Chương III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất qua ý kiến cán bộ quản lý, cán bộ chuyên môn, người dân và tổ chức sử dụng đất
3.3.3. Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đấ của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất qua ý kiến của tổ chức
Điều tra bằng bảng hỏi đối với 40 tổ chức kinh tế (danh sách tổ chức được thể hiện tại Phụ lục 01) được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc thông qua bộ câu hỏi chuẩn bi sẵn. Kết quả thu được như sau:
Bảng 3.15. Kết quả điều tra về tình hình công tác quản lý và sử dụng đất qua ý kiến của các tổ chức sử dụng đất
STT Nội dung Số
phiếu
Tỷ lệ (%) 1
Hình thức sử dụng đất của đơn vị 40 100
Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm 28 70
Nhà nước cho thuê trả tiền một lần 8 20
Giao đất có thu tiền 4 10
2
Tình trạng sử dụng đất 40 100
sử dụng đúng mục đích được giao, cho thuê 30 75 Cho đơn vị khác thuê lại đất, chuyển nhượng đất
- Do không có nhu cầu sử dụng - Vì lợi ích kinh tế
- Khó khăn về tài chính
4 0 3 1
10 0 7,5 2,5 Để bị lấn, chiếm đất
- Do không có nhu cầu sử dụng - Không quản lý được
2 1 1
5 2,5 2,5 Chưa đưa đất vào sử dụng
- Do thiếu vốn
- Do không có nhu cầu sử dụng;
- Lý do khác
4 3 0 1
10 7,5
0 2,5
3
Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 40 100
Đã được cấp 30 75
Chưa được cấp
- Do thủ tục rườm rà - Do không có nhu cầu
10 7 3
25 17,5
7,5
4
Thủ tục xin giao đất, thuê đất 40 100
Rất khó khăn 6 15
Khó khăn 14 35
Có chút ít khó khăn 4 10
Không có khó khăn nào cả 16 40
STT Nội dung Số phiếu
Tỷ lệ (%)
5
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận 40 100
Rất Khó khăn 2 5
Khó khăn 4 10
Có chút ít khó khăn 6 15
Không có khó khăn nào cả 28 70
6
Khó khăn của đơn vị trong việc xin giao đất, thuê đất 40 100
Do trình tự thủ tục rườm rà 8 20
Do chính sách pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi 10 25 Do khó khăn trong công tác bồi thường GPMB 18 45
Liên quan đến nhiều sở ban ngành 4 10
7
Tình hình thực hiện các quy định theo Luật Bảo vệ môi trường 40 100 Đã thực hiện thủ tục đánh giá tác động môi trường hoặc cam
kết bảo vệ môi trường 36 90
Chưa thực hiện các thủ tục về bảo vệ môi trường theo quy định 4 10
8
Tự đánh giá hiệu quả sử dụng đất của đơn vị 40 100
Rất hiệu quả 10 25
Hiệu quả 20 60
Ít hiệu quả 4 10
Không hiệu quả 2 5
9
Hiệu quả sử dụng đất của tổ chức là 40 100
Đạt được mục tiêu dự án 11 27,5
Đem lại lợi nhuận cao cho đơn vị (Tăng doanh thu cho đơn vị) 15 37,5 Giải quyết việc làm cho người dân địa phương (thu hút lao
động trên địa bàn) 3 7,5
Sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả 7 17,5
Đảm bảo các quy định về bảo vệ môi trường 4 10
10
Nhà nước cần làm gì đề nâng cao hiệu quả sử dụng đất của
các tổ chức. 40 100
Lựa chọn đánh giá kỹ năng lực của chủ dự án 14 35
Giảm bớt thủ tục hành chính 11 27,5
Tăng cường công tác thanh kiểm tra 3 7,5
Nâng cao năng lực của cán bộ làm công tác chuyên môn 12 30
11
Cơ quan nhà nước có thường xuyên thanh tra, kiểm tra việc
sử dụng đất của tổ chức hay không 40 100
Rất thường xuyên 8 20
Thường xuyên 22 55
Không thường xuyên 7 17,5
Không bao giờ 3 7,5
12 Với chính sách như hiện nay, trong thời gian tới, ông (bà) có
kế hoạch xin thuê thêm đất không 40 100
Có 13 32,5
Không 27 67,5
(Nguồn số liệu điều tra của tác giả năm 2017)
Từ kết quả điều tra trên cho thấy 70% tổ chức lựa chọn thuê đất trả tiền hàng năm, 20% lựa chọn thuê đất trả tiền một lần và 10% lựa chọn giao đất có thu tiền, điều đó cho thấy quy định của pháp luật đất đai chưa có chính sách ưu tiên hay khuyến khích các doanh nghiệp nộp tiền thuê đất một lần. Giá thuê đất, thu tiền sử dụng đất còn cao, không ổn định làm cho doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để nộp tiền một lần hay xin giao đất.
Về tình trạng sử dụng đất có 75% tổ chức được điều tra sử dụng đúng mục đích, 10% các tổ chức cho các đơn vị khác thuê lại đất, chuyển nhượng đất trái phép, trong đó các đơn vị cho thuê lại đất chủ yếu vì lợi ích kinh tế 7,5%, còn lại khó khăn về tài chính 2,5%; các tổ chức để đất bị bị lấn, bị chiếm 5% (trong đó do không có nhu cầu sử dụng 2,5%, do không quản lý được 2,5%), việc để đất bị lấn, chiếm chủ yếu nằm ở các dự án khi được giao đất, cho thuê đất vẫn còn một một phần nhỏ diện tích chưa bồi thưởng giải phóng mặt bằng xong, nên chưa triển khai thực hiện được, họ đã để cho các hộ dân xung quanh tái lấn chiếm; 10% số tổ chức được điều tra chưa đưa đất vào sử dụng, trong đó do thiếu vốn 7,5% và do lý do khác 2,5%. Lý do khác chủ yếu là do Công ty phải thỏa thuận bồi thường giải phòng mặt bằng với các chủ sử dụng đất, chủ sử dụng đất đưa ra giá quá cao dẫn đến, chủ đầu tư không đáp ứng được, trong khí nhà nước chưa có chính sách nào hỗ trợ.
Về tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: 75% tổ chức được hỏi đã được cấp Giấy chứng nhận, 25% còn lại chưa được cấp Giấy chứng nhận, nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục hành chính rườm rà 17,5%, do tổ chức sử dụng đất không có nhu cầu 7,5%. Do vậy, trong thời gian tới phải rà soát lại thủ tục cấp Giấy chứng nhận, đề xuất giảm thiểu các thành phần hồ sơ không cần thiết để hiểu, dễ thực hiện và dễ tiếp cận.
Về thủ tục xin giao đất, thuê đất: 40% tổ chức được hỏi cho rằng không có khó khăn gì cả, 60% còn lại gặp khó khăn trong việc thực hiện thủ tục xin giao đất thuê đất, cụ thể: rất khó khăn là 15%, ở mức độ khó khăn là 35%, ở mức độ có chút ít khó khăn là 10%. Phần lớn các tổ chức lựa chọn rất khó khăn, khi được hỏi thêm đều cho rằng họ e ngại nhất trong việc hoàn thiện hồ sơ giấy tờ, nhất là các tổ chức không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà phải tự thỏa thuận nhận chuyển
nhượng với các hộ có đất. Theo quy định của Luật Đất đai các thời kỳ thì thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng tình trạng chung trên địa bàn là các hộ sử dụng đất nông nghiệp phần lớn chưa được cấp Giấy chứng nhận. Lỗi này thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc thực hiện nhiệm vụ, mặt khác hiện trạng sử dụng đất biến động nhiều so với hồ sơ địa chính như về diện tích, chủ sử dụng... Đặc biệt là dự án liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa. Tất cả những nội dung này ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian triển khai thực hiện dự án theo giấy phép đầu tư đã được cấp.
Về thủ tục cấp Giấy chứng nhận: 70% tổ chức được hỏi cho rằng không có khó khăn gì cả, 25% tổ chức cho rằng có khó khăn và chút ít khó khăn, 5% còn lại cho rằng rất khó khăn. Từ kết quả trên cho thấy thủ tục cấp Giấy chứng nhận là tương đối rõ ràng, dễ tiếp cận và dễ thực hiện. Các tổ chức lựa chọn rất khó khăn, khi được hỏi thêm chủ yếu cho rằng họ gặp khó khăn trong việc hoàn thiện các mẫu tờ khai liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp (đối với những doanh nghiệp chuyển nhượng), mặc dù thủ tục hành chính đã được niêm yết công khai tại Trung tâm hành chính công của tỉnh, các mẫu đơn và mẫu tờ khai được cán bộ tiếp nhận cung cấp đầy đủ và hướng dẫn nhiệt tình trong việc kê khai.
Do vậy, trong thời gian tới cần nghiên cứu lại nội dung cần kê khai tại các mẫu đơn, mẫu tờ khai sao cho đơn giản, dễ hiểu mà vẫn đạt được mục tiêu để cơ quan nhà nước thực hiện.
Các tổ chức khi được hỏi khó khăn của đơn vị trong việc xin giao đất, thuê đất? Thì lựa chọn nhiều nhất của các tổ chức là do công tác bồi thường giải phóng mặt bằng , có 45% lựa chọn. Các tổ chức này khi được hỏi thêm chủ yếu đều cho rằng việc thỏa thuận bồi thường với các hộ có đất trong khu vực thực hiện dự án là quá khó khăn, người sử dụng đất toàn đưa ra giá trên trời, giá quá cao so với giá bồi thường của nhà nước và giá bồi thường do UBND tỉnh quy định, trong khi nhà nước chưa có chính sách gì để hỗ trợ doanh nghiệp. Khó khăn được lựa chọn nhiều thứ hai 25% là do chính sách pháp luật đất đai có nhiều thay đổi, như vừa ban hành
Luật Đất Đai 2013 và các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành, thì sau một năm tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 đã ban hành một loạt các nghị định, thông tư sửa đổi, bổ sung, điển hình là Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/82017 sửa đổi bổ sung nghị định thi hành Luật Đất đai, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017; 20% số tổ chức được hỏi cho rằng do thủ tục hành chính rườm rà, 10% cho rằng do thủ tục liên quan đến nhiều sở ban ngành. Đây cũng là một thực tế, vì một dự án muốn được thuê đất để đầu tư trên địa bàn tỉnh phải trải qua các bước cơ bản sau: đầu tiên là lập dự án đầu tư (Sở Kế hoạch đầu tư thực hiện), phê duyệt địa điểm để thực hiện dự án (Sở Xây dựng thực hiện), khi thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng song lập hồ sơ để được giao đất, cho thuê đất (Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện), và căn cứ để giao đất, cho thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong khi tồn tại lớn nhất của quy hoạch hiện nay là không đồng bộ giữa các ngành, nên nhiều khi lại vướng mắc ở khâu cuối cùng.
Các tổ chức trên địa bàn khi được giao đất, thuê đất đã nghiêm chỉnh chấp hành quy địnhvề bảo vệ môi trường, 90% tổ chức được hỏi đã lập báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường tùy theo yêu cầu của từng dự án. 10% còn lại chưa thực hiện chủ yếu là những dự án quy mô nhỏ và chưa đưa dự án đi vào hoạt động.
Khi được hỏi ý kiến về hiệu quả sử dụng đất của đơn vị, 60% tổ chức đánh giá sử dụng đất hiệu quả, 25% tổ chức cho rằng sử dụng đất rất hiệu quả, 10% tự đánh giá sử dụng đất ít hiệu quả và 5% cho rằng sử dụng đất không hiệu quả. Theo các tổ chức hiệu quả sử dụng đất được lựa chọn nhiều nhất là đem lại lợi nhuận cho đơn vị 37,5%, đạt được mục tiêu của dự án 27,5%, sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả 17,5%, đảm bảo quy định về bảo vệ môi trường 10%, giải quyết việc làm cho người dân địa phương được lựa chọn ít nhất 7,5%. Như vậy, mục tiêu của doanh nghiệp khi được thuê đất là đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp và đạt được mục tiêu dự án. Do vậy, trong thời gian tới các cơ quan quản lý nhà nước phải giám sát hoạt động của doanh nghiệp để đảm bảo vừa đem lại lợi ích cho doanh nghiệp vừa sử dụng đất hiệu quả và yếu tố bảo vệ môi trường sống cũng là một trong những yếu tố
được quan tâm hàng đầu, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đáp ứng được sự phát triển toàn diện của kinh tế xã hội, và đó cũng là mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai hướng tới.
Theo các tổ chức, Nhà nước muốn nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn, thì 35% tổ chức được hỏi lựa chọn nội dung đánh giá kỹ năng lực của chủ dự án, 30% chọn nâng cao năng lực cán bộ làm công tác chuyên môn, giảm bớt thủ tục hánh chính 27,5%, tăng cường công tác thanh kiểm tra 7,5%. Theo đó, cho ta thấy thủ tục hành chính cũng như là năng lực cán bộ chuyên môn vẫn là trở ngại lớn đối với các tổ chức khi thực hiện các thủ tục để được thuê đất.
Có 55% tổ chức được hỏi cho rằng cơ quan Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của tổ chức, 20% cho rằng rất thường xuyên, 17,5%
cho rằng cơ quan nhà nước không thường xuyên thanh kiểm tra và 7,5% số tổ chức được hỏi chưa được thanh kiểm tra lần nào. Như vậy, cơ quan nhà nước đã tích cực thực hiện thanh tra, kiểm tra. Nhưng thực tế trên địa bàn huyện vẫn còn xẩy ra tình trạng lấn chiếm đất, cho thuê lại, chuyển nhượng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích. Điều đó cho thấy việc thanh tra, kiểm tra là chưa thực sự hiệu quả.
Trong thời gian tới cần cải thiện phương pháp thực hiện, nội dung cụ thể. Khi phát hiện tổ chức có vi phạm phải kiên quyết xử lý theo quy định, có như thế mới nâng cao được hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức.
Với chính sách đất đai như hiện nay chỉ có 32,5% tổ chức được hỏi ý kiến có kế hoạch thuê thêm đất trên địa bàn để mở rộng kinh doanh, 67% tổ chức được hỏi ý kiến không có kế hoạch thuê thêm đất, các tổ chức này đa phần còn lo ngại vì chính sách pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi, và mong muốn nhà nước có những cơ chế chính sách hỗ trợ tạo điều kiện cho doanh nghiệp an tâm đầu tư sản xuất để góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện
3.3.4. Đánh giá chung về công tác quản lý và sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên
Công tác quản lý và sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện đã được các cấp, các ngành quan tâm, đưa ra nhiều chính sách ưu đãi nhằm thu hút đầu tư trên địa bàn tỉnh nói chung và trên địa bàn huyện Bình Xuyên nói
riêng, bằng chứng cho thấy số tổ chức được thuê đất để thực hiện dự án ngày càng gia tăng về số lượng và quy mô diện tích thực hiện dự án. Công tác quản lý về đất đai ngày càng chặt chẽ. Hầu hết các tổ chức được thuê đất trước khi đi vào hoạt động đã thực hiện đánh giá tác động môi trường hoặc Bản cam kết bảo vệ môi trường theo đúng quy định hiện hành, thực hiện đầy đủ các thủ tục về đất đai như:
ký hợp đồng thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính, đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận...triển khai thực hiện dự án theo tiến độ được duyệt, giải quyết được việc làm cho người dân địa phương nhất là các đối tượng mà nguồn thu nhập chính từ sản xuất nông nghiệp có đất nông nghiệp bị thu hồi, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất góp phần phát triển kinh tế xã hội chung của khu vực. Song bên cạnh đó vẫn còn một số tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế cần phải khắc phục trong thời gian tới để đạt được tối đa hiệu quả sử dụng đất, cụ thể như sau:
Hệ thống pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi, trong khi cán bộ thực hiện công tác chuyên môn ở địa phương nhất là cấp xã còn kiêm nhiệm, chưa được tập huấn kịp thời đối với những quy định mới, việc tiếp cận văn bản mới còn nhiều hạn chế nên đôi khi giải quyết công việc còn lúng túng, chưa linh hoạt. Một số dự án tuy được giao đất, thuê đất nhưng vẫn còn vướng mắc về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã ảnh hưởng đến thời gian và tiến độ triển khai thực hiện dự án.
Công tác lập quy hoạch sử dụng đất ở các cấp chưa thực sự hiệu quả nên vẫn còn tình trạng quy hoạch treo.
Vẫn còn một số tổ chức sử dụng đất không hiệu quả, không còn nhu cầu sử dụng đã để đất bị lấn, bị chiếm, không đưa đất vào sử dụng, một số các tổ chức còn cho các đơn vị khác thuê lại đất, chuyển nhượng đất trái phép để trục lợi.
Một số tổ chức đang sử dụng đất nhưng vẫn chứa có giấy tờ về quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, quyết định thuê đất dẫn đến chưa có cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính phải thực hiện.
Hệ thống hồ sơ địa chính chưa đầy đủ gây khó khăn cho công tác cập nhật chỉnh lý biến động, hầu hết các thửa trên địa bàn nghiên cứu bị biến động, trong đó