Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm không được phép cho thuê

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

2.1. Về quyền sử dụng đất được phép cho thuê

2.2.1. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm không được phép cho thuê

Pháp luật đất đai không cho phép quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm được tham gia giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất nếu không phải là đất xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất khu, công nghệ cao, khu kinh tế. Đây là một quy định chưa thật sự hợp lý. Về nguyên tắc thì số tiền thuê đất được người sử dụng đất trả hàng năm chỉ tạo cho họ quyền được khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất. Nói cách khác thì họ được khai thác các thuộc tính có ích của đất để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế- xã hội38. Tiền thuê đất mà người sử dụng đất trả hàng năm không tạo nên giá trị cho quyền sử dụng đất nên người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường. Tuy nhiên, nếu chỉ đánh giá giá trị quyền sử dụng đất dựa vào số tiền số tiền thuê đất mà người sử dụng đất đã trả trong một nền kinh tế thị trường mở cửa và hội nhập của nước ta hiện nay với sự biến động không ngừng của đời sống xã hội thì không hợp lý. Giá trị quyền sử dụng đất thuê không chỉ được tạo lập nên bởi khoản tiền thuê đất đã trả trước mà còn phải tính toán cả tư bản mà người sử dụng đất đầu tư vào như chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng…Mặt khác, tại thời điểm Nhà nước cho thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất sẽ khác với các thời điểm khác khi mà các yếu tố cung cầu loại hàng hóa đặc biệt này luôn có sự biến đổi. Các yếu tố của thị trường tác động làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá đất là các yếu tố khách quan mà không được tạo ra từ công sức lao động, đầu tư của người sử dụng đất nhưng nếu người sử dụng đất không tranh thủ thời cơ để Nhà nước trao quyền sử dụng đất thì họ sẽ không thể nào có được. Do đó, phần giá trị tăng thêm này xứng đáng thuộc về họ39. Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất đầu tư tư bản của mình vào đất để bồi bổ, cải tạo chất lượng đất, san lấp mặt bằng…, các chi phí này đã hòa lẫn vào trong giá trị quyền sử dụng đất chứ không thể tách ra để tạo nên tài sản gắn liền với đất được. Vậy nên phần giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất do người sử dụng đất đầu tư vào phải thuộc về họ cũng giống như chế độ đối với tài sản gắn liền với đất. Việc pháp luật đất đai chỉ coi giá trị quyền sử dụng đất được tạo nên bởi số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước, từ đó

38 Nguyễn Thùy Trang (2016), “Quyền sử dụng đất, một số quan điểm tiếp cận và đề xuất hướng giải quyết trong khoa học pháp lý của Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4 (98)/2016.

39 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4/2014, tr. 15, 16.

33

cho rằng, số tiền thuê đất mà đã trả trước cho từng năm một không tạo ra giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ tạo cho người sử dụng đất được khai thác trực tiếp đất đai, và sẽ được bù lại bằng hoa lợi, lợi tức thu được trên đất mà không tính đến các khoản đầu tư vào đất, các yếu tố biến động trên thị trường nên không cho phép người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất là không đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất. Mặt khác, thuê đất trả tiền thuê một lần và thuê đất trả tiền thuê hàng năm chỉ khác nhau về phương thức thanh toán, còn về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất có thể giống nhau.

Pháp luật chỉ cho phép người sử dụng đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê được thực hiện giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất và cấm người sử dụng đất trả tiền hàng năm làm việc này đã tạo ra sự không công bằng, phân biệt đối xử giữa những người sử dụng đất. Chính vì vậy, quy định này chứa đựng trong nó sự bất hợp lý, mang tính áp đặt và phi thị trường, không phù hợp cho việc xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta40.

Việc Nhà nước không cho phép người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được cho thuê lại đất cũng không phải là tuyệt đối. Nhà nước cho phép doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng theo phương thức trả tiền thuê hàng năm. Việc cho phép này thể hiện sự ưu đãi của Nhà nước dành cho doanh nghiệp phát triển hạ tầng nhằm tăng cường phát triển các khu sản xuất công nghiệp tập trung. Tuy nhiên nó cũng tạo sự không công bằng ngay giữa những người cùng có hình thức sử dụng đất là thuê trả tiền hàng năm.

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc hai chế độ sở hữu khác nhau, một là chế độ sở hữu toàn dân còn cái kia là thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Do đó, về nguyên tắc thì người sử dụng đất được quyền định đoạt đối với tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên do là tài sản gắn liền với một tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước là đất đai nên việc định đoạt loại tài sản này cũng chịu sự can thiệp theo ý chí Nhà nước. Nhưng sự can thiệp của Nhà nước cũng chưa hợp lý xuất phát từ sự cấm đoán cho thuê quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm. Cụ thể, pháp luật đất đai quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân được cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự và trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ để cho thuê được

40 Thái Thanh Hải (2007), Những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Bình Dương và hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 15.

34

cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm. Còn đối với các chủ thể sử dụng đất thuê hàng năm khác và không thuộc trường hợp này thì không được cho thuê mà được thực hiên các giao dịch khác như bán, góp vốn, thế chấp tài sản gắn liền với đất. Cho thuê là một hình thức không có sự chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho thuê. Do đó mà chủ sở hữu tài sản có thể thu lợi lâu dài từ tài sản mà không cần phải trực tiếp sử dụng tài sản và cũng không bị mất đi quyền sở hữu của mình, bảo đảm cho lợi ích của mình trong tương lai. Cho thuê là một giao dịch phổ biến và cần thiết. Tài sản gắn liền với đất thuê là tài sản của người sử dụng đất thì về nguyên tắc, chủ sở hữu có quyền định đoạt đem cho thuê hay không. Nhưng do đây là tài sản gắn liền với đất, việc cho thuê tài sản cũng giống như việc cho thuê quyền sử dụng đất mà có tài sản trên đất thuê nên chịu ảnh hưởng bởi quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Bằng quyền năng của mình, Nhà nước cấm tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức sự nghiệp công lập cho thuê tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm. Nếu các chủ thể này mà cho thuê tài sản trên đất thuê thì phải chịu các chế tài mà pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì sẽ phạt tiền từ 10.000.000 đến 20.000.000 đồng đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập có hành vi tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm và phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi trên. Việc không cho phép họ cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm phải chăng Nhà nước đang lo ngại việc không có cơ chế quản lý dẫn đến việc người sử dụng đất không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính trước Nhà nước khi cho chủ thể khác thuê tài sản trên đất. Một kiểu tư duy “không quản lý được thì cấm” của nước ta. Sự cấm đoán mang tính chủ quan của Nhà nước không cho phép cho thuê quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm đã gây ra không ít khó khăn cho các doanh nghiệp, không đảm bảo được quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất. Thực tế là đang có rất nhiều các doanh nghiệp có nhà xưởng trên đất thuê hàng năm không sử dụng đến do thu hẹp sản xuất và muốn cho thuê nhà xưởng này để tăng thu nhập chi trả cho các hoạt động khác. Nhưng chính vì sự cấm đoán này mà các doanh nghiệp đã mất đi một nguồn thu đáng kể. Các giao dịch cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê trên thực tế vẫn diễn ra ngầm với nhau. Khi các cơ quan chức năng phát hiện sẽ tiến hành xử phạt theo quy định và yêu cầu các doanh nghiệp nếu muốn tiếp tục cho thuê phải chuyển sang phương thức nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Điều này đã tạo ra một bài toán khó cho các doanh

35

nghiệp về vấn đề tài chính. Bản thân Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất thuê do được Nhà nước cho thuê có thể lựa chọn một trong hai phương thức thanh toán tiền thuê đất là trả một lần hoặc hàng năm nhằm tạo cho doanh nghiệp được tự chủ hơn trong phương án kinh doanh của mình phù hợp với số vốn. Đa số các doanh nghiệp lựa chọn phương thức trả tiền thuê hàng năm đều là các doanh nghiệp đang có khó khăn về tài chính, nếu muốn chuyển sang trả tiền thuê một lần thì khó có thể thực hiện được. Chính vì vậy mà những doanh nghiệp sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đang gặp khó khăn thì lại càng trở nên khó khăn hơn khi không được thực hiện quyền này. Theo một doanh nghiệp thì:

Bản thân công ty của tôi đang được thanh tra Sở Tài Nguyên và Môi Trường yêu cầu phải chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần, đối với lô đất mà công ty đang cho thuê tài sản (trụ sở giao dịch) trên đất, nếu công ty muốn tiếp tục cho thuê. Nhưng vấn đề là tiền ở đâu để thực hiện việc này? Đây là một bài toán khó cho doanh nghiệp. Phải chăng Nhà nước đang muốn tăng thu cho ngân sách trong giai đoạn hiện nay nên đã đưa ra những quy định (không có căn cứ chắc chắn) để ép doanh nghiệp, nhằm mục đích tận thu? Nếu đúng là vậy thì rõ là Chính phủ đang làm ngược lại chính sách "nuôi dưỡng nguồn thu". Đẩy doanh nghiệp và thế khó, thế bí như vậy thì làm sao mà "nuôi dưỡng nguồn thu" cho được?41

Bản chất của việc cho thuê không làm thay đổi chủ sở hữu, không có sự chuyển giao hoàn toàn các quyền và nghĩa vụ. Khi cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn kiền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm, tư cách người sử dụng đất không thay đổi vẫn là bên cho thuê, vẫn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và chịu trách nhiệm về việc sử dụng đất trước Nhà nước.

Cho nên việc người sử dụng đất trả tiền thuê hàng năm đem cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ không ảnh hưởng đến chế độ sử dụng đất, không làm thay đổi mục đích sử dụng đất; các nghĩa vụ khi sử dụng đất vẫn được đảm bảo thực hiện bởi chính chủ thể người sử dụng đất là bên cho thuê chứ không phải là bên thuê. Nhà nước vẫn có thể kiểm soát việc sử dụng đất của bên thuê quyền sử dụng đất thông qua bên cho thuê để đảm bảo việc sử dụng đất là đúng quy hoạch, kế hoạch. Việc cấm đoán giao dịch thuê đối với quyền sử dụng đất này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà còn gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Các giao dịch này thực tế vẫn diễn ra mà Nhà nước khó mà kiểm soát được do sự giao dịch ngầm dưới pháp luật và rất ít trường hợp bị cơ quan Nhà nước phát hiện. Do đó mà các khoản thu lợi bất chính từ giao dịch trái pháp luật này đã rơi vào tay người sử

41 http://www.thesaigontimes.vn/125368/He-luy-tu-mot-quy-dinh-trai-luat.html truy cập ngày 01/07/2016

36

dụng đất gây thất thu ngân sách. Ví dụ như vụ tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất: “Thuê đất Nhà nước bạc triệu, cho thuê lại kiếm tiền tỷ” được đăng trên báo điện tử Công an ngày 14/03/2016. Cụ thể như sau: nguyên đơn là Công ty TNHH SX TM DV Hồng Việt (gọi tắt là công ty Hồng Việt – 38 Phạm Viết Chánh, phường 19, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh) và bị đơn là Công ty Cổ phần Conrock Australia.VN (105 Trần Thiện Chánh, phường 12, quận 10, Tp. Hồ Chí Minh) tranh chấp về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất số 03/04/2012-HV. Theo đó nguồn gốc thửa đất đem cho thuê có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê hàng năm. Căn cứ vào Quyết định số 3996/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân Tp.

Hồ Chí Minh, ngày 31/8/2006, hợp đồng thuê đất số 532/HĐ-TNMT-QHSDĐ ngày 16/01/2007 giữa công ty Hồng Việt và Sở Tài nguyên và Môi trường và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 386699 do Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh cấp ngày 9/01/2007 thì thửa đất số 55, tờ bản đồ số 36, xã Long Thới cho công ty Hồng Việt thuê để đầu tư xây dựng kho bãi chứa phụ tùng ô tô. Trong hợp đồng thuê đất có ghi rõ việc sử dụng đất phải đúng mục đích, thời hạn đến ngày 31/8/2016, giá thuê đất là 27.900.120 đồng/ năm, trả tiền thuê hàng năm. Tuy nhiên, công ty Hồng Việt không xây dựng kho bãi phục vụ sản xuất mà lại xây dựng nhà xưởng, rồi đem cho các doanh nghiệp khác thuê lại thu lợi bất chính. Công ty Hồng Việt đã cho các công ty Cổ phần Conrock Australia.VN, công ty TNHH MTV Thương mại dịch vụ xuất nhập khẩu Úc Việt (địa chỉ số 7, đường số 15, khu dân cư Him Lam, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh), công ty cổ phần Vật liệu xây dựng Thế Giới Nhà (địa chỉ tại TP. Biên Hòa, Đồng Nai) thuê lại quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất với giá thuê lên đến hàng tỷ đồng một tháng và công ty Hồng Việt lại không phải là doanh nghiệp phát triển hạn tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. So với giá thuê đất từ Nhà nước chỉ khoảng vài chục triệu đồng trên một tháng thì công ty Hồng Việt đã thu lợi bất chính cả hàng tỷ đồng42. Các hợp đồng thuê quyền sử dụng đất như trên xét cho cùng đều bị vô hiệu do trái pháp luật. Việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu này sẽ gây thiệt hại về lợi ích cho bên thuê bởi bên cho thuê là công ty Hồng Việt cố tình che giấu nguồn gốc xác lập quyền sử dụng đất.

Từ vụ việc trên có thể thấy, khi xảy ra tranh chấp và khởi kiện ra tòa án về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với bên thuê thì cơ quan chức năng mới có thể phát hiện ra sai phạm trong việc cho thuê quyền sử dụng đất thuê

42 Huy Ngân, “Thuê đất Nhà nước bạc triệu, cho thuê lại kiếm tiền tỷ”

http://congan.com.vn/an-ninh-kinh-te/thue-dat-nha-nuoc-bac-trieu-cho-thue-lai-kiem-tien-ty_15938.html truy cập ngày 28/6/2016