định sắc thuế khác nhau, ở nước ta có thể phân định các loại thế đối với đất đai như sau:
- Thuế nhà đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình.
Từ năm 2003 đến năm 2011, thuế nhà đất được thu theo Pháp lệnh về thuế nhà đất năm 1992 và Nghị định 94/CP năm 1994 của Chính phủ.
Căn cứ tính thuế được áp dụng được áp dụng theo công thức:
Thuế nhà đất = (S) x (H) x (MT) x (GT), Trong đó:
S là diện tích đất ở, đất xây dựng công trình chịu thuế.
H là hạng đất: Được xác định theo hạng đất chịu thuế nông nghiệp trong khu vực.
Cụ thể: đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc khu vực đô thị hoặc vùng ven đô thì hạng đất được xác định là hạng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng; đối với đất ở, đất xây dựng công trình chịu thuế ở vùng nông thôn được xác định là hạng đất nông nghiệp bình quân trong xã.
MT là mức thuế: Đối với đất thuộc đô thị thì mức thuế bằng từ 3 - 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng cao nhất trong vùng; đối với vùng ven đô thị thì mức thuế bằng 2 – 2,5 lần; đất thuộc vùng nông thôn thì mức thuế bằng 01 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân của xã.
GT là giá thóc: Được tính theo giá thóc của vụ cuối năm liền kề trước năm thu thuế do cơ quan Nhà nước quy định.
Ngày 17/6/2010, Quốc hội thông qua Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ ngày 01/01/2012, nội dung chủ yếu của Luật này gồm:
Đối tượng chịu thuế gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, đất khai thác, chế biến khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; các loại đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Căn cứ tính thuế dựa vào bậc thuế, diện tích đất tính thuế và thuế suất. Thuế suất có 03 mức khác nhau là 0,03%; 0,07% và 0,15%.
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp:
Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết đối với vùng đất dùng vào sản xuất nông nghiệp. Đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng trọt; đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản; đất trồng rừng [29].
Căn cứ để xác định mức thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất. Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: Chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu. Đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước. Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia là 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kilôgam thóc trên 1 ha của từng hạng đất. Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá quy định của Nhà nước.
Trong các sắc thuế hiện nay ở nước ta, bên cạnh mục tiêu là nguồn thu ổn định và thường xuyên trong ngân sách nhà nước, thuế đối với đất đai còn có các vai trò chủ yếu sau:
+ Là công cụ quản lý, điều hành và ổn định chính sách đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
+ Góp phần điều hòa thu nhập, hạn chế đầu cơ và mất cân bằng xã hội.
+ Tạo sự cân bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất kinh doanh.
Thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất
Nhận chuyển QSDĐ là việc xác lập QSDĐ do người khác chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ mà hình thức pháp nhân mới.
Đến Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ [34].
Thuế chuyển QSDĐ là phương thức hợp lý nhất để Nhà nước điều hành thu với tư cách là người quản lý vừa với tư cách là nhà đầu tư xã hội để phân phối lại lợi ích từ đất đai do đầu tư mang lại. Lợi ích này chỉ được thực hiện bằng tiền khi phát sinh các giao dịch và đó là cơ hội tốt nhất để Nhà nước thực hiện đúng vai trò của mình. Trong khoản thu này có một phần là giá trị tăng thêm của đất sau khi đầu tư mà có tính chất đồng dạng với tiền sử dụng đất và cần trích nhập vào ngân sách nhà nước để đầu tư làm tăng giá trị của đất, góp phần khắc phục hạn chế đặc thù về số lượng đất đai. Đây là công cụ tích cực để giải quyết quan hệ cung cầu về đất đai.
Theo Luật Thuế chuyển QSDĐ đã được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994 và được bổ sung, sửa đổi năm 1999, Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì nội dung cơ bản của thuế chuyển QSDĐ là:
- Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất.
- Giá đất tính thuế do UBND tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quy định.
- Thuế suất chuyển QSDĐ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là 2%. Đất ở, đất xây dựng công trình các loại là 4%.
Hiện nay, thuế chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân được áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân ban hành năm 2007 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2009.
Thu từ phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất
- Lệ phí trước bạ đất đai: Là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ bao gồm cả đăng ký QSDĐ khi hợp thức hóa QSDĐ.
Một thực tế khi tiến hành thu lệ phí trước bạ là vừa có tính chất thuế vừa có tính chất phí dịch vụ công, chính sự thiếu minh bạch này dẫn đến các cách hiểu và đánh giá khác nhau. Nếu là khoản thuế tài sản thì mức thu có thể cho là phù hợp hoặc là thấp nhưng với cách hiểu là phí dịch vụ công thì được xem là quá cao so với hiện hành. Vì vậy, cần phải tách bạch khoản thu này sẽ làm minh bạch hóa các nguồn thu của ngân sách nhà nước từ đất đai, vừa tạo điều kiện thúc đẩy quá trình hình thành hệ thống đăng ký BĐS thống nhất.
- Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện công việc về địa chính, bao gồm cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, trích lục hồ sơ địa chính….
Thu từ xử phạt vi phạm pháp luật, tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai
Đây là khoản thu không mong muốn trong việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai. Tuy nhiên, thực tế trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai đã và đang xảy ra những vấn đề tiêu cực, vi phạm quy định của pháp luật. Do đó, việc xử lý vi phạm, buộc bồi thường thiệt hại gây ra và buộc chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm của mình trong việc khai thác, sử dụng đất là tất yếu để đảm bảo việc thực thi pháp luật về đất đai và công bằng xã hội. Ở góc độ quản lý Nhà nước, đây là nguồn thu thể hiện năng lực quản lý Nhà nước về đất đai nhưng ở góc độ KT-XH thì đây là hoạt động nhằm kiềm chế vi phạm của các chủ thể quản lý và sử dụng đất, đồng thời là nguồn thu nhằm khắc phục hậu quả của các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, duy trì sự công bằng và trật tự xã hội [36].
Trong điều kiện nền kinh tế đang bước vào giai đoạn hội nhập sâu rộng, đất đai ngày càng có giá trị thì vấn đề vi phạm trong quản lý, sử dụng đất ngày càng tăng. Do đó, việc duy trì và nâng cao hình thức, mức xử phạt, các chế tài về bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất là yêu cầu tất yếu nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời là biện pháp đánh vào kinh tế của các chủ thể quản lý, sử dụng đất, nâng cao trách nhiệm của mình trong quản lý, khai thác và sử dụng đất.