CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.4 Tổng quan về mở rộng tín dụng bất động sản
1.4.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng tín dụng bất động sản
Môi trường pháp lý cho quá trình mở rộng tín dụng bất động sản có thể tập hợp thành 02 nhóm cơ bản là: khuôn khổ pháp luật và hệ thống các cơ quan quản lý thị trương.
Về khuôn khổ pháp luật: Hệ thống các văn bản pháp luật quy định các nguyên tắc hoạt động cơ bản trong lĩnh vực tín dụng bất động sản. Đây là căn cứ cơ bản để các đối tượng tham gia vào thị trường tiến hành trao đổi, mua bán các loại hình dịch vụ ngân hàng. Yêu cầu cơ bản đối với hệ thống khuôn khổ pháp luật được thừa nhận trên pham vi quốc tế bao gồm: tính thống nhất; tính ổn định; tính minh bạch; phù hợp với các thông lệ và chuẩn mực quốc tế thừa nhận (Nguyễn Ngọc Trân, 2012).
Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về tín dụng bất động sản ngân hàng: Trong hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước đối với tín dụng bất động sản, Chính phủ là cơ quan quản lý nhà nước cao nhấ, thống nhất quản lý và điều hành mọi hoạt độn của ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, để đảm bảo thực hiện được nghiệp vụ của mình Chính phủ lại phân công quyền hạn và trách nhiệm cụ thể cho từng cơ quan thuộc và
trực thuộc Chính phủ chịu trách nhiệm quản lý và điều hành ngân hàng theo nhiệm vụ được giao nhằm đảm bảo các ngân hàng ngày càng phát triển, hoạt động trong khuôn khổ của pháp luật, phụ cụ tốt nhất chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Để đạt được mục tiêu trên, hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước cần đảm bảo gọn nhẹ, không quan liêu và không mang tính quản lý hành chính, áp đặt. Ngoài ra, cần phải có sự giám sát của các cơ quan quản lý Nhà nước với vài trò “Hậu kiểm”. Giám sát không chỉ đối với các ngân hàng với tư cách là “chủ nợ” mà còn cả với các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp với tư các là các “con nợ” nhằm đảm bảo an toàn cho cả hệ thống (Nguyễn Ngọc Trân, 2012).
Trong lĩnh vực tín dụng bất động sản để đảm bảo cho việc giải ngân đúng thủ tục và an toàn cho đồng vốn tài trợ đối với các sản phẩm tín dụng chưa đẩy đủ thủ tục pháp lý, các ngân hàng hiện nay đều chọn giải pháp ký hợp đồng thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai không qua công chứng vào giao dịch đảm bảo, đợi đến khi tài sản hình thành và có đầy đủ giấy tờ chứng mình thì sẽ công chứng hợp đồng thế chấp và giao dịch đảm bảo. Chính vì vậy, rất nhiều ngân hàng đã tốn nhiều thời gian, công sức và chi phí để hầu kiện vì khách hàng vay vốn đã bán tài sản khi nó chưa hình thành, vẫn còn là “tài sản hình thành trong tương lai” như đúng tên gọi nó nhưng ngân hàng không có khả năng kiểm soát và ngăn chặn. Ngoài ra, bản thân các ngân hàng nhân các tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ chung cư, khu nhà ở làm đảm bảo cũng rất rủi ro do hầu hết các chủ đầu tư đều thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chung cư, khu nhà ở hình thành sau này) cho ngân hàng ban đầu để xin tài trợ, đồng nghĩa với việc nhận thế chấp sau sẽ bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra (Nguyễn Ngọc Trân, 2012).
1.4.3.2 Nhân tố kinh tế - xã hội
Chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá bất động sản, kinh doanh bất động sản, tín dụng bất động sản. Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, tín dụng bất động sản. Ngược lại, khi nền kinh tế phát triển quá nóng, Ngân hàng Nhà nước thực hiện thặt chặt tiền tệ thì tín dụng bất động sản, thị trường bất động sản đầu tiên bị ảnh hưởng, giá bất động sản sụt giảm, tín dụng bất động sản bị thắt chặt lại, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ bất động sản (Nguyễn Ngọc Trân, 2012).
Các hoạt động của xã hội liên quan đến sản xuất, phân phối, trao đổi và tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ trong một quốc gia hoặc một khu vực địa lý nhất định. Giá trị GDP đề cập đến thước đo tăng trưởng sản phẩm của một đất nước hoặc một khu vực. Chính từ khải niệm GDP và được nhân rộng hơn trong giai đoạn mà vấn đề toàn cầu hóa được quan tâm hàng đầu, thì sự phồn thình hay suy vong của một quốc gia không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố trong nước, mà còn bị tác động mạnh của các yếu tố bên ngoài phạm vi một quốc gia. Hoạt động tín dụng bất động sản là một kênh tài trợ vốn cho nền kinh tế sẽ không tránh khỏi việc gặp phải những tác động do biến động của nền kinh tế sẽ không tránh khỏi việc gặp phải những tác động do biến động của nền kinh tế. Khi giá trị GDP của quốc gia tăng lên sẽ làm cho xã hội giàu có lên,
sẽ làm cho nhu cầu về nhà ở sang trọng tăng lên… Nhân tố kinh tế xã hội sẽ kìm hảm hoặc thúc đẩy nhu cầu về các loại hình bất động sản (Nguyễn Ngọc Trân, 2012).
Mặt khác, sự bất ổn chính trị sẽ làm kinh tế không tăng trưởng hoặc tăng trưởng chậm, các giao dịch bị hạn chế, từ đó dẫn đến nhu cầu tín dụng bất động sản sẽ giảm xuống. Bên cạnh đó, sự ổn định kinh tế vĩ mô, sự phát triển của các thị trường khác trong nền kinh tế cũng là một nhân tố hết sức quan trọng để hỗ trợ cho sự phát triển tín dụng bất động sản.
1.4.3.3 Chính sách khách hàng của các ngân hàng thương mại
Trong những năm gần đây, hệ thống ngân hàng thương mại trong nước đã có những bước phát triển vượt bậc và trở thành thành tố quan trọng trong công cuộc phát triển đất nước, nhờ bởi có hạ tầng công nghệ từng bước được xây dựng vững trãi và nguồn nhân lực dồi dào. Các ngân hàng thương mại cũng đang từng bước nâng cao năng lực quản trị phù hợp với các hệ thống tốt nhất trên thế giới. Để đạt được điều đó, các ngân hàng thương mại đã và đang tích cực thực hiện minh bạch thông tin theo thông lệ quốc tế nhằm xây dựng danh tiếng và củng cố niềm tin của khách hàng, nhân viên và công chúng. từng bước áp dụng thông lệ quốc tế, đặc biệt là các tiêu chuẩn BASEL I và II vào công tác quản lý rủi ro. Để tiến tới đạt các chuẩn của BASEL II, các ngân hàng thương mại đã và đang xây dưng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ gồm 03 phần (hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ đối với khách hàng là cá nhân và hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ đối với khách hàng là tổ chức tín dụng (Nguyễn Ngọc Trân, 2012).
Trong đó, hệ thống xếp hạn tín dụng nội bộ đối với khách hàng là tổ chức kinh tế là cốt lõi bởi đây là đối tượng khách hàng có tổng dư nợ chiếm tỷ trọng lớn nhất tại các tổ chức tín dụng. Các ngân hàng thương mại thực hiện xếp hạng với mỗi khách hàng doanh nghiệp thông qua việc chấm điểm các tiêu chí tài chính và phi tài chính có tính đến các yếu tố ảnh hưởng như: quy mô hoạt động, ngành nghề hoạt động, loại hình sở hữu của khách hàng. Tùy theo tổng số điểm đạt được mà mỗi khách hàng sẽ được phân vào 1 trong 10 nhóm hạng tương ứng (AAA, AA, A, BBB, BB, B, CCC, CC, C, D) với mức độ rủi ro khác nhau.
Hiện nay, các ngân hàng thương mại ở Việt Nam đang thực hiện phân loại nợ theo Quy định tại Điều 6 và Điều 7 Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN. Trong đó, Điều 6 Quyết định số 22/VBHN-NHNN để phân loại nợ chủ yếu căn cứ theo thời gian quá hạn của các khoản nợ; Điều 7 Quyết định số 22/VBHN-NHNN để phân loại nợ căn cứ theo kết quả xếp hạng khách hàng từ hwj thống xếp hạng tín dụng nội bộ.
Đây là những phương thức đang được các ngân hàng thương mại trên thế giới áp dụng. Với hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ để phân loại nợ sẽ giúp cho các ngân hàng thương mại xác định chính xác tỷ lệ nợ xấu tại mỗi thời điểm, trợ giúp cho ngân hàng thương mại trong việc kiểm soát toàn bộ danh mục tín dụng cũng như đánh giá khách hàng vay vốn một cách thống nhất.
Các khách hàng sau khi đã được phân loại sẽ được ưu tiên hưởng các chính sách về tiếp thị khách hàng, chính sách về cấp tín dụng, chính sách về tài sản đảm bảo và chính sách về lãi suất – phí dịch vụ khách nhau. Do vậy, chính sách khách hàng của các ngân hàng thương mại sẽ ảnh hưởng lớn đến sự phát triển tín dụng bất động sản nói riêng và ảnh hưởng đến tín dụng và dịch vụ ngân hàng nói chung.
1.4.3.4 Tài sản đảm bảo
Về mặt lý thuyết, khi quyết định cho vay thì tình hình hoạt động kinh doanh tạo ra nguồn trả nợ của khách hàng mới là điều kiện quan trọng nhất. Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản thế chấp, xem đó như là lá chắn cuối cùng đề thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra khả năng khó thu hồi nợ (Nguyễn Ngọc Trân, 2012). Hiện nay, các ngân hàng thương mại vẫn xem xét bất động sản vẫn xem bất động sản là ưu tiên hàng đầu khi nhận tài sản thế chấp, xuất phát từ những đặc điểm sau:
Thứ nhất: Nhờ tính cố định mà khi nhận bất động sản làm tài sản thế chấp các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay, cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản.
Thứ hai: Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là bất động sản khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan hiếm và sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thứ ba: Bất động sản là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thưởng giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí
giá trị của tài sản có thể giảm từ 10 đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe, máy móc thiết bị.
Thứ tư: Giá chuyển nhượng bất động sản trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các quy định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.
Thứ năm: Bất động sản là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhân quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các quy định trong các lĩnh vực khác.