CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH CẦN THƠ
2.3 Đánh giá hoạt động mở rộng tín dụng bất động tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ
2.3.2 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân
Thị trường bất động sản là một thị trường năng động, thu hút được nhiều đối tượng trong nền kinh tế tham gia. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản là một sản phẩm đặc biệt, vì bất động sản có giá trị rất lớn nhưng tính thanh khoản của nó lại rất thấp, thời gian đầu tư và thu hồi vốn rất lâu. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản sẽ ẩn chứa những rủi ro nhất định, do đó tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản cũng có nhiều rủi ro. Qua phân tích thực trạng mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cho thấy, dù Ngân hàng đã nổ lực đẩy mạnh tín dụng bất động sản, nhưng vẫn bộc lộ những hạn chế đối với tín dụng bất động sản:
Thứ nhất, hạn chế về chính sách tín dụng: Thời gian qua các chính sách tín dụng Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ không ổn định, những sự thay đổi này xuất phát từ chính sách chung của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam. Theo đó, việc ban hành chính sách tín dụng của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam không rõ ràng,
chưa thật sự chặt chẽ và gây nhiều khó khăn cho nhân viên khi thực hiện các công tác liên quan. Bên cạnh đó, các văn bản ban hành còn nhiều mâu thuẩn, khi phát sinh vấn đề cán bộ xử lý không biết nên áp dụng văn bản nào là hợp lý. Hơn thế, khi xảy ra khó khăn trong việc áp dụng các văn bản được Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ ban hành, cán bộ không biết xin tư vấn từ bộ phận nào. Điều này không những có thể gây ra sự mâu thuẩn trong nội bộ, mà còn ảnh hưởng trực tiếp trong việc xử lý công việc của khách hàng tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ nói chung, khách hàng vay vốn bất động sản nói riêng.
Thứ hai, còn tồn tại nhiều khoản vay không tuân thủ đúng quy trình cho vay:
quy trình vay vốn tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ được ban hành và hướng cụ thể từng bước thực hiện, phần công nhiệm vụ của từng cán bộ. Tuy nhiên, còn nhiều khoản vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ chưa tuân thủ theo quy trình cho vay của Ngân hàng.
Theo đó, nhiều khoản tín dụng được giải quyết khá vội vàng, cán bộ chạy doanh số mà hạn chế trong công tác phân tích, thẩm định tín dụng đối với khoản vay. Bên cạnh đó, việc cấp tín dụng còn mang tính cảm tính, quan tâm nhiều vào tài sản đảm bảo, mà quên đi việc phân tích, xử lý các thông tin của khách hàng đã thu thập được. Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cũng giống với nhiều ngân hàng thương mại khác, việc giám sát sau cho vay được thực hiện một cách lõng lẽo. Thực tế, hoạt động kiểm tra, giám sát khoản vay sau khi giải ngân còn mang tính hình thức, vì chủ yếu tập trung thời gian cho việc thẩm định trước cho vay, còn việc kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn của khách hàng chưa được thực hiện nghiêm túc.
Tuy nhiên, công tác theo dõi nợ là trách nhiệm của cán bộ tín dụng và nó có ý nghĩa rất quan trọng đối với Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ. Việc kiểm tra, giám sát giúp Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ phát hiện ra hiệu quả sử dụng vốn của khách hàng. Nếu phát hiện khách hàng sử dụng vốn không hiệu quả, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ sẽ có những biện pháp để thực hiện thu hồi nợ kịp thời, nhằm hạn chế tổn thất đến mức thấp nhất cho Ngân hàng. Thực tế, nhiều trường không thực
hiện công tác kiểm tra thực tế khách hàng, mà chỉ căn cứ trên các chứng từ khách hàng cung cấp để lập biên bản kiểm tra, do đó những nội dung này chưa thể phản ánh đúng thực trạng. Điều này có thể dẫn đến tồn tại những tiềm ẩn rủi ro tín dụng cho Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ.
Thứ ba, trình độ và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ: các ngân hàng thương mại nói chung, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ luôn quan tâm trong khâu tuyển dụng, đưa ra những yêu cầu đối với những ứng viên.
Tuy nhiên, ra thực tế áp dụng vào công tác của ngân hàng đòi hỏi cán bộ phải năng động, nhanh nhạy, có nhiều kỹ năng mền và kiến thức thực tiễn cuộc sống đẻ có thể ứng biến và phán đoán đối với mỗi khoản vay. Đội ngũ lao động tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ khá trẻ, với độ tuổi bình quân là 28 tuổi, cho thấy đây là một đội ngũ lao động đầy năng lực và nhiệt huyết. Nhưng lại hạn chế về kinh nghiệm trong việc kiểm tra, theo dõi chặt chẽ các khoản cho vay, dẫn đến việc khách hàng sử dụng nguồn vốn vay không đúng mục đích, không hiệu quả và không có khả năng thanh toán. Mặt khác, trong công tác thẩm định hồ sơ vay vốn, cán bộ tín dụng còn đặt năng ý kiến chủ quan cá nhân để đánh giá. Theo đó, có thể cán bộ chủ quan đánh giá tình hình của khách hàng, trên cơ sở đó sửa lại phương án kinh doanh cho phù hợp, thay đổi mục đích vay vốn của khách hàng (khách hàng vay với mục đích đầu tư bất động sản, nhưng cá bộ đã chuyển hướng để khách hàng vay vốn để mua nhà ở để dẽ dàng được duyệt hồ sơ). Điều này sẽ gây ra thiệt hại lớn cho Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ nếu thị trường bất động sản có sự biến đổi, đặc biệt là trong giai đoạn dịch COVID-19 đang diễn biến ngày càng phức tạp. Bên cạnh đó, còn có trường hợp cán bộ tín dụng cố tình tăng thu nhập của khách hàng để hồ sơ vay vốn được duyệt thuận lợi. Hơn thế, vẫn còn tồn tại trường hợp bất động sản mang đi thế chấp của khách hàng lại được nhân viên thẩm định cố ý nâng cao giá trị so với giá trị thực, điều này làm cho Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ giải ngân nguồn vốn không hợp lý.
Thứ tư, chưa có phương án thiết thực hỗ trợ khách hàng hoàn trả nợ đúng hạn:
khi khách hàng vay vốn tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh
Cần Thơ bị hạn chế khả năng thanh toán và báo đến Ngân hàng, hiện nay Ngân hàng chưa có một chính sách nào nhằm tư vấn, định hướng giúp khách hàng giải quyết những vẫn đề còn vướng mắc, từ đó có năng lực hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nợ cho Ngân hàng. Mà chủ yếu Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ chỉ dừng lại ở các hoạt động gia hạn nợ hoặc cho khách hàng vay vốn bổ sung thêm.
Thứ năm, nợ xấu đối với tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ chiếm tỷ trọng cao trong tổng nợ xấu của Ngân hàng. Thực tế, dư nợ đối với tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ của của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ, nhưng tỷ lệ nợ xấu tín dụng bất động sản cũng chiếm tỷ trọng cao trong tổng nợ xấu tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ.
2.3.2.2 Nguyên nhân của những tồn tại và hạn chế
a. Nguyên nhân từ Hội sở Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam
Việc ban hành các chính sách liên quan đến tín dụng nói chung, tín dụng bất động sản nói riêng của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam chưa nhất quán.
Theo đó, các văn bản, chính sách ban hành hướng dẫn các nghiệp vụ còn mang tính chồng chéo và chưa thống nhất. Một nghiệp vụ ở hai văn bản thể hiện các quy định khác nhau, điều này gây nhiều khó khăn cho nhân viên khi xử lý, vì không biết phải tuân theo văn bản nào.
b. Nguyên nhân từ Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ
Thứ nhất, nguồn vốn huy động tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ chủ yếu là ngắn hạn, nhưng hoạt động tín dụng bất động sản lại là những những khoản cho vay dài hạn. Thực tế, các ngân hàng thương mại cũng như Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ phần lớn nguồn vốn huy động trong ngắn hạn, các khoản này luôn chiếm gần 80% trong tổng nguồn vốn huy động của ngân hàng. Tuy nhiên, những khoản cho vay bất động sản
lại có thời hạn cho vay dài. Điều này làm hạn chế nguồn vốn để Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ để mở rộng tín dụng bất động sản.
Thứ hai, hoạt động kiểm tra, đánh giá lại quy trình thực hiện hoạt động tín dụng của khách hàng đối với tín dụng bất động sản chưa được thực hiện nghiêm chỉnh. Theo đó, việc kiểm tra, kiểm toán nội bộ đối với tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ chưa được thường xuyên và còn mang tính chọn mẫu. Chỉ chọn tập trung các hồ sơ vay vốn với giá trị cao để kiểm tra và đánh giá chung cho toàn bộ tín dụng bất động sản. Hơn thế, hiệu quả kiểm tra và sửa những sai sót trong hoạt động kiểm tra nội bộ chưa cao, vấn đề khắc phục những sai sót chưa kiên quyết nên không thể giải quyết dứt điểm được vấn đề. Điều này có thể dẫn đến những khoản cho vay không đúng với quy định, dễ dần đến tình trạng nợ quá hạn đối với tín dụng bất động sản, ảnh hướng đến chiến lược mở rộng tín dụng bất động sản của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ.
Thứ ba, bố trí cán bộ có trình độ chuyên môn nghiệp vụ hạn chế hoặc thiếu đạo đức trong công tác tín dụng bất động sản. Hiện nay, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ không ngừng phát triển lớn mạnh, hoạt động tín dụng tại Ngân hàng cũng không ngừng được mở rộng, do đó nhu cầu nhân sự cho bộ phận tín dụng tăng lên. Chính điều này cũng làm cho việc tuyển dụng được nới lỏng hơn so với thời kỳ trước, cho nên trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ tín dụng có phần giảm sút. Hơn thế, khối lượng công việc của cán bộ tín dụng khá lớn, nên không có nhiều thời gian cho việc tham gia các lớp đào tạo nâng cao kiến thức, trình độ chuyên môn. Do đó, đây là một tiềm ẩn dẫn đến những khoản cho vay không phù hợp, làm tăng nợ xấu tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ, gây khó khăn cho việc mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng.
c. Nguyên nhân từ Chính phủ
Thứ nhất, hệ thống thông tin ngăn ngừa rủi ro trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại chưa thật sự hiệu quả. Vì trong thực tế, trên thị trường hoạt động tín dụng giữa các ngân hàng thương mại hay tổ chức tín dụng là đối thủ cạnh tranh của nhau, cho nên chưa thể có một quy chế nào có thể tạo sự hợp tác,
tương trợ lẫn nhau giữa các ngân hàng thương mại để có thể cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác, kịp thời về những tiềm ẩn trong hoạt động tín dụng. Mặt khác, Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) của Ngân hàng Nhà nước dù đã đạt được những kết quả khả quan trong việc cung cáp thông tin kịp thời cho hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại, nhưng đây chưa đưa ra định mức tín nhiệm đối với khách hàng một cách độc lập và hiệu quả. Hơn thế, nguồn thông tin về khách hàng trên CIC cung cấp còn mang tính chất đơn điệu và thiếu sự cập nhật thông tin mới. Do đó, những thông tin này chưa đầy đủ và không thể nói là hoàn chỉnh, nguồn thông tin đa số là
định lượng và chưa nêu lên những nhận xét có tính khách quan về thông tin của người vay vốn như: nguyên nhân của những khoản tín dụng xấu, nhận định tư cách vay vốn của khách hàng… Những thông tin này rất khó để CIC có được, vì chưa có một quy định hay chế tài nào buộc các ngân hàng thương mại phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến khách hàng, kể cả nhưng khoản nợ xấu.
Thứ hai, môi trường pháp lý không chặt chẽ và còn nhiều khe hở, bất cập ẩn chứa nhiều rủi ro, trở ngại cho Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ trong công tác tín dụng bất động sản. Thực tế, các văn bản pháp luật hiện hành chưa có sự nhất quán, còn có tính chất chồng chéo với chủ chương phát triển kinh tế theo hướng hội nhập và phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Do đó, tồn tài nhiều văn bản pháp luật chồng chéo nhau gây khó khăn cho Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ trong công tác tín dụng bất động sản.
Điển hình là vấn đề xử lý tài sản đảm bảo khi khách hàng không có khả năng hoàn trả nợ cho ngân hàng, Luật Đất đai (2013) và Luật Dân sự (2015) chưa thật sự nhất quán về phương thức xử lý tài sản đảm bảo trong trường hợp ngân hàng và khách hàng không có thỏa thuận. Theo Điều 68 của Luật Đất đai (2013), quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi mang đi thế chấp và không có thỏa thuận về phương pháp xử lý khi người sở hữu đất không có khả năng trả nợ sẽ được xử lý thông qua bán đấu giá. Trong khi đó, Điều 721 của Luật Dân sư (2015) khi không có thỏa thuận về phương án xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án. Mặt khác, việc xử lý tài sản đảm bảo thông qua khởi kiện tại Toa án còn chậm, đặc biệt là các thủ tục thi hành án. Điều này cho thấy, việc thu
hồi của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ có thể bị kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó, các chính sách về đất đai thay đổi nhanh chóng không ổn định và được quy hoạch trong dài hạn sẽ gây ra nhữn hậu quả cho thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản.
Dẫn đến những ảnh hưởng đến việc mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ.
Thứ ba, môi trường kinh tế. Những biến đổi của thị trường sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế và tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản cũng như tín dụng bất động sản của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ. Hiện nay, tình hình dịch COVID-19 đang gấy tổn thất nặng nề đến nền kinh tế của toàn thế giới, rất nhiều hoạt động kinh tế bị định trệ, không thực hiện được hoạt động sản xuất/kinh doanh. Thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng không kém, vì đang tình hình dịch COVID-19 nên nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà ở của nhà đầu tư hoặc người dân giảm đi, làm cho thị trường bất động sản trong cả nước nói chung, tại thành phố Cần Thơ nói riêng bị đóng băng. Điều này tác động rất lớn đến đến việc mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ.
d. Nguyên nhân từ khách hàng
Thứ nhất, khả năng đáp ứng các yêu cầu khi cấp tín dụng từ phía Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ của khách hàng còn hạn chế.
Theo đó, tình trạng khách hàng không đủ vốn tự có, không có tài sản đảm bảo để thế chấp theo quy định; không có phương án kinh doanh đúng quy định. Do đó, khi xem xét hồ sơ vay vốn của khách hàng, ngân hàng sẽ hạn chế lại nguồn vốn giải ngân hàng cho khách hàng. Đây là một nguyên nhân gây ra những khó khăn trong việc mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ.
Thứ hai, khách hàng sử dụng vốn vay tín dụng không đúng mục đích. Theo đó, khi lập hồ sơ vay vốn tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ, khách hàng khai báo sử dụng vốn với mục đích kinh doanh, nhưng lại sử dụng vốn cho đầu tư bất động sản. Mặt khác, thời hạn vay vốn tín dụng của khách