CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN PHÁT HUY HIỆU QUẢ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN XUÂN LỘC
3.4.1. Tổ chức thực hiện đồng bộ chính sách tài chính đất đai
Cơ chế chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phải đảm bảo nhất quán trên cơ sở đất đai là sở hữu toàn dân; đồng thời đảm bảo quyền lợi kinh tế - tài chính của người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có những đột biến quá lớn trong chính sách; Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSDĐ, mở rộng cơ hội cho người dân, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho SXKD; phải tính đủ giá trị của đất để giao cho doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan Nhà nước và lực lưỡng vũ trang sử dụng đất đai có hiệu quả, ngăn chặn sử dụng lãng phí, kém hiệu quả, hoàn thành dứt điểm việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ và sở hữu nhà ở; tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ và tập trung canh tác trong một số vùng có điều kiện. Trước mắt cần ban hành đầy đủ và đồng bộ các chính sách liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai theo Luật đã ban hành.
- Luật Đất đai năm 2013 bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Vì vậy, yêu cầu đặt ra là phải kịp thời rà soát, kiến nghị các cấp sớm ban hành các văn bản hướng dẫn nhằm thực hiện một cách đồng bộ các chính sách về đất đai.
- Cần tiếp tục kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai sớm ban hành cơ chế phân cấp trong quản lý và sử dụng đất đai; theo đó, tăng tính chủ động của thành phố trong việc ban hành các chính sách về ưu đãi, thu hút đầu tư trên địa bàn thông qua các cơ chế ưu đãi về đất đai. Việc phân cấp và điều chỉnh tỷ lệ điều tiết các khoản thu từ đất cho huyện cũng cần được xem xét vì thực tế, tỷ lệ điều tiết về nguồn thu từ đất cho xã còn thấp. nguồn đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện do Trung tâm phát triển quỹ đất của tỉnh thực hiện hiện vẫn chưa được thực hiện, điều đó ảnh hưởng rất lớn đến khả năng huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của huyện.
- Đối với việc ban hành bảng giá đất hàng năm: Qua điều tra, khảo sát, giá đất hàng năm trên địa bàn tỉnh nói chung và địa bàn huyện nói riêng vẫn còn nhiều bất cập, theo đó:
+ Việc tham mưu, đề xuất giá đất hàng năm phải được xây dựng chi tiết hơn theo từng vị trí, vùng, mục đích sử dụng. Thực tế, địa bàn huyện có sự phân cấp khá lớn về giá đất giữa các khu vực, vị trí, Vì vậy, việc đề xuất một bảng giá đất phù hợp là yêu
cầu cấp thiết nhằm đảm bảo thực hiện có hiệu quả hơn công tác quản lý Nhà nước về đất đai, việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai, công tác GPMB.
- Thắt chặt chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất, chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, ghi nợ nghĩa vụ tài chính: Việc thực hiện chính sách ưu đãi về đất đai cho các đối tượng đang được miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước đúng đối tượng và áp dụng trực tiếp với các đối tượng được hưởng. tránh tình trạng miễn giảm tràn lan, không thiết thực, thông qua đối tượng trung gian, ưu đãi chồng ưu đãi.
- Cần xem xét đề xuất Luật hóa thành quy định bắt buộc khi thực hiện thu hồi đất để xây dựng các dự án làm mới hoặc mở rộng đường giao thông (khi triển khai đầu tư hạ tầng và chỉnh trang đô thị) phải thu hồi thêm phần đất hai bên đường. sau đó thực hiện chính sách giao đất, đấu giá QSDĐ để điều tiết được khoản chênh lệch sinh lợi từ việc Nhà nước chi phí đầu tư hạ tầng, tạo nguồn vốn phục vụ đầu tư và xây dựng hạ tầng đô thị.
3.4.2. Hoàn thiện hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm
Quy hoạch là khoa học dự báo, để dự báo được cụ thể, chi tiết cần phải có thông tin đầy đủ về khả năng phát triển của tất cả các ngành kinh tế quốc dân. Quy hoạch sử dụng đất đai và mục đích sử dụng đất đai sẽ cung cấp cơ sở cho việc hoạch định chiến lược về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai một cách hiệu quả nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước bảo đảm phân bổ một cách hợp lý nguồn tài nguyên phục vụ mục tiêu phát triển KT-XH bền vững là định hướng chủ đạo và yêu cầu xuyên suốt. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là cơ sở, là công cụ nhằm phát huy tối đa năng lực quản lý Nhà nước đối với đất đai và kiến trúc đô thị, hướng việc sử dụng đất đúng hướng chiến lược cũng như khai thác có hiệu quả cao nhất nguồn lực tài chính từ đất đai. Tuy nhiên. trong điều kiện khó khăn của huyện, việc phát triển kinh tế thường xuyên có sự thay đổi để phù hợp với xu hướng chung nên nhiều chỉ tiêu KT-XH, quốc phòng - an ninh cũng theo đó luôn luôn thay đổi, vì thế, việc phá vỡ quy hoạch sử dụng đất thường xuyên xảy ra, gây nên nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình phát triển của huyện Xuân Lộc.
Vì vậy, vấn đề cấp thiết hiện nay là phải nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trước mắt, UBND huyện phải nhanh chóng hoàn thiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, trên cơ sở đó, tập trung nguồn lực tài chính để đảm bảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực sự có tính khả thi cao, đảm bảo định hướng phát triển bền vững.
Mô tả được thực trạng các nguồn lực đất đai của huyện một cách chính xác nhất, trong đó phải chỉ ra được lợi thế tuyệt đối và lợi thế so sánh của từng thửa đất cụ thể.
Thể hiện được dự báo sự biến động về diện tích đất đai và biến động về nhu cầu sử dụng đất đai của huyện, đặc biệt, cần nắm rõ thông tin chi tiết về sự tác động của công nghiệp hóa và đô thị hóa.
Việc quản lý, sử dụng đất phải thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vừa bảo đảm quỹ đất phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa vừa bảo đảm mục tiêu bảo vệ môi trường, an ninh lương thực, xóa đói giảm nghèo, công bằng xã hội, thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo đảm quỹ đất sử dụng phù hợp cho từng giai đoạn và lâu dài. Vì vậy, yêu cầu đặt ra trong công tác quản lý quy hoạch, quản lý sử dụng đất phải thực hiện tốt các vấn đề sau:
- Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân biết và thực hiện. tham gia quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Rà soát lại việc quản lý và sử dụng đất, cần tiếp tục đẩy mạnh việc đưa quỹ đất do nhà nước quản lý, đất trống, đất chưa sử dụng, để tăng nguồn thu nhưng về lâu dài đảm bảo đất không bị lấn chiếm trái phép. Đối với đất đã giao nhưng chưa đầu tư hoặc đầu tư nhưng hiệu quả mang lại chưa cao thì rà soát, có chuyển sang mục đích sử dụng khác có hiệu quả cao hơn.
- Trong quá trình thực hiện chính sách về đất đai, một diện tích không nhỏ được giao cho các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nhưng đã sử dụng sai mục đích hoặc sử dụng kém hiệu quả. Thực tiễn cho thấy một nghịch lý là bên cạnh nhiều doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước được cấp giấy chứng nhận QSDĐ với diện tích lớn, vị trí đất thuận lợi nhưng hiệu quả sử dụng thấp, trong khi các doanh nghiệp, cơ sở kinh doanh, sản xuất cần diện tích đất lớn, vị trí thuận lợi thì không được giao hoặc giao không phù hợp. Vì vậy, việc cần thiết trước mắt là rà soát lại quỹ đất đã giao cho các cơ quan, đơn vị nhưng hiệu quả sử dụng thấp hoặc sử dụng sai mục đích để có hướng thu hồi, chuyển mục đích sử dụng, đưa vào quỹ đất nhằm tăng khả năng huy động tài chính từ các diện tích này. Về lâu dài, việc giao đất, cho thuê đất phải được tính toán kỹ trên cơ sở quy hoạch, nhu cầu thực tế và khả năng, hiệu quả sử dụng đất nhằm tránh lãng phí về đất đai.
- Cần có chính sách, cơ chế khuyến khích, động viên tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất khẩn trương đưa đất vào khai thác, quản lý, sử dụng đất tiết kiệm.
hiệu quả và thực hiện nghiên túc các quy định về nghĩa vụ tài chính về đất đai.
3.4.3. Giải quyết tốt công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và chỉnh trang đô thị
Để giữ ổn định môi trường đầu tư và doanh nghiệp dần thích ứng với hoạt động của KTTT, chính quyền địa phương cần có những cơ chế hỗ trợ cho doanh nghiệp trong giai đoạn đầu thực hiện chính sách mới. Từ đó góp phần tạo điều kiện thuận lợi
hơn cho các nhà đầu tư tư, thúc đẩy thị trường đất đai phát triển, tạo nguồn thu cho NSNN.
Quá trình thực hiện, thực tế đã cho thấy GPMB luôn là một trong những khâu khó, chiếm rất nhiều thời gian, công sức, nguồn ngân sách, tác động rất lớn đến cơ chế, chính sách của Nhà nước, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống, sinh hoạt và việc làm của người dân bị thu hồi đất. Việc phát sinh nhiều đơn thư khiếu nại, khiếu kiện cũng xuất phát từ thực tế khó khăn, vướng mắc trong công tác GPMB của huyện. Đã có nhiều cơ chế, chính sách, phương án được đưa ra nhằm từng bước nâng cao hiệu quả của công tác GPMB trên địa bàn và bước đầu cũng đã đạt được những kết quả tích cực. Tuy vậy, cần tiếp tục thực hiện đồng bộ một số giải pháp sau:
- Cơ chế, trình tự thủ tục về thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất còn kéo dài, mất nhiều thời gian, sớm thực hiện cơ chế một cửa trong lĩnh vực này nhằm hạn chế tối đa thời gian thực hiện.
- Cần coi trọng công tác tái định cư khi thu hồi hết đất với nhiều loại hình, vị trí để đảm bảo linh hoạt, nhiều phương án để người bị ảnh hưởng lựa chọn, việc bố trí đất nghĩa trang, nghĩa địa, công tác đào tạo nghề, chuyển đổi nghề sau thu hồi đất, bố trí đất tái sản xuất đối với các hộ sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp ... cần phải được đáp ứng đầy đủ và nhanh chóng.
3.4.4. Tăng cường công tác thanh kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai
- Tăng cường công tác thanh kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhất là đối với các địa bàn phường có tốc độ đô thị hóa nhanh, trong đó tập trung kiểm tra việc thực hiện quy hoạch đối với các khu quy hoạch chức năng. quy hoạch phát triển đô thị mới.
- Kiên quyết xử lý các trường hợp lấn chiếm đất đai, nhất là lấn chiếm đất công, chuyển mục đích sai quy định làm thất thoát nguồn thu từ quỹ đất.
3.4.5. Làm tốt công tác cải cách hành chính, nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai
Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhất là việc thực có hiệu quả cơ chế một cửa và một cửa liên thông tại UBND huyện và UBND cấp xã.
Tập trung rà soát thủ tục hành chính, loại bỏ những thủ tục, giấy tờ không cần thiết, nhất là đối với lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng. thế chấp, góp vốn, cho thuê đất đai...
3.4.6. Nâng cao chất lượng công tác chỉ đạo, điều hành các nguồn thu từ đất, sử dụng hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai
Để thực hiện đồng bộ, có hiệu quả việc huy động nguồn lực từ đất đai. công tác chỉ đạo, điều hành từ các phòng ban đến các xã đóng một vai trò hết sức quan trọng.
Cần tăng cường sự phối kết hợp giữa Chi cục thuế, các ban ngành có liên quan và UBND các xã trong việc đẩy mạnh nhiệm vụ thu, phát huy hiệu quả công tác thông tin, tuyên truyền các quy định của pháp luật về đất đai. thuế...
- Bên cạnh việc nâng cao chất lượng của công tác chỉ đạo, điều hành các nguồn thu từ đất đai, việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện có đạt được hiệu quả cao hay không còn phụ thuộc vào cách thức sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai. Tuy vậy, nhiệm vụ trước mắt cũng như lâu dài của huyện cần tiếp tục thực hiện một số giải pháp như:
+ Đề xuất UBND tỉnh điều chỉnh tỷ lệ hưởng lợi từ khai thác quỹ đất, Hiện nay, UBND tỉnh đã và đang đẩy mạnh việc khai thác quỹ đất trên địa bàn thành phố, ngoài việc được hưởng lợi một phần từ hạ tầng cơ sở đã đầu tư thì UBND tỉnh vẫn chưa có chính sách phân bổ tỷ lệ nguồn thu này cho huyện, dẫn đến phần nào đã hạn chế tính chủ động cũng như tăng thu ngân sách của huyện.
+ Một vấn đề hết sức quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn thu từ đất là tăng cường công khai, minh bạch các thông tin, các cơ chế, chính sách về nguồn thu từ đất như thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất... cũng như việc sử dụng nguồn thu từ đất đai cho phát triển KT-XH, việc phân bổ vốn đầu tư đối với các phường trên địa bàn phải đảm bảo hài hòa, đáp ứng nhiệm vụ trước mắt cũng như lâu dài.
Bên cạnh đó cần tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai - Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân chấp hành tốt chủ trương GPMB, nhất là các hộ nằm trong vùng của dự án.
- Đa dạng hóa hình thức tuyên truyền, vận động nhân dân chấp hành pháp luật về đất đai: qua phương tiện truyền thanh, truyền hình; họp cụm dân cư; Pa nô, áp phích, tờ rơi.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ