CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
2.4. Về trình tự, thủ tục thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất
2.4.2. Về việc đăng ký khi thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai quy định khi cho thuê quyền sử dụng đất bắt buộc phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký có ý nghĩa trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Luật Đất đai 2013 quy định việc cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quy định này là hợp lý để Nhà nước dễ dàng quản lý các biến động trong quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện đăng ký trên thực tế vấn còn nhiều hạn chế. Thứ nhất là do cho thuê quyền sử dụng đất không cần làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bên thuê nên người dân còn cho rằng, việc đăng ký là không cần thiêt phải thực hiện, không ảnh hưởng gì đến việc giao kết cũng như thực hiện hợp đồng cho thuê cả.
Thứ hai việc không đăng ký cũng khó bị cơ quan Nhà nước phát hiện, chỉ khi nào có thanh tra hoặc xảy ra tranh chấp về hợp đồng thì khi đó mới có thể phát hiện ra việc không làm thủ tục đăng ký. Mặt khác việc luật quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính là không thống nhất, có sự mẫu thuẫn trong pháp luật. Theo quy định của pháp luật về dân sự thì hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác54 và việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai55. Và cho thuê quyền sử dụng đất lại không phải là một giao dịch có sự chuyển quyền sử dụng đất. Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng56. Luật Nhà ở 2014 cũng có quy định tương tự tại Điều 122, tức là đối với các hợp đồng về nhà ở mà phải công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm công chứng, chứng thực, còn trường hợp không phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có hiệu lực từ thời điểm ký kết hợp đồng. Việc không thống nhất giữa các quy định của các luật khác nhau làm cho việc áp dụng chứng vào thực tế sẽ không đồng bộ, gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho người dân. Mặt khác bản chất của thủ tục đăng ký
54 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015.
55 Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015.
56 Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
48
khi thực hiện giao dịch là nhằm đảm bảo giá trị pháp lý đối với bên thứ ba, nhằm công khai sự tồn tại của một giao dịch đối với quyền sử dụng đất và để Nhà nước dễ dàng hơn trong công tác quản lý đất đai chứ không thể tạo ra hiệu lực của hợp đồng được. Nếu không thực hiện thủ tục đăng ký thì theo Nghị định 102/2014 cũng bị phạt tiền chứ không dẫn đến hợp đồng không có hiệu lực. Do đó, việc Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính là chưa phù hợp.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2:
Luật Đất đai 2013 đã thi hành được hai năm và cũng thể hiện được sự phù hợp với thực tiễn và đáp ứng nhu cầu của xã hội. Bên cạnh đó cũng còn những hạn chế nhất định gây ra nhiều vướng mắc mà đã tồn đọng từ pháp luật trước đó nhưng chưa được khắc phục. Pháp luật đã có sự mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất nhưng chưa triệt để, thể hiện ở sự không cho phép quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được giao dịch cho thuê, kể cả tài sản gắn liền với đất trong đa số các trường hợp. Cùng với đó, sự không phù hợp trong việc đưa ra các điều kiện mà các chủ thể phải đáp ứng mới được phép cho thuê, yêu cầu về chủ thể thuê cũng như trình tự, thủ tục thực hiện cũng gây ra nhiều bất cập, không đảm bảo được quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất cũng như các chủ thể có liên quan.
49
PHẦN KẾT LUẬN
Cho thuê quyền sử dụng đất là một giao dịch quan trọng và thiết yếu đối với các chủ thể sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường khi mà nước ta theo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thay mặt cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu đối và quản lý đất đai. Thực hiện quyền sở hữu, Nhà nước tiến hành chuyển giao một phần quyền năng của mình là quyền sử dụng đất cho nhân dân thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và thu lợi từ đất để thực hiện chức năng Nhà nước của mình . Đồng thời Nhà nước cũng đưa ra ý chí của mình dưới dạng các quy định của pháp luật về nội dung quyền sử dụng đất của các chủ thể được trao quyền. Theo đó, người sử dụng đất sẽ phải theo đúng quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định. Không phải người sử dụng đất nào cũng được cho thuê quyền sử dụng đất. Mà chỉ những chủ thể được pháp luật quy định cho phép thuê, đáp ứng đủ điều kiện thì mới có quyền cho thuê sử dụng đất. Khi cho thuê thì người sử dụng đất chỉ được cho các đối tượng được phép thuê quyền sử dụng đất thuê mà thôi. Việc cho thuê quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng một hợp đồng với hình thức là văn bản, không bắt buộc phải công chứng, chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2013 trên thực tế thì cũng có nhiều điểm bất cập ảnh hưởng đến quyền cho thuê quyền sử dụng đất như quy định hạn chế quyền của người sử dụng đất thuê hàng năm; hạn chế về điều kiện cho thuê ; chưa quy định rõ ràng cách thức thực hiện quyền này của người sử dụng đất…Như vậy Luận văn đã trình bày được những lý luận chung nhất về quyền sử dụng đất, giao dịch quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất. Và ai được cho thuê, phải đáp ứng điều kiện gì, tại sao lại được phép cũng đã được trình bày một cách rõ ràng trong khóa luận. Ngoài ra, tác giả cũng đưa ra và phân tích những điểm chưa hợp lý dẫn đến gây khó khăn, hạn chế quyền của người sử dụng đất. Từ đó cũng nêu một số ý kiến của các nhà nghiên cứ khác và của bản thân mình để góp phần làm cho pháp luật trong lĩnh vực đất đai ngày càng hoàn thiệ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Văn bản quy phạm pháp luật
1. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.
2. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001.
3. Bộ luật Dân sự (Bộ luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005.
4. Bộ luật Dân sự (Bộ luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.
5. Bộ luật Tố tụng dân sự (Bộ luật số 24/2004/QH11) ngày 24/06/2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011.
6. Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.
7. Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009.
8. Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014.
9. Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014.
10. Luật Đầu tư (Luật số 67/2014/QH13) ngày 26/11/2014.
11. Luật Doanh nghiệp (Luật số 68/2014/QH13) ngày 26/11/2014.
12. Luật Quốc tịch Việt Nam (Luật số 24/2008/QH12) ngày 13/11/2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014.
13. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 25/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai 2013.
14. Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
15. Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/11/2014 quy định về xử phát vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
16. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014.
17. Nghị định số 118/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/11/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2014.
18. Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP của Bộ Tư pháp ngày 10/12/2013 về giao dịch bảo đảm hợp nhất Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.
19. Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19/05/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
20. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
21. Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ.
B. Tài liệu tham khảo
22. Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất bản Hồng Đức.
23. Trường đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Lý luận Nhà nước và Pháp luật, Nhà xuất bản Công an nhân dân.
24. Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nhà xuất bản Hồng Đức.
25. C.Mác – Ph.Ănghen, Tuyển tập (1983), Tập 5, Nhà xuất bản Hà nội.
26. Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, Nhà xuất bản Lao Động.
27. Thái Thanh Hải (2007), những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Bình Dương và hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh.
28. Đặng Thị Ngọc Hạnh (2010), Địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh.
29. Nguyễn Thanh Phong (2015), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất- Thực trạng và hướng hoàn thiện, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh.
30. Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất bản Hồng Đức.
31. Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1(86)/2015, tr.
30- 36.
32. Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4/2014, tr. 14- 25.