1.2. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới
Hiện nay trên Thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội.
a. Nước Thụy Điển
Theo Lê Thái Bạt (2007) [2]: Ở Thụy Điển phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hang đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước.
Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với 36 ðạo luật khác nhau.
Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thong tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu
đất đai và đều được luật hóa. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân. Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký.
b. Nước Trung Quốc
Trung Quốc thực thi chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. Mọi đơn vị, cá nhân không được xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nhượng phi pháp đất đai. Vì lợi ích công cộng, nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể và thực hiện chế độ quản chế mục đích sử đụng đất.
Nhà nước thực hiện chế độ bồi thường đối với đất bị trưng dụng theo mục đích sử dụng đất trưng dụng. Tiền bồi thường đối với đất canh tác bằng 6 đến 10 lần sản lượng bình quân hàng năm của 3 năm liên tiếp trước đó khi bị trưng dụng. Tiêu chuẩn hỗ trợ tái định cư cho mỗi nhân khẩu nông nghiệp bằng từ 4 đến 6 lần giá trị sản lượng bình quân của đất canh tác/ đầu người thuộc đất bị trưng dụng, cao nhất không vượt quá 15 lần sản lượng bình quân của đất bị trưng dụng 3 năm trước đó. Đồng thời nghiêm cấm tuyệt đối việc xâm phạm, lạm dụng tiền để bù đất trưng dụng và các loại tiền khác liên quan đến đất bị trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác Hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia (Trần Văn Lanh,
2011)[10].
c. Đài Loan
Luật đất đai của Đài Loan quy định hai hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan -Điều 18, Luật Đất đai). Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang. Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Điều 19, Luật Đất đai).Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm:
Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia (Điều 17, Luật Đất đai).
Đối với các khu chế xuất, khu công nghệ cao thì Nhà nước sẽ trực tiếp đầu tư, chỉ cho thuê đất mà không bán đất và có chế độ ưu đãi riêng nhằm thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực này. Chính phủ có chính sách trưng mua cả khu vực, bỏ tiền xây dựng các công trình hạ tầng, phân lô bán đầu giá cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất, đời sống, kể cả chủ sở hữu cũ. Phần đất phục vụ cho phúc lợi công cộng, Chính phủ trực tiếp quản lý, phân phối khai thác, sử dụng theo quy hoạch. Nhờ có chính sách trên, chính phủ thu được nguồn vốn từ giá trị gia tăng đất đai để đầu tư và thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế của mình (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)[3].
Ở Đài Loan, phân biệt rõ 2 trường hợp, cụ thể: Thứ nhất, đối với các công trình của Nhà nước, thì Nhà nước đứng ra thoả thuận mua đất của dân. Nếu người dân không đồng tình thì Nhà nước dùng quyền của mình trưng thu để lấy đất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng đất. Thứ hai, những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu đất nếu tư
nhân không thoả thuận được với dân. Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn.
Nhà nước không can thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tính toán lợi nhuận. Nếu giá đất tuy đắt, nhưng thấy khả năng đầu tư có triển vọng thì nhà đầu tư tư nhân vẫn mua đất của dân. Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự nên Nhà nước không can thiệp (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)[3].