Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 – 2017
3.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất
So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn và phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản lý, dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như thiếu sót của Luật Đất đai cũ. Trong đó, nhiều nội dung được sửa đổi đáng chú ý
Theo Điều 175, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền của tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bao gồm:
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Trong khi đó, Khoản 2, điều 174, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền của tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau: Bên cạnh các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 166 Luật này, tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
- Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Như vậy, so sánh hai quy định trên nhận thấy, ta nhận thấy, sự khác biệt lớn nhất về quyền giữa thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là: Đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất không được quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất mà chỉ được thực hiện các hoạt động liên quan đến tài sản trên đất. Trong khi đó, đối với đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
Bảng 3.9: Tình hình thuê đất của các tổ chức
STT Năm Tổng số
tổ chức
Tổng số khu đất
Diện tích (m2)
Tỷ lệ (%)
1 Năm 2013 30 121 2.350.776,94 72,24
2 Năm 2014 18 27 87.308,55 2,68
3 Năm 2015 26 43 188.416,00 5,79
4 Năm 2016 26 33 257.017,10 7,90
5 Năm 2017 25 43 370.518,90 11,39
Tổng 125 267 3.254.037,49 100,00
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên) [16]
Có thể khẳng định, theo quy định của pháp luật, quyền càng lớn thì nghĩa vụ càng nhiều. Chính vì vậy, tùy thuộc vào mục đích sử dụng của công ty, các tổ chức đã lựa chọn chủ yếu là hình thức này để sử dụng đất. Vì đây là một trong những đổi mới và mở rộng quyền cho các tổ chức kinh tế thuê đất. Giai đoạn từ khi thực hiện Luật Đất đai trên địa bàn thành phố có 125 tổ chức lựa chọn hình thức thuê đất để sử dụng với 267 khu đất trên 3.254.037,49 m2 trên địa bàn Thành phố. Năm được cho thuê nhiều nhất là năm 2013 với 30 tổ chức được cho thuê trên hơn 235 ha đất chiếm 72,24% tổng diện tích được cho thuê đất. Năm được cho thuê với diện tích ít nhất là năm 2014 với 87.308,55 m2 của 18 tổ chức với 27 khu đất đã được bàn giao trên thực địa.
Bảng 3.10: Tổng hợp tình hình cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế
TT Loại hình tổ chức
Tổng số (tổ chức)
Năm 2013
Năm 2014
Năm 2015
Năm 2016
Năm 2017
1 Lĩnh vực công
nghiệp 2 126.546,1 7.220,4 2 Lĩnh vực nông
nghiệp 3 15.657,5 28.102,5
3 Lĩnh vực dịch
vụ 45 14351,3 89573,7 47639,7 96855,3
4
Lĩnh vực khai thác khoáng sản
3 751796,4
5 Lĩnh vực giáo
dục 1 3269,4
6
Lĩnh vực sản xuất kinh doanh
67 1.472.434,44 46.809,95 65.538,9 136.804,2 245.401,1
7
Lĩnh vực bãi thải, xử lý chất thải
2 33303,4
8 Lĩnh vực y tế 1 72.573,2
9 Lĩnh vực giao
thông 1 160
Tổng số 125 2.350.776,94 87.308,55 188.416 257.017,1 370.518,9 (Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên) [16]
Toàn bộ diện tích đất được cho thuê, các tổ chức kinh tế đều hoạt động trên 10 lĩnh vực: công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ, khai thác khoáng sản, giáo dục, sản xuất kinh doanh, bãi thải, xử lý chất thải, lĩnh vực y tế và giao thông. Lần lượt như sau: trong lĩnh vực khu công nghệ cao, năm 2013 và năm 2014, 2 tổ chức là Cty CP tư vấn và chuyển giao công nghệ Quốc Tế và Doanh nghiệp tư nhân vận tải và thương mại Thái Dương sử dụng hơn 19 ha đất để xây dựng khu công nghiệp đóng vào ngân sách tỉnh với số tiền không nhỏ. Trong lĩnh vực nông nghiệp chủ yếu là các Hợp tác xã một trong những loại hình tổ chức kinh tế tập thể, năm 2014 có hợp tác xã Cao Thái thuê đất để sản xuất và nuôi trồng thủy sản với diện tích 15.657,5 m2. Lĩnh vực dịch vụ là lĩnh vực có số tổ chức tham gia đông thứ 2 với 45 tổ chức trong đó năm 2013 có Công ty cổ phần công nghệ sinh học Miền Bắc và Doanh nghiệp Tư nhân Hà Linh sử dụng 14.351,3 m2 và năm 2017 có Công ty TNHH Hưng Thái Nguyên xây dựng chợ tại gia sàng 3700 m2.
Trong lĩnh vực khai thác khoáng sản, không có tổ chức nào thuê đất trong năm 2014, 2015, 2016, 2017 chỉ có duy nhất năm 2013 có 3 tổ chức thuê đất để thực hiện hoạt động này với diện tích rất lớn 751.796,4 m2 trong đó HTX vận tải Chiến Công đã sử dụng trên 80% diện tích trong 3 tổ chức (560.548,4 m2). Năm 2014 là năm duy nhất trong giai đoạn 5 năm có một tổ chức kinh tế xin thuê đất để xây dựng trường mầm non là Công ty TNHH giáo dục Mầm non Hoa Trạng Nguyên với diện tích 3269,4 m2. Đây là tổ chức kinh tế thứ 2 (trước đó là Công ty TNHH DPA) xin thuê đất để xây dựng trường tư phục vụ con em trên địa bàn thành phố. Các tổ chức kinh tế xin thuê đất chủ yếu là sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh là chính, các tổ chức ngày càng được nới rộng quyền cộng với các thủ tục hành chính ngày càng nhanh gọn nên tạo điều kiện cho các tổ chức được thành lập và xin thuê đất. Lĩnh vực này cả 5 năm đều có các tổ chức xin thuê, trong đó nhiều nhất là năm 2013 với hơn 147ha được cho thuê và ít nhất là năm 2104 với gần 47 ha. Từ năm 2016 trở đi, xu hướng này lại tiếp tục gia tăng với năm 2017 có 245.401,1 m2 đất được giao cho 10 tổ chức để sử dụng với Công ty cổ phần thương mại Thái Hưng sử dụng nhiều nhất là 214.020,1 m2. Công ty Cổ phần Môi
trường và Công trình đô thị Thái Nguyênvà Công ty than Khánh Hòa VVMI - Chi nhánh Tổng công ty Công nghiệp Mỏ Việt Bắc TKV-CTCP là 2 công ty xin cho thuê đất vào năm 2014 để sử dụng vào mục đích xây dựng các bãi thải và các khu xử lý chất thải khai khoáng, các năm khác không có tổ chức nào sử dụng vào mục đích này. Trong lĩnh vực y tế và giao thông mỗi năm 2016 và 2017 có 1 tổ chức xin thuê đất, năm 2016 là Công ty TNHH Thương mại Phúc Thắng xin thuê 7ha đất để xây dựng khu y tế và năm 2017 có Doanh nghiệp tư nhân May Tháng Tám xin thuê 160 m2 đất để mở rộng lối vào của công ty.
Các tổ chức kinh tế thuê đất chủ yếu vào việc kinh doanh, xây dựng và khai thác khoáng sản. Do các tổ chức kinh tế thuê đất để khai thác khoáng sản và xây dựng nhà máy sản xuất vì vậy thuê đất với diện tích lớn. Bảng 3.9 thể hiện số lượng thuê đất của các tổ chức kinh tế theo quy mô diện tích thuê:
Bảng 3.11: Tổ chức kinh tế thuê đất theo quy mô diện tích thuê STT Quy mô diện tích (m2) Số lượng Tỷ lệ (%)
1 ≤ 500 17 13,60
2 500 - ≤1000 24 19,20
3 1000 - ≤10.000 43 34,40
4 >10.000 41 32,80
Tổng 125 100
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên) [16]
Trong giai đoạn này thì diện tích dưới 1ha và trên 1000 m2 là quy mô số lượng các tổ chức xin thuê nhiều nhất, đây cũng là quy mô phổ biến cho việc xây dựng, đầu tư và kinh doanh. Tuy nhiên quy mô trên 1ha cũng có rất nhiều các tổ chức lựa chon, xếp vị trí thứ 2 là chiếm 32,8 %. Các quy mô còn lại chủ yếu là do tổ chức xin thuê thêm để mở rộng sản xuất hay nhà xưởng.
Theo Luật đất đai 2013 các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nay đều phải chuyển sang thuê đất. Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2017 không còn tổ chức nào chưa thực hiện chuyển sang thuê đất
Bảng 3.12: Tổng hợp số lượng tổ chức kinh tế được cho thuê theo hình thức thuê đất giai đoạn 2013-2017
STT Năm Tổng số
tổ chức
Cho thuê trả 1 lần Cho thuê trả hàng năm Số tổ
chức
Diện tích (m2)
Số tổ chức
Diện tích (m2)
1 2013 30 5 489.456,35 25 .861.320,59
2 2014 18 2 2.456,70 16 84.851,85
3 2015 26 3 32.006,00 23 156.410,00
4 2016 26 9 155.641,20 17 101.375,90
5 2017 25 7 104.096,20 18 266.422,70
Tổng 125 26 783.656,45 99 2.470.381,04 (Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên) [16]
Luật Đất đai 2013 đã có những “nút cởi” cho các đối tượng là các tổ chức kinh tế khi cho phép các tổ chức này có quyền lựa chọn hình thức giao hoặc cho thuê. Cho thuê đất là một hình thức thiết lập nên mối quan hệ với nhà nước thông qua hợp đồng cho thuê và dĩ nhiên đối với trường hợp này quyền và nghĩa vụ của các tổ chức là tương ứng. Hình thức cho thuê trả tiền 1 lần đòi hỏi các tổ chức phải có nguồn vốn lớn có thể trả cả một lần tiền thuê đất, nên do đặc thù là kinh doanh sinh lợi nhuận nên hình thức này chỉ có 26 tổ chức lựa chọn trên cả giai đoạn, trong đó năm 2016 có nhiều tổ chức lựa chọn nhất với diện tích 155.641,20. Trái lại hình thức cho thuê trả tiền hàng năm dù ít các quyền trên đất chỉ có quyền gắn với tài sản nhưng lại được lựa chọn nhiều nhất từ các tổ chức 99/125 tổ chức lựa chọn hình thức này với 2.470.381,04 m2 đã được cho thuê theo hình thức trả tiền hàng năm.
Tuy nhiên thời gian thu hồi đất giải phóng mặt bằng để có mặt bằng “sạch” giao cho Nhà đầu tư vẫn là một vấn đề nan giải. Do đó từ khi nhà đầu tư nộp hồ sơ đến khi lấy mặt bằng để xây dựng mất rất nhiều thời gian gây lãng phí đất cũng như tổ chức kinh tế muốn đầu tư.
Ngoài ra, việc phê duyệt diện tích đất lớn cho một tổ chức kinh tế trong một lần giao đất cho thuê đất gây tình trạng lãng phí đất.
Từ năm 2013 đến 2017 diện tích đất cho thuê trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung, thành phố nói riêng chiếm tỷ lệ lớn hơn nhiều so với giao đất. Đồng thời diện tích đất cho thuê có ở khắp các địa bàn của tỉnh.
Tỉnh đã cơ bản hoàn thành các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế- xã hội, các dự án chủ yếu tập trung vào khu vực nông thôn, miền núi nhằm góp phần cải thiện và nâng cao đời sống tinh thần của đồng bào các dân tộc miền núi (một số dự án: xây dựng nhà văn hoá, trạm y tế, đường giao thông) và khu tái định cư cho một số dự án trọng điểm của Tỉnh. Tuy nhiên cần phải chú ý những điểm sau để thu hút đầu tư tại thành phố nói riêng và tỉnh Thái Nguyên nói chung:
- Muốn thu hút đầu tư thì vấn đề hạ tầng cho các khu công nghiệp, cụm công nghiệp phải được đặt lên hàng đầu, phải quan tâm đầu tư hoàn thiện đồng bộ (cả về hệ thống đường giao thông, lưới điện, cấp thoát nước và môi trường ...v.v.)
- Trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, các sở, ngành liên quan đối với mỗi doanh nghiệp đầu tư vào địa bàn khu công nghiệp, cụm công nghiệp cần phải được đề cao; khó khăn bức xúc chính đáng của các doanh nghiệp phải được quan tâm giải quyết, tháo gỡ kịp thời. Có như vậy, doanh nghiệp mới an tâm sản xuất và phát triển mở rộng, càng thu hút được đầu tư.
- Bản thân các doanh nghiệp được đầu tư vào khu công nghiệp, cụm công nghiệp phải chấp hành tốt pháp luật về đầu tư và các quy định của tỉnh, của huyện, đồng thời còn phải có mối quan hệ gắn bó và phản ánh kịp thời những khó khăn, bức xúc chính đáng với các sở, ngành chức năng để được giải quyết.