CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2. Quy định của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất
1.2.2. Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Cho thuê quyền sử dụng đất là một quyền năng của người sử dụng đất. Người sử dụng đất là người được chủ sở hữu đất đai là Nhà nước trao quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất được khai thác công dụng từ đất, hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất và được phép thực hiện các giao dịch đối với quyền năng đó theo quy định của pháp luật. Để trở thành người sử dụng đất thì các chủ thể phải xác lập quyền sử dụng đất theo các căn cứ mà Nhà nước đưa ra. Pháp luật đất đai quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất gồm: được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, Nhà nước phân phối đất đai với thời hạn khá dài, cùng với chủ trương phát triển thị trường quyền sử dụng đất bằng việc hạn chế thu hồi đất của chủ thể này để trao cho chủ thể khác. Do đó các chủ thể muốn có quyền sử dụng đất thì chủ yếu sẽ phải thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường.
Căn cứ vào các đặc điểm vốn có của người sử dụng đất và nhu cầu cần phân định quyền, nghĩa vụ cho từng chủ thể, Luật Đất đai 2013 phân loại người sử dụng đất thành: hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoài giao; người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Việc phân loại người sử dụng đất kéo theo sự phân định về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất ứng với mỗi loại chủ thể. Mặc dù pháp luật quy định mỗi nhóm chủ thể sử dụng đất có những quyền năng khác nhau, quy định ở những điều luật khác nhau tạo nên sự so sánh, đối chiếu dẫn đến có sự bất bình đẳng trong sử dụng đất. Tuy nhiên, việc phân loại như trên là cần thiết, một mặt nó giúp chúng ta dễ dàng tiếp cận và hiểu các quy định về quyền của người sử dụng đất, mặt khác đây cũng là cách thức để Nhà nước thực hiện các chính sách về
18
đất đai theo hướng khuyến khích, ưu tiên chủ thể nào, hạn chế chủ thể nào trong sử dụng đất cho phù hợp với những chiến lược xây dựng và phát triển đất nước ở từng thời kì. Mỗi loại chủ thể sử dụng đất, với những đặc điểm khác nhau, mục đích sử dụng đất khác nhau cũng sẽ xác lập quyền sử dụng đất theo căn cứ khác nhau và quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của họ cũng có những điểm khác biệt.
Tuy có nhiều chủ thể sử dụng đất là vậy nhưng không phải chủ thể nào cũng có quyền cho thuê quyền sử dụng đất mà chỉ có các chủ thể đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định mà thôi, bao gồm:
1.2.2.1. Hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân là hai chủ thể sử dụng đất phổ biến nhất bởi tính đa dạng về số lượng và hình thức xác lập quyền sử dụng đất. Hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung vào thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất17. Như vậy, trước hết các thành viên trong hộ gia đình phải có một trong các quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và các quan hệ này phải được xác lập theo đúng căn cứ, trình tự thủ tục mà pháp luật về hôn nhân, gia đình. Thứ hai, quyền sử dụng đất họ có được là trong lúc sống chung do được Nhà nước giao, cho thuê, cộng nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể khác. Số lượng thành viên hộ gia đình là một yếu tố động phụ thuộc vào quá trình sinh, ly, tử, biệt, tách, nhập thành viên. Do đó mà việc xác định thành viên của hộ gia đình phải xác định vào thời điểm hộ gia đình xác lập quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận. Thứ ba, khi tham gia giao dịch quyền sử dụng đất, hộ gia đình tham gia với tư cách hộ gia đình – một tập thể - chứ không phải tư cách của cá nhân thành viên trong hộ và thực hiện quyền thông qua người đại diện, thông thường là chủ hộ. Còn cá nhân, tuy Luật không nói rõ nhưng cần phải hiểu, cá nhân sử dụng đất là cá nhân trong nước, có quốc tịch Việt nam và không cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, có quyền sử dụng đất hợp pháp trên lãnh thổ Việt Nam. Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được chia thành hai loại là trực tiếp sản xuất nông nghiệp và không trực tiếp sản xuất nông nghiệp căn cứ vào nguồn gốc thu nhập của họ. Nếu hộ gia đình sử dụng đất mà có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó thì được xem là trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Việc phân định như vậy là để xác định hình thức sử dụng đất nông nghiệp của họ thuộc trường hợp được Nhà nước giao không thu tiền
17 Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai 2013.
19
sử dụng đất hay không, một sự ưu đãi lớn mà Nhà nước dành riêng cho chủ thể là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau thì được cho thuê quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, được Nhà nước giao đất, kể cả có và không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ hai, nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.
Thứ ba, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Thứ tư, thuê quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà tiền thuê được trả một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ năm, đất được chuyển mục đích từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
1.2.2.2. Tổ chức kinh tế
Tổ chức kinh tế cũng là một chủ thể sử dụng đất phổ biến sau hộ gia đình, cá nhân. Sự tham gia của chủ thể này làm cho thị trường quyền sử dụng đất trở nên sôi động hơn bởi tính chất thương mại của nó. Tuy nhiên cần hiểu chính xác tổ chức kinh tế gồm cụ thể các chủ thể nào bởi có sự khác biệt giữa quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp. Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đầu tư 2014 thì tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Mặt khác, Luật Đầu tư 2014 cũng quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông18. Còn Luật Doanh nghiệp 2014 thì quy định doanh nghiệp Việt nam là doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo pháp luật Việt Nam và có trụ sở chính tại Việt Nam19. Như vậy cả pháp luật về đầu tư và pháp luật về doanh nghiệp đều thừa nhận doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp Việt Nam, là tổ chức kinh tế.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 quy định rằng tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nhiệp có vốn đầu tư nước ngoài20. Do đó tổ chức kinh tế với tư cách là chủ thể sử dụng đất, sẽ không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Sự
18 Khoản 17 Điều 3 Luật Đầu tư 2014.
19 Khoản 9 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014.
20 Khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
20
khác nhau giữa quy định của pháp luật như vậy được hiểu là do nhu cầu cần phân hóa quyền, nghĩa vụ cho từng loại chủ thể để có thể ưu tiên cho những thành phần kinh tế nhất định, phù hợp với chính sách phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở tài sản của Nhà nước, nhất là việc bảo hộ các doanh nghiệp của Việt Nam21. Cho nên khi nói đến tổ chức kinh tế sử dụng đất thì phải khẳng định là không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuộc các trường hợp sau thì được cho thuê quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, xác lập quyền sử dụng đất thông qua được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ hai, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
Thứ ba, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất và không chuyển mục đích sử dụng đất. Pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cho tổ chức kinh tế do được Nhà nước giao không thu tiền. Nên khi tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền cũng có quyền được cho thuê như hộ gia đình, cá nhân. Đây là một ưu đãi chỉ dành cho đất nông nghiệp nên nếu muốn có quyền cho thuê quyền sử dụng đất thì không được chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ ba, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nhận góp vốn của hộ gia đình, cá nhân mà quyền sử dụng đất không có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê hàng năm.
Thứ tư, được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần.
Thứ năm, thuê quyền sử dụng đất của doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Thứ sáu, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm để đầu tư thực hiện dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
21 Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh, tlđd (6), tr.55, 56.
21
1.2.2.3. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính
Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật22. Dựa theo năng lực tài chính mà tổ chức sự nghiệp công lập chia thành hai dạng là đã tự chủ tài chính và chưa tự chủ tài chính. Đối với tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ về tài chính thì sử dụng đất dưới hình thức được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất nên không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất này. Còn tổ chức sự nghiệp công lập đã tự chủ về mặt tài chính thì sử dụng đất dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất. Nếu họ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê bằng chính nguồn tài chính mà họ có được từ hoạt động của mình chứ không phải tiền từ ngân sách nhà nước thì họ sẽ có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
1.2.2.4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được hiểu là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài23. Như vậy pháp luật đất đai sử dụng các khái niệm trong pháp luật về quốc tịch để giải thích về người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tư cách là một chủ thể sử dụng đất, nhằm thống nhất áp dụng pháp luật. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam sẽ trở thành chủ thể của quan hệ đất đai và chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai trong việc sử dụng đất24.
Với chính sách khuyến khích kiều bào Việt Nam ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, pháp luật đất đai đã có nhiều ưu đãi trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất của họ, kể cả đất ở và đất để đầu tư sản xuất kinh doanh. Căn cứ vào loại đất sử dụng mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phân thành hai nhóm. Thứ nhất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đối với trường hợp này thì chủ thể sử dụng đất chính là cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài đó, cũng chính cá nhân này sẽ đứng tên trên Giấy chứng nhận, thực hiện quyền và nghĩa vụ trực tiếp với Nhà nước. Thứ
22 Khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
23 Khoản 3, 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).
24 Đặng Thị Ngọc Hạnh (2010), Địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 2.
22
hai là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh tại Việt Nam. Khi thực hiện dự án đầu tư thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải thành lập nên tổ chức kinh tế là pháp nhân. Chính pháp nhân này mới là chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng đất, đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là người sử dụng đất25. Tuy nhiên, về hình thức pháp lý thì chủ thể sử dụng đất trong trường hợp này vẫn là tư cách người Việt Nam định cư ở nước ngoài, vẫn có các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật đất đai quy định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại các Điều 183, 185, 186 Luật Đất đai 2013.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở thì việc xác lập quyền sử dụng đất của họ thông qua việc mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật. Nhà ở là công trình xây dựng gắn liền với đất ở nên việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở thì cũng đồng thời xác lập quyền sử dụng đất ở cho mình. Trường hợp này họ được cho thuê nhà ở trong thời gian không sử dụng.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam thực hiện dự án đầu tư thì được cho thuê quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, đất do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ hai, thuê quyền sử dụng đất của doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ ba, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Thứ tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm để thực hiện dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
1.2.2.5. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Như đã nói, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mặc dù được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam, có trụ sở trên lãnh thổ Việt Nam nhưng theo pháp luật đất đai, tư cách của họ không được xem là tổ chức kinh tế trong nước mà được quy định thành một chủ thể sử dụng đất riêng biệt với các quyền năng cụ thể.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các hình thức là: doanh nghiệp 100%
25 Xem điểm e, khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.