CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2. Quy định của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất
1.2.5. Điều kiện để thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Quy định này là cần thiết để tọa nên tính an toàn trong giao dịch quyền sử dụng đất và tính ổn định của thị trường bất động sản. Quyền sử dụng đất là bất động sản nên quyền sở hữu quyền sử
30 Điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013.
26
dụng đất phải được đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất31. Khi đã có sự chứng nhận về quyền sử dụng đất đã trao cho người sử dụng đất từ chủ sở hữu, chủ thể quản lý đất đai là Nhà nước thì sẽ tạo nên sự an tâm, tin tưởng lẫn nhau giữa các bên chủ thể làm cho giao dịch được diễn ra suôn sẻ. Từ Giấy chứng nhận có thể biết được các thông tin cần thiết về người sử dụng đất, vị trí thửa đất, hiện trạng đất để xác định đúng tư cách bên cho thuê. Hơn nữa, Giấy chứng nhận còn có ý nghĩa trong việc xác định chủ thể thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước và đặc biệt có ý nghĩa trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai. Từ khi có pháp luật đất đai đến nay đã trải qua nhiều lần thay đổi, tương ứng với đó thì Giấy chứng nhận cũng thay đổi theo.
Bởi vậy nên hiện nay có nhiều loại Giấy chứng nhận khác nhau cùng ghi nhận về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Như vậy, việc pháp luật quy định điều kiện có Giấy chứng nhận là có loại giấy nào? Theo như quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 thì các loại giấy chứng nhận đáp ứng điều kiện này gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp sau ngày 10/12/2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009. Khi có một trong các giấy tờ trên thì người sử dụng đất đã đáp ứng được một điều kiện để thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đất không có tranh chấp. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai32.Khi quy định đất có tranh chấp không được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất nói chung, cho thuê quyền sử dụng đất nói riêng thì phải hiểu rằng, “về mặt pháp lý Nhà nước vẫn chưa thể khẳng định ai là người sử dụng hợp pháp đất đối với diện tích đất đang tranh chấp, dù cho Giấy chứng nhận đối với đất này đã được cấp cho một chủ thể nào đó”33. Khi chủ sở hữu quyền sử dụng đất chưa được xác định rõ thì tất nhiên cũng chưa thể xác định được chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất và vì thế không được cho thuê là điều hợp lý. Tuy Luật Đất đai 2013 chưa quy định thời điểm phát sinh tranh chấp nhưng trên thực tế, cơ quan nhà nước thường lấy thời
31 Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
32 Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
33 Lưu Quốc Thái, tlđd (3), tr. 155.
27
điểm nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã làm thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế thi hành án mang tính quyền lực Nhà nước áp dụng với người phải thi hành án có nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật mà không tự nguyện thi hành khi có điều kiện. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị tương đối lớn, do đó mà việc kê biên quyền sử dụng đất để thi hành án khá phổ biến. Quyền sử dụng đất đang bị kê biên thì không được cho thuê bởi xuất phát từ mục đích của việc kê biên là để bảo đảm thi hành án. Người sử dụng đất trong trường hợp này đang có nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định nên quyền sử dụng đất đã trở thành tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì thế, người sử dụng đất bị hạn chế quyền được giao dịch quyền sử dụng đất.
Cuối cùng, quyền sử dụng đất phải đang trong thời hạn sử dụng đất. Tùy thuộc vào các loại đất khác nhau mà người sử dụng đất được quyền sử dụng đất ổn định lâu dài hay có thời hạn. Nếu thuộc các trường hợp quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Ngoài các trường hợp này, người sử dụng đất sẽ sử dụng đất trong một thời hạn nhất định. Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất sở hữu quyền sử dụng đất, trong khoảng thời gian này thì người sử dụng đất mới đáp ứng được điều kiện về chủ thể bên cho thuê. Hết thời hạn này, nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất, người sử dụng đất không còn tư cách chủ thể sử dụng đất nữa, không còn các quyền và nghĩa vụ mà Nhà nước đã trao nên việc đặt ra điều kiện này là hợp lý. Cho thuê quyền sử dụng đất luôn được xác định thời hạn thuê. Thời hạn thuê này không dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của bên cho thuê. Như vậy, điều kiện này chỉ đặt ra cho loại đất được sử dụng có thời hạn mà không áp dụng đối với đất sử dụng ổn định lâu dài.
Bốn điều kiện như trên là bốn điều kiện cơ bản đầu tiên mà người sử dụng đất phải có để có thể thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất. Tùy vào từng loại chủ thể sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất và loại giao dịch muốn thực hiện thì còn có những điều kiện riêng khác nữa. Khi đáp ứng được cả những điều kiện riêng này nữa thì giao dịch quyền sử dụng đất mới hợp pháp. Do đó cho thuê quyền sử dụng đất cũng có những điều kiện riêng khác cần phải đáp ứng khi thực hiện quyền.
1.2.5.2 Điều kiện riêng
Đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để đầu tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất mà có
28
quyền cho thuê quyền sử dụng đất thì chỉ được cho thuê khi đã đầu tư xây dựng công trình trên đất. Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; trong khi đó lại chỉ quy định hộ gia đình, cá nhân được cho thuê quyền sử dụng đất. Điều này cho phép chúng ta hiểu rằng, khi tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài muốn cho thuê quyền sử dụng đất phải có tài sản gắn liền với đất, việc cho thuê quyền sử dụng đất thực hiện cùng với việc cho thuê tài sản gắn liền với đất. Họ không được phép chỉ cho thuê quyền sử dụng đất mà không có công trình xây dựng gì trên đất. Đây là quy định nhằm hạn chế việc các chủ thể này hoạt động kinh doanh trên đất, thu lợi từ đất mà chưa thực hiện việc đầu tư xây dựng trên đất.
Đối với tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính mà được cho thuê quyền sử dụng đất do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, trước khi thực hiện việc cho thuê phải được sự cho phép bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là quy định thể hiện mối quan hệ giữa các tổ chức công trong việc thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước.