Bài học kinh nghiệm về mở rộng tín dụng bất động sản từ cuộc khủng hoảng tín dụng tại Mỹ

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.6 Bài học kinh nghiệm về mở rộng tín dụng bất động sản từ cuộc khủng hoảng tín dụng tại Mỹ

1.6.1 Cuộc khủng hoảng nhà đất, tín dụng tại Mỹ

Theo Lucjan (2008), cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới chuẩn ở Mỹ có những ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nước Mỹ nói riêng và nền kinh tế toàn cầu nói chung. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ hoạt động cho vay có phần dễ dãi và ồ ạt của các ngân hàng đối với người vay tiền mua nhà trả góp với hi vọng sau đó bán đi để kiếm lời. Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới chuẩn chiếm khỏang 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng so với mức 9%

giai đoạn 1996-2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ. Đối tượng đi vay là người không có việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp và có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ dẫn đến mất khả năng thanh toán ngay khi thị trường biến động xấu. Do nhận thức được hiệu quả khoản vay của mình là xấu, các ngân hàng bù đắp rủi ro tín dụng chủ yếu bằng lãi suất cho vay cao và

bằng tài sản thế chấp. Khi thị trường địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng, người vay tiền để mua nhà bán kiếm lời lại không thể bán được nhà, trong khi nhu cầu nhà

ở lại giảm mạnh, cứ như thế món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt. Đến lúc này các

ngân hàng bắt đầu nhận thấy nợ xấu, nợ khó đòi tăng vọt. Số lượng nợ xấu và khách hàng vỡ nợ cứ thế tăng, đẩy các tổ chức cho vay vào cảnh thua lỗ đáng sợ.

Như vậy, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ các tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vốn vay để mua nhà

có độ rủi ro cao và việc các ngân hàng nước này có xu hướng chứng khoán hóa các khoản cho vay đó.

1.6.2 Bài học được rút ra

Cuộc khủng hoảng tài chính, khủng hoảng kinh tế và những khó khăn của nền kinh tế Mỹ ở năm 2008 là một bài học quý bàu cho nền kinh tế toàn cầu, kể cả những nền kinh tế ở những nước đang phát triển. Thực tiễn rất cần thiết cho Việt Nam trong giai đoạn này, giai đoạn mà nền kinh tế có nhiền chuyển biến tích cực, tăng trưởng nhanh. Trong đó, có sự hồi sinh và phát triển mạnh của thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2007. Từ năm 1997 đến năm 2010, thế giới đã chứng kiến 02 cuộc khủng hoảng tài chính lớn: khủng hoảng tài chính ở châu Á (1997) và ở Mỹ (2008). Theo đó, các cuộc khủng hoảng này đều xuất phát từ những con sốt nóng, sốt lạnh của thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng cho vay vào thị trường này. Thị trường bất động sản – thị trường chứng khoán – thị trường tín dụng luôn có mối liên thông lẫn nhau. Thông qua việc nghiên cứu cuộc khủng hoảng tài chính tín dụng bất động sản dưới chuẩn của Mỹ có thể rút ra một số kinh nghiệp cho Việt Nam về quản lý kinh tế, kinh nghiệm điều tiết các thị trường nhạy cảm như: thị trường chứng khoáng, thị trường bất động sản và các chính sách tiền tệ chi phối thị trường.

Bài học kinh nghiệm về công tác quản lý các cấp trong quá trình điều tiết nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

Đối với cơ quan quản lý Nhà nước:

Thứ nhất, xây dựng, hoàn thiện cơ chế chính sách liên quan đến thị trường tín dụng bất động sản, đảm bảo thị trường tín dụng bất động sản phát triển ổn định, bền vững;

Thứ hai, xây dựng quỹ đất đảm bảo đáp ứng lượng cung hàng hóa bất động sản hợp lý cho thị trường nhằm để chủ động bình ổn giá bất động sản theo quy luật cung cầu, góp phần thực hiện chính xã hội;

Thứ ba, công khai, minh bạch thông tin, lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản;

Thứ tư, hoàn thiện các chính sách tài chính liên quan đến tín dụng bất động sản, thị trường bất động sản theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản;

Thứ năm, nâng cao vai trò kiểm soát của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản một cách bình ổn, hiệu quả.

Đối với Ngân hàng Nhà nước:

Thứ nhất, sử dụng chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ để can thiệp kịp thời vào thị trường bất động sản nhằm hạn chế những biến động mang tính tiêu cực, làm thị trường phát triển không bình thường;

Thứ hai, thường xuyên kiểm soát, định hướng hoạt động tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại nhằm hạn chế và phòng ngừa rủi ro phát sinh từ hoạt động tín dụng bất động sản;

Thứ ba, cảnh báo kịp thời và cung cấp thông tin hỗ trợ các ngân hàng thương mại để quyết định đầu tư hợp lý và để hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng an toàn và bền vững;

Thứ tư, tăng cường kiểm soát, thanh tra để hạn chế tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trong cơ cấu dư nợ vay vốn bất động sản hợp lý, đồng thời đảm bảo các ngân hàng thương mại tuân thủ đúng thể lệ, quy trình thẩm định, quản lý tín dụng trong tín dụng bất động sản;

Thứ năm, thông qua hình thức cho vay tín thác bất động sản tại Việt Nam.

Đối với các ngân hàng thương mại và các tổ chức tài chính – kinh tế khác:

Thứ nhất, tín dụng bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường bất động sản, vì vậy các ngân hàng thương mại cần cập nhật thông tin thị trường, các cơ chế chính sách điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước để hạn chế thấp nhất rủi ro từ thị trường này mang lại;

Thứ hai, phát triển tín dụng bất động sản phải trên cơ sở thẩn trọng, các khoản vay bất động sản hội đủ các điều kiện vay;

Thứ ba, nên thận trọng và có giải pháp kiểm soát rủi ro khi triển khai các sản phẩm phái sinh trong việc mở rộng hình thức cho vay bất động sản khi điều kiện chưa cho phép;

Thứ tư, nâng cao trình độ quản trị rủi ro, kinh nghiệm thẩm định tín dụng và hiểu biết về pháp luật bất động sản, tập trung đào tạo đội ngũ cán bộ làm công tác tín dụng thông thạo pháp luật, chuyên môn trong việc đánh giá giá trị tài sản, đánh giá khả năng đảm bảo hoàn trả nợ vay;

Thứ năm, các khoản vay bất động sản có thời gian cho vay thường là trung và dài hạn, dó đó các ngân hàng thương mại tùy theo năng lực tài chính của mình và tự cân đối nguồn vốn đáp ứng cho hoạt động cho vay bất động sản, tránh rơi vào tình trạng mất khả năng thanh khoản do sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn một cách bất hợp lý khi thị trường tài chính hay thị trường bất động sản bị biến động sẽ làm ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của mình.

Đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư và các cá nhân tham gia thị trường:

Thứ nhất, các doanh nghiệp đầu tư, triển khai dự án phải dựa trên nghiên cứu thông tin thị trường và cần đảm bảo tuẩn thủ quy định cung cầu của thị trường;

Thứ hai, tránh chạy theo xu hướng phong trào mà quên mất khả năng tài chính để đầu tư và tham gia thị trường;

Thứ ba, để tham gia thị trường có hiệu quả, mỗi nhà đầu tư cần trang bị kiến thức và nắm rõ thông tin thị trường.