CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3.3 Phương pháp thu thập mẫu số liệu
2.3.3.1 Mẫu nghiên cứu
Mô hình nghiên cứu của đề tài có 5 biến quan sát. Theo Tabachnick & Fideel (1996) để tiến hành phân tích hồi quy một cách tốt nhất thì cỡ mẫu quan sát tối thiểu cần đạt được tính theo công thức N > 50+8m (trong đó m là số biến độc lập). Như vậy trong nghiên cứu này để phù hợp với nghiên cứu của tác giả thì số quan sát ứng với 5 biến độc lập. Do đó, cỡ mẫu của mô hình nghiên cứu
N > 50+8*5 = 90. Theo đó, để đảm bảo đủ số quan sát có tính đại diện cho nghiên cứu nên cỡ mẫu dự kiến của đề tài nghiên cứu là 150. Với cỡ mẫu này
sẽ đại diện cho toàn bộ người đã quyết định mua căn hộ chung cư tại địa bàn thành phố Cần Thơ.
2.3.3.2 Thực hiện thu thập số liệu
Thu thập số liệu thứ cấp
Số liệu thứ cấp của đề tài được thu thập từ các nguồn: (1) Các báo cáo của
sở Xây dựng thành phố Cần Thơ, cục Thống kê thành phố Cần Thơ đăng trên trang thông tin điện tử và một số tài liệu liên quan đến đối tượng nghiên cứu; (2) Các nghiên cứu của các đề tài, dự án nghiên cứu, tài liệu hội thảo có liên quan đến lĩnh vực BĐS; (3) Các nhận định, đánh giá của những người thường xuyên giao dịch BĐS và quản lý khác được thu thập thông qua phỏng vấn.
Thu thập số liệu sơ cấp
Để đảm bảo tính khoa học, tính chính xác của số liệu, phương pháp chọn mẫu, chọn mẫu thuận tiện được sử dụng để tiến hành thu thập số liệu. Số liệu
sơ cấp được thu thập thông qua tiến trình sau: (1) Liên hệ địa điểm điều tra chọn vùng nghiên cứu; (2) Thực hiện điều tra thử: Sau khi đã có phiếu điều tra soạn sẵn, tác giả tiền hành điều tra thử để kiểm tra tính phù hợp của phiếu điều tra, đồng thời hiệu chỉnh phiếu điều tra phù hợp với điều kiện thực tế ở địa bàn nghiên cứu. (3) Thực hiện điều tra chính thức: Sau bước thực hiện điều tra thử
và hiệu chỉnh phiếu điều tra, tiến hành điều tra chính thức. Điều tra được thực hiện tiến hành bằng phỏng vấn trực tiếp và gửi bảng câu hỏi có liên quan của tác nhân nghiên cứu đến đối tượng nghiên cứu.
19
2.3.3.3 Hình thành thang đo
(1) Nghiên cứu định tính: nhằm điều chỉnh và bổ sung các biến quan sát dùng để đo lường các khái niệm nghiên cứu.Căn cứ vào các biến đo lường của thang đo tài liệu lược khảo, sau đó tham vấn ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS và tiến hành nhằm điều chỉnh, bổ sung các biến quan sát. Kết quả nghiên cứu định tính về quyết định mua căn hộ chung cư tại khu dự án của người dân gồm 6 nhân tố (5 biến độc lập và 1 biến phụ thuộc). Trong đó: (1) Đặc tính của căn hộ chung cư của khu dự án có 8 biến quan sát; (2) Không gian sống của căn hộ có 6 biến quan sát ; (3) Tình trạng tài chính có 8 biến quan sát; (4) Khoảng cách của khu dự án đến trung tâm có 6 biến quan sát; (5) Môi trường cảnh quan của khu dân cư có 5 biến quan sát.
(2) Nghiên cứu định lượng: được thực hiện thông qua kỹ thuật thu thập số liệu là phỏng vấn trực tiếp đối tượng nghiên cứu tại các căn hộ chung cư đã nêu của các dự án trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Trong bảng câu hỏi dùng để phỏng vấn có 33 điểm quan sát theo thang đo có được sau khi thực hiện nghiên cứu định tính và 7 điểm quan sát về cá nhân đáp viên như độ tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân, thu nhập, trình độ học vấn, nghề nghiệp và cuối cùng là năm mua căn hộ (Nếu đã mua).
Bảng 2.2: Diễn giải các biến quan sát về cá nhân đáp viên:
Thang đo Ký hiệu
34 Giới tính N1
35 Tuổi N2
36 Tình trạng hôn nhân N3
37 Thu nhập N4
38 Trình độ học vấn N5
39 Nghề nghiệp N6
40 Năm mua căn hộ N7
Nguồn: Theo phân tích của các tác giả từ tài liệu lược khảo
20
Bảng 2.3: Diễn giải các biến quan sát về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư:
Nguồn: Theo phân tích của các tác giả từ tài liệu được lược khảo
Thang đo Ký hiệu
Đặc tính của chung cư
1 Diện tích căn hộ D1
2 Tính pháp lý của căn hộ D2
3 Thiết kế và trang trí ở bên trong căn hộ D3
4 Cảnh quan xung quanh chung cư D4
5 Chất lượng xây dựng chung cư D5
6 Vị trí chung cư trong khu dự án D6
7 Thời gian xây dựng chung cư D7
8 Vị trí căn hộ trong tòa chung cư D8
Không gian sống của căn hộ
9 Diện tích nhà bếp K1
10 Số lượng phòng ngủ K2
11 Số lượng phòng tắm K3
12 Diện tích phòng khách K4
13 Mật độ an ninh của căn hộ K5
14 Đảm bảo về an toàn phòng cháy chữa cháy K6
Tình trạng tài chính
15 Giá căn hộ T1
16 Thu nhập T2
17 Phương thức thanh toán T3
18 Lãi suất vay T4
19 Khả năng thế chấp tối đa T5
20 Thời gian thanh toán T6
21 Khả năng thanh toán nợ hàng tháng tối đa T7
22 Lệ phí trước bạ mua chung cư của khu dự án T8
Khoảng cách của khu dân cư đến trung tâm thành phố
23 Khoảng cách đến chợ S1
24 Khoảng cách đến trường học S2
25 Khoảng cách đến khu vui chơi giải trí S3
26 Khoảng cách đến nơi làm việc S4
27 Khoảng cách đến khu vực trung tâm S5
28 Khoảng cách đến trục đường chính S6
Môi trường cảnh quan của khu dân cư
29 Mối quan hệ với các người cùng tầng hay tòa chung cư M1
30 Tiếng ồn xung quanh M2
31 Ô nhiễm của môi trường xung quanh M3
32 Tình hình an ninh của tòa chung cư M4
33 Các tiện ích xung quanh tòa chung cư M5
21
2.3.3.4 Thang đo sử dụng trong bảng câu hỏi khảo sát
Thang đo được sử dụng trong bảng câu hỏi là thang đo nhiều lựa chọn, hay cụ thể là thang đo Likert là hình thức đo lường được sử dụng phổ biến nhất trong nghiên cứu kinh tế - xã hội. Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng thang
đo Likert với 5 cấp độ: (1) Hoàn toàn không đồng ý; (2) Không đồng ý; (3) Không ý kiến ; (4) Đồng ý; (5) Hoàn toàn đồng ý.
Bảng 2.4: Thang đo Likert 5 điểm
Điểm Trung bình Ý nghĩa
1 1,00 – 1,80 Hoàn toàn không đồng ý
2 1,81 – 2,60 Không đồng ý
3 2,61 – 3,40 Không ý kiến
4 3,41 – 4,20 Đồng ý
5 4,21 – 5,00 Hoàn toàn đồng ý
Nguồn: Theo phân tích của các tác giả từ tài liệu được lược khảo
Thang đo của biến quan sát cá nhân đáp viên đươc mã hóa/biến giả như sau:
Bảng 2.5: Thang đo biến quan sát cá nhân đáp viên
Nhân khẩu
Giới tính Tạo biến giả: 0=’Nam’, 1=’Nu’
Tuổi 1=”≤25”;2=”26-35”;3=”36-45”;4=”46-
55”;5=”≥55”
Tình trạng hôn nhân 1=”độc thân, không con”; 2=”độc thân,
có con”, 3=”đã lập gia đình, đã có con” Thu nhập 1="<5triệu"; 2="5-9triệu"; 3="10-
14triệu"; 4="15-24triệu"; 5=">25triệu”
Trình độ học vấn 1="trung học"'; 2="cao đẳng"; 3="đại
học"; 4="trên đại học"
Nghề nghiệp Cách thức điền thông tin Năm mua căn hộ 1="<2010"; 2="2011-2015"; 3="2015-
2019"
Nguồn: Theo phân tích của các tác giả từ tài liệu được lược khảo