CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Thực tiễn công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án, nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì Nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, Nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi tự đi mua đất tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở đến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết mình được đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay mua
trả góp,... tất nhiên cũng có việc bên bị thu hồi không chấp hành, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra một lần nữa và khẳng định mức giá đền bù đã hợp lý chưa và dù đúng hay không đúng, nếu người đó bị thu hồi không di chuyển sẽ bị cưỡng chế.
Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản. Việc khiếu nại tiếp tục sẽ do Toà án giải quyết. Thực tế hầu như không có trường hợp nào phải nhờ đến sự can thiệp của Toà án [10].
1.2.1.2. Hàn Quốc
Luật bồi thường thiệt hại ở Hàn Quốc được chia làm 02 thể chế. Một là “đặc lệ”
liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng đã được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là Luật: “sung công đất” theo thủ tục qui định cưỡng chế của công pháp.
Luật “Sung đất công” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó, theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975.
Tuy nhiên, dưới 2 thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do đó, cho đến nay đã có nhiều thoả thuận thống nhất 2 thể chế này thành một và thi hành vào tháng 01/2003.
Thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc theo luật mới thì sẽ thực hiện theo 3 giai đoạn:
Thứ nhất, tiền đền bù đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai, pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.
Thứ ba, biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước, đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng.
Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó. Còn nếu là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.
Luật bồi thường ở Hàn Quốc được thực hiện theo ba nguyên tắc trên đối với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh, nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản,... để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế độ và Luật giải phóng mặt bằng: theo luật “Sung công đất đai” thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng.
Do đó, phải thi hành cưỡng chế giải tỏa và được thực hiện quyền thi hành theo luật thi hành hành chính cũng như phải tuân theo thủ tục pháp lệnh cảnh báo theo quy định. Thực chất, biện pháp giải phóng mặt bằng thường bị các thường dân hoặc các người thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội, cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [10].
1.2.1.3. Nhật Bản
Luật trưng dụng đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy định về việc trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu được pháp luật cho phép, chẳng hạn như: đường xá, công viên, đê điều, hồ chứa nước, cảng biển.
Khuyến khích mọi trường hợp sử dụng đất, kể cả trường hợp thuộc diện trưng dụng đất thực hiện chuyển đổi đất đai tự nguyện qua việc giao dịch đất đai thông thường.
Nhà nước sẽ quay trở lại biện pháp trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thông thường bị trở ngại và phải được người có thẩm quyền cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết.
Việc bồi thường thực hiện bằng tiền. Mức bồi thường tính toán tại thời điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước lúc ra quyết
định trưng dụng. Nội dung bồi thường gồm: Bồi thường thiệt hại tài sản theo giá thị trường; bồi thường thiệt hại thông thường khác do nguyên nhân trưng dụng; bồi thường thiệt hại do sống tách rời cộng đồng ban đầu; bồi thường thiệt hại do phải chuyển nghề; bồi thường thiệt hại do môi trường kém đi như tiếng ồn, rác thải, khí thải,...[10].
1.2.1.4. Nhận xét chung
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất. Do đất đai có hạn, vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng thu của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật đất đai hoặc một bộ luật khác. Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai. Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, GPMB của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi thường, GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, GPMB;
- Quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi TĐC, tạo việc làm cho người dân có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư.