PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
4.3.1 Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong
Chuyển đổi QSD đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD đất, chỉ bao hàm việc đổi đất lấy đất giữa các chủ sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tái đất đai hiện nay. Có 2 loại hình chuyển đổi QSD đất: một là chuyển đổi QSD đất do dồn điền đổi thửa theo chủ trương của nhà nước, hai là chuyển đổi QSD đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau.
Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai 2003 đƣợc thi hành cũng nhƣ chủ trương của nhà nước được thực hiện thì trên địa bàn huyện Phổ Yên tới năm 2007 hình thức chuyển đổi QSD đất mới đƣợc triển khai. Đến nay phát triển còn chậm, chƣa thu đƣợc kết quả cao.
Kết quả chuyển đổi QSD đất trên địa bàn xã Tiên Phong đƣợc thể hiện qua bảng 4.2:
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 - 2013
Năm
Đối tƣợng Số lƣợng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục Tặng cho
Nhận chuyển
đổi
Trường hợp
Diện tích (ha)
Trường hợp
Diện tích (ha)
2011 Cá nhân Cá nhân 3 0,05 3 0,05
2012 Cá nhân Cá nhân 5 0,16 5 0,16
2013 Cá nhân Cá nhân 6 0,28 6 0,28
Tổng 14 0,49 14 0,49
(Nguồn: UBND xã Tiên Phong)
Dựa vào kết quả trên ta thấy việc chuyển đổi QSD đất trên địa bàn xã là rất ít. Năm 2011 toàn huyện có 23 trường hợp với tổng diện tích chuyển đổi là 1,15 ha, trong đó xã Tiên Phong có 3 trường hợp với tổng diện tích 0,05 ha.
Năm 2012 toàn huyện có 35 trường hợp với tổng diện tích chuyển đổi là 2,96 ha, trong đó xã có 5 trường hợp với diện tích 0,16 ha. Năm 2013 toàn huyện có 26 trường hợp chuyển đổi với tổng diện tích là 1,3 ha, trong đó xã Tiên Phong xảy ra 6 trường hợp với diện tích là 0,28 ha. Việc chuyển đổi diễn ra ít nhƣ vậy nó thể lí giải bởi những nguyên nhân sau:
- Từ năm 2011 - 2013 việc chuyển đổi QSD đất tại xã hầu nhƣ không diễn ra và diễn ra rất ít do:
+ Có thể nói hầu hết đất đai trên địa bàn xã hầu hết là do người dân khai phát từ lâu đời, đặc biệt là đất nông nghiệp, do vậy hầu hết người dân sinh sống và lao động sản xuất trên phần đất mà cha ông để lại. Chính vì vậy, không có chuyển đổi QSD đất giữa các hộ gia đình cá nhân.
+ Tính chất của đất cũng phần nào là nguyên nhân của việc chuyển đổi diễn ra ít. Người dân có mảnh đất tốt họ không muốn chuyển đổi vì đây là xã sống chủ yếu ở sản xuất nông nghiệp.
+ Sản xuất nông nghiệp trên địa bàn xã hầu nhƣ vẫn là lao động chân tay và sử dụng sức kéo của súc vật, vì vậy người dân chưa biết được mặt có lợi của việc chuyển đổi và chƣa có nhu cầu chuyển đổi.
4.3.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên xã Tiên Phong giai đoạn 2011 -2013
Chuyển nhượng là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSD đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đƣợc QSD đất và tất cả các chi phí làm tăng giá trị của
đất. Nhƣ vậy, chuyển nhƣợng QSD đất đƣợc hiểu là việc mua bán QSD đất giữa các chủ thể sử dụng đất.
Kết quả chuyển nhƣợng QSD đất trên địa bàn xã Tiên Phong đƣợc thể hiện qua bảng 4.3:
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhƣợng QSDD tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 - 2013
Năm
Đối tƣợng Số lƣợng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục
Tặng cho
Nhận chuyển nhƣợng
Trường hợp
Diện tích (ha)
Trường hợp
Diện tích (ha)
2011 Cá nhân Cá nhân 77 13,5 79 13,5
2012 Cá nhân Cá nhân 69 12,7 69 12,7
2013 Cá nhân Cá nhân 79 16,8 46 16,8
Tổng 225 43 225 43
(Nguồn: UBND xã Tiên Phong)
Từ kết quả bảng 4.3 cho thấy hoạt động chuyển nhƣợng QSD đất diễn ra khá sôi động. Từ năm 2011- 2013 xã đã có 225 trường hợp chuyển nhượng với tổng diện tích là 43 ha. Các hoạt động chuyển nhƣợng chủ yếu diễn ra giữa hộ gia đình, cá nhân với hộ gia đình, cá nhân. Qua hoạt động điều tra cho thấy hoạt động chuyển nhƣợng QSD đất chủ yếu là đất nông nghiệp, tất cả các trường hợp đăng kí chuyển QSD đất đều được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, không có trường hợp nào bị trả lại hồ sơ.
Đạt đƣợc kết quả này là do:
- Từ khi Luật đất đai 2003 được thi hành, tất cả các trường hợp chuyển nhƣợng QSD đất đều đƣợc giải quyết vì: đến nay xã đã có một hệ thống bản đồ địa chính bằng giấy và bản đồ số đã được chỉnh lí tương đối đầy đủ với các tỉ lệ 1/500 – 1/1000 vì vậy việc quản lí các thửa đất trên địa bàn xã đã dễ dàng
hơn trước. Ngoài ra xã có một đội ngũ cán bộ địa chính khá thành thạo về tin học và nắm vững địa bàn. Cán bộ địa chính xã có sự phối hợp chặt chẽ với cán bộ quản lí cơ sở của huyện tạo sự thống nhất và nắm chắc mọi hoạt động về đất đai trên địa bàn.
- Trên địa bàn xã chủ yếu là chuyển nhƣợng đất nông nghiệp là do:
+ Trên địa bàn xã đang phát triển rất mạnh nghề mộc, đồ gỗ. Nhiều người dân càng ngày càng không có nhu cầu sản xuất nông nghiệp. Các nhà máy, xí nghiệp ngày càng nhiều trên địa bàn huyện và các vùng lân cận. Nó thu hút một lượng lớn lao động ở nông thôn. Do vậy một số người dân không có nhu cầu sản xuất nông nghiệp. Họ chuyển nhƣợng QSD đất nông nghiệp của mình cho những hộ thuần nông khác.
+ Xã cũng là một địa phương có nền kinh tế trang trại ngày một phát triển. Chính vì vậy, họ muốn mở rộng diện tích trang trại với quy mô lớn, áp dụng các phương pháp kỹ thuật hiện đại cho sản xuất.
Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt đƣợc thì công tác chuyển nhƣợng QSD đất cũng gặp phải một số khó khăn cần khắp phục trong thời gian tới là:
- Một, do việc thực hiện các văn bản pháp luật hướng dẫn, bổ sung và quy định mới trong quản lí đất đai chƣa hoàn tất nên hoạt động chuyển nhƣợng QSD đất trong thời gian gần đây có phần còn hạn chế. Ví dụ nhƣ về việc cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất hiện nay có trường hợp người dân vẫn chƣa nhận đƣợc bìa mới. Chính vì vậy trong thời gian tới cần thực hiện nhanh chóng việc cấp đổi và hoàn trả giấy chứng nhận cho người sử dụng đất tạo điều kiện cho người dân khi có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng QSD đất.
- Hai, cơ chế một cửa nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền, song do số lƣợng hồ sơ đăng kí chuyển nhƣợng QSD đất nhiều mà lực lƣợng cán bộ địa chính còn mỏng, nếu thực hiện theo đúng trình tự thủ tục thì không thể giải quyết trong một thời gian ngắn, gây ra những bức xúc không thể tránh khỏi đối với người dân. Vì vậy đòi hỏi các cấp chính
quyền cần xem xét để đƣ ra những giải pháp khắp phục nhƣ: điều chỉnh lại thủ tục hay bổ xung thêm đội ngũ cán bộ địa chính trong các khâu cho phù hợp với công việc.
4.3.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 -2013
Cho thuê, cho thuê lại QSD đất là trường hợp người sử dụng đất thỏa thuận cho người khác thuê đất thuộc quyền sử dụng của mình trong một thời hạn, người thuê phải sử dụng đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn.
Theo số liệu thu thập và điều tra đƣợc, ta thấy trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013 trên địa bàn huyện Phổ Yên cũng nhƣ trên địa bàn xã Tiên Phong không có trường hợp cho thuê, cho thuê lại QSD đất nào.
Nguyên nhân:
- Tiên Phong là một xã chủ yếu sản xuất nông nghiệp các hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp vẫn chƣa thực sự phát triển, nếu có chỉ trong phạm vi nhỏ lẻ của hộ gia đình trên quy mô nhỏ. Hầu hết, các hộ sản xuất phi nông nghiệp sử dụng đất của hộ gia đình để làm địa điểm sản xuất kinh doanh.
- Trên thực tế cũng có một số trường hợp thuê đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau là sự thỏa thuận không đăng kí chuyển QSD đất với cơ quan nhà nước.
Để khắc phục tình trạng trên, trong thời gian tới cần tuyên truyền, giải thích lợi ích của việc đăng kí dưới hình thức chuyển quyền dưới hình thức cho thuê, cho thuê lại QSD đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tới người dân, đồng thời cũng cần giám sát chặt chẽ hơn nữa hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSD đất trên địa bàn xã cũng nhƣ trên toàn huyện.
4.3.4 Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2011 – 2013
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo quan hệ tình cảm người chuyển QSD đất không thu tiền hoặc hiện vật
nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên nó cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Kết quả tặng cho QSD đất trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2011 - 2013 đƣợc thể hiện qua bảng 4.4:
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDD tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 - 2013
Năm
Đối tƣợng Số lƣợng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục
Tặng cho Nhận tặng cho
Trường hợp
Diện tích (ha)
Trường hợp
Diện tích (ha)
2011 Cá nhân Cá nhân 80 15,62 80 15,62
2012 Cá nhân Cá nhân 289 54,87 289 54,87
2013 Cá nhân Cá nhân 175 36,74 175 36,74
Tổng 544 107,23 544 107,23
(Nguồn: UBND xã Tiên Phong)
Qua số liệu thu thập đƣợc cho thấy, từ năm 2011 đến năm 2013, trên toàn xã có 544 trường hợp đăng kí tặng cho QSD đất với tổng diện tích 107,23 ha và 100% là cá nhân cho cá nhân. Có thể nói trong 3 năm qua tình hình chuyển QSD đất dưới hình thức tặng cho QSD đất trên địa bàn xã là rất sôi động.
Có đƣợc kết quả đó là do:
- Tặng cho QSD đất là một hình thức đặc biệt của chuyển nhƣợng QSD đất, không phải chịu thuế nhà nước. Những trường hợp phải hoặc không phải chịu thuế nhà nước quy định cụ thể trong Luật đất đai 2003. Chính vì vậy, những thuận lợi của công tác tặng cho QSD đất đƣợc kế thừa kế những thuận lợi trong công tác giải quyết chuyển nhƣợng QSD đất.
- Hầu hết các trường hợp tặng cho QSD đất trên địa bàn xã cũng như toàn huyện đều là của cha mẹ cho con cái. Do nhu cầu tách khẩu ra ở riêng của con cái đồng nghĩa với đó là nhu cầu về đất ở và sản xuất. Trong khi đó cha mẹ đã già yếu không thể lao động sản xuất như trước. Do vậy họ tách đất
của mình chia cho các con để các con ổn định cuộc sống. Đồng thời hình thức tặng cho QSD đất giữa cha mẹ và con cái là một hình thức không phải chịu thuế nhà nước, do vậy khi thực hiện quan hệ này người dân không phải nộp tiền nhƣ các hình thức khác.
- Nhu cầu tách riêng giấy chứng nhận QSD đất để thuận lợi cho việc đăng kí thế chấp bằng giá trị QSD đất phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh.
Trong 2 năm 2012 và 2013 tặng cho QSD đất trên địa bàn xã Tiên Phong diễn ra khá sôi động và có số trường hợp tăng đáng kể là do: Nhu cầu tách hộ của người dân trong năm 2012 và 2013 có phần cao hơn những năm khác. Do tặng cho QSD đất đã có từ những năm trước nhưng chưa có sự đăng kí với cơ quan nhà nước có thẩm quyền này do nhu cầu tách riêng giấy chứng nhận QSD đất nên người dân mới tiến hành các thủ tục cần thiết với cơ quan nhà nước.
4.3.5. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 -2013
Thừa kế QSD đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của pháp luật.
Quan hệ thừa kế một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhƣợng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của luật dân sự về thừa kế.
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2011 – 2013
Năm
Đối tƣợng Số lƣợng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục Thừa kế Nhận
thừa kế
Trường hợp
Diện tích (ha)
Trường hợp
Diện tích (ha)
2011 Cá nhân Cá nhân 4 0,054 4 0,054
2012 Cá nhân Cá nhân 7 0,25 7 0,25
2013 Cá nhân Cá nhân 3 0,051 3 0,051
Tổng 14 0,355 14 0,355
(Nguồn: UBND xã Tiên Phong)
Theo bảng số liệu trên cho ta thấy tổng số trường hợp để thừa kế trong giai đoạn 2011- 2013 là 14 trường hợp với diện tích là 0,355 ha và 14 trường hợp hoàn thành xong thủ tục và giải quyết đúng theo quy định của pháp luật.
Thừa kế QSDĐ chủ yếu là đất của bố mẹ để cho con cái. Đất để thừa kế chủ yếu là đất ở và đất trồng cây lâu năm.
Có đƣợc kết quả trên là do:
- Luật 2003 quy định rõ hơn, cụ thể hơn về hình thức để thừa kế QSDĐ và nhu cầu tất yếu để lại tài sản của họ cho người thân khi họ mất đi. Luật pháp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và tôn trọng đúng di nguyện của người đã chết.
- Bản chất thừa kế là một dạng quan hệ đặc biệt mang tính dân sự và nhiều vấn đề nhạy cảm nên thời gian giải quyết và thực hiện có chậm hơn so với các hình thức chuyển quyền khác
Thừa kế QSDĐ ở xã Tiên Phong từ năm 2011 - 2013 diễn ra ít nguyên nhân là do:
- Về bản chất đây là một quan hệ đặc biệt mang tính chất dân sự và có tính thời gian thực hiện chậm hơn so với các hình thức chuyển QSD đất khác, không theo ý muồn của con người.
- Hoạt động của hình thức này phụ thuộc vào trình độ dân trí và phong tục tập quán của người dân. Hầu hết, từ xưa đến nay việc để lại thừa kế được thực hiện bằng miệng không có văn bản chứng nhận và việc thừa kế đều đƣợc thỏa thuận trong gia đình.
- Trường hợp nữa là do nhu cầu tách riêng khẩu của con cái ra riêng với ba mẹ, cha mẹ già yếu không lao động đƣợc nữa do vậy họ tách riêng cho các con ổn định cuộc sống. Vậy nên đất đai đƣợc cha mẹ tặng cho QSD đất khi còn sống chứ không phải để lại di trúc khi mất.Một phần nữa khi cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con cái là hình thức không phải chịu
thuế nhà nước còn thừa kế thì phải chịu thuế nên người dân sẽ làm theo hình thức tặng cho quyền sử dụng đất.
Trong thời gian tới, cần tuyên truyền, giải thích pháp luật về thừa kế cũng như các vấn đề liên quan tới người dân, để người dân hiểu và thực hiện nhằm đem lại lợi ích cho nhà nước cũng như lợi ích cho chính bản thân họ.
4.3.6 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tạị xã Tiên Phong giai đoạn 2011 – 2013
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 – 2013
Năm
Đối tƣợng Số lƣợng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục Thế chấp Nhận
thế chấp
Trường hợp
Diện tích (ha)
Trường hợp
Diện tích (ha)
2011 Cá nhân Tổ chức 78 17,48 78 17,48
2012 Cá nhân Tổ chức 77 16,56 77 16,56
2013 Cá nhân Tổ chức 103 21,78 103 21,78
Tổng 258 55,83 258 55,83
(Nguồn: UBND xã Tiên Phong)
Qua bảng số liệu 4.6 ta thấy từ năm 2011 đến năm 2013 thì công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong là 258 trường hợp với diện tích là 55,83 ha và 258 trường hợp đã hoàn thành xong thủ tục và giải quyết đúng theo quy định của pháp luật. Người dân xã thế chấp đất đa số để làm kinh tế mở xưởng làm ăn.
Có đƣợc kết quả đó là do:
- Trong thời kỳ hội nhập kinh tế, nền kinh tế trong nước ngày càng phát triển đồng nghĩa với đó là nền kinh tế của mỗi địa phương cũng ngày một phát triển. Nằm trong guồng quay đó nên nền kinh tế của huyên Phổ Yên nói chung cũng nhƣ của xã Tiên Phong nói riêng đang ngày một phát triển. Thế chấp bằng giá trị QSD đất là một hình thức rất phổ biến ở xã Tiên Phong, do nhu cầu vay vốn sản xuất, đặc biệt là xã đang rất phát triển về nghề mộc, người dân rất cần vốn để sản xuất. Do vậy nhu cầu về vốn cho đầu tư phát triển là rất lớn. Nguồn vốn đƣợc huy động từ nhiều hình thức trong đó thế chấp QSD đất là một hình thức chủ yếu và quan trọng.
- Do việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành trên địa bàn xã có những thay đổi lớn và phát triển cơ cấu kinh tế theo hướng sản xuất tiểu thủ công nghiệp - thương mại dịch vụ - sản xuất nông nghiệp.
- Trong sản xuất nông nghiệp, có sự thay đổi từ sản xuất nông nghiệp thuần túy sang kinh tế trang trại. Do vậy nhu cầu về vốn để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng cũng như sản xuất của người dân là rất lớn.
4.3.7. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 – 2013
Tương tự thế chấp bằng giá trị QSD đất, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay.
Bảo lãnh bằng giá trị QSD đất là một trong 3 hình thức chuyển QSD đất mới của luật đất đai 2003. Do vậy, cho đến nay hình thức chuyển quyền này vẫn còn là một hoạt động xa lạ đối với người dân xã Tiên Phong.
Trong thời gian tới, các cấp ngành và chính quyền địa phương, nhất là cán bộ địa chính xã cần khuyến khích cũng như hướng dẫn phổ biến rộng rãi hơn nữa hình thức chuyển QSD đất này tới người dân, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế cũng nhƣ hình thức chuyển quyền này đƣợc phổ biến.