4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.2.1 Phân tích nhân tố khám phá EFA
Sử dụng phân tích nhân tố để loại biến không phù hợp trong phân tích này được thực hiện qua hai bước sau:
(1) 25 biến quan sát được đưa vào phân tích theo tiêu chuẩn Eigenvalue lớn hơn 1, các biến quan sát có hệ số tải nhân tố (factor loading) nhỏ hơn 0,50
sẽ bị loại. Kết quả phân tích nhân tố cho thấy, với phép xoay Varimax, biến quan sát D3 bị loại bỏ do có hệ số tải nhân tố (factor loading) < 0,5. Hệ số Eigenvalue là 1,204 lớn hơn 1 và hệ số KMO = 0,631 (>0,5), do đó đạt yêu cầu cho phân tích nhân tố. Ngoài ra, kết quả phân tích cũng cho thấy có 5 nhân tố được rút trích từ 24 biến quan sát sau khi loại bỏ biến quan sát “Thiết kế và trang trí bên trong căn hộ”. Tổng phương sai trích bằng 81,291%, điều này cho biết 5 nhân tố này giải thích đến tận 81,291% biến thiên cho dữ liệu.
(2) Sau khi loại bỏ biến quan sát “Thiết kế và trang trí bên trong căn hộ”
ở bước 1, còn 24 biến quan sát được đưa vào phân tích một lần nữa để đảm bảo các biến quan sát thuộc các nhân tố, có hệ số tải nhân tố là lớn hơn 0,5 và được phân bổ đều trên các nhân tố.
Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA ta rút ra được ma trận xoay nhân
tố qua bảng 4.19 như sau:
Bảng 4.19: Kết quả phân tích EFA
Ký
hiệu
Biến quan sát Thành phần
1 2 3 4 5 6 7
S5 Khoảng cách
đến khu vực
trung tâm
0,933
S6 Khoảng cách
đến trục đường
chính
0,896
S2 Khoảng cách
đến trường học
0,889
S1 Khoảng cách
đến chợ
0,883
S4 Khoảng cách
đến nơi làm
việc
0,763
50
T2 Thu nhập 0,944
T6 Thời gian thanh
toán
0,934
T1 Giá căn hộ 0,932
T3 Phương thức
thanh toán
0,834
T8 Lệ phí trước bạ
mua chung cư
của khu dự án
0,587
D8 Vị trí căn hộ
trong tòa chung
cư
0,911
D6 Vị trí chung cư
trong khu dự án
0,880
D7 Thời gian xây
dựng chung cư
0,834
D4 Cảnh quan
xung quanh
chung cư
0,706
M3 Ô nhiễm môi
trường xung
quanh
0,924
M2 Tiếng ồn xung
quanh
0,839
M4 Tình hình an
ninh chủa tòa
chung cư
0,832
D2 Tính pháp lý
của căn hộ
0,908
D1 Diện tích căn
hộ
0,810
D5 Chất lượng xây
dựng chung cư
0,694
K1 Diện tích nhà
bếp
0,961
K4 Diện tích
phòng khách
0,936
K6 Mật độ an ning
của căn hộ
0,937
K5 Đảm bảo về an
toàn phòng
cháy chữa cháy
0,892
Nguồn: Số liệu khảo sát, 2019
51
4.2.1.1 Đặt tên và giải thích nhân tố
Sau khi xác định được các nhân tố mới được hình thành từ các biến quan sát các nhân tố khác nhau nên phải đặt tên lại cho các nhân tố mới sau khi thực hiện phép xoay nhân tố, để thực hiện phân tích hồi qui nhị phân Binary Logistic. Các nhân tố mới được đặt tên như sau:
Nhân tố A1 được hình thành từ các biến quan sát (S5,S6,S2,S1,S4) của nhân tố “Khoảng cách đến các vị trí trung tâm thành phố” nên đặt là “Khoảng cách”.
Nhân tố A2 được hình thành từ các biến quan sát (T2,T6,T1,T3,T8) của nhân tố “Tình trạng tài chính” nên đặt là “Tài chính”.
Nhân tố A3 được hình thành từ các biến quan sát (D8,D6,D7,D4) của nhân
tố “Đặc tính của chung cư” nên đặt là “Đặc tính tòa chung cư”.
Nhân tố A4 được hình thành từ các biến quan sát (M3,M2,M4) của nhân
tố “Môi trường cảnh quan của khu dân cư” nên đặt là “Môi trường cảnh quan”. Nhân tố A5 được hình thành từ các biến quan sát (D2,D1,D5) của nhân tố
“Đặc tính của chung cư” nên đặt là “Đặc tính căn hộ”.
Nhân tố A6 được hình thành từ các biến quan sát (K1,K4) của nhân tố
“Không gian sống của căn hộ” nên đặt là “Không gian sống bên trong căn hộ”.
Nhân tố A7 được hình thành từ các biến quan sát (K5,K6) của nhân tố
“Không gian sống của căn hộ” nên đặt là “Không gian sống bên ngoài căn hộ”.
4.2.1.2 Diễn giải kết quả
Bảng 4.20: Thang đo các yếu tố quyết định mua căn hộ đã hiệu chỉnh
Nhân tố Tên Ký hiệu Các quan sát
A1 “Khoảng cách”
S5 Khoảng cách đến khu vực trung tâm S6 Khoảng cách đến trục đường chính S2 Khoảng cách đến trường học S1 Khoảng cách đến chợ
S4 Khoảng cách đến nơi làm việc
A2 “Tài chính”
T2 Thu nhập T6 Thời gian thanh toán T1 Giá căn hộ
T3 Phương thức thanh toán T8 Lệ phí trước bạ mua chung cư của khu
dự án
A3 “Đặc tính tòa
chung cư”
D8 Vị trí căn hộ trong tòa chung cư D6 Vị trí chung cư trong khu dự án D7 Thời gian xây dựng chung cư D4 Cảnh quan xung quanh chung cư
52
H1
H2
H3
H4
H5
H6
H7
A4 “Môi trường
cảnh quan”
M3 Ô nhiễm môi trường xung quanh M2 Tiếng ồn xung quanh
M4 Tình hình an ninh chủa tòa chung cư
A5 “Đặc tính căn
hộ”.
D2 Tính pháp lý của căn hộ D1 Diện tích căn hộ
D5 Chất lượng xây dựng chung cư A6
“Không gian
sống bên trong
căn hộ”
K1 Diện tích nhà bếp K4 Diện tích phòng khách
A7 “Không gian
sống bên ngoài
căn hộ”
K6 Mật độ an ninh của căn hộ
K5 Đảm bảo về an toàn phòng cháy chữa
cháy
Nguồn: Số liệu khảo sát, 2019
Kết quả phân tích nhân tố đã đưa ra mô hình đo lường quyết định mua căn
hộ chung cư trong các dự án dân cư của người dân trên địa bàn thành phố Cần Thơ là tổ hợp của các thang đo: ”Khoảng cách”, “Tài chính”, “Không gian sống bên trong căn hộ”, “Đặc tính tòa chung cư”, “Đặc tính căn hộ”, “Môi trường cảnh quan” và “Không gian sống bên ngoài căn hộ”.
4.2.1.3 Mô hình hiệu chỉnh
Qua kết quả phân tích nhân tố ở bảng 4.20 cho thấy, thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân ban đầu được xác định lại có 7 biến quan sát mới. Do đó, mô hình nghiên cứu được điều chỉnh lại. Trong đó, quyết định mua căn hộ chung cư trong các khu dự án của thành phố là biến phụ thuộc (biến nhị phân 1;0) và các biến độc lập là các nhân tố qua kết quả phân tích nhân tố như ”Khoảng cách”, “Tài chính”, “Không gian sống bên trong căn hộ”, “Đặc tính tòa chung cư”, “Đặc tính căn hộ”, “Môi trường cảnh quan” và “Không gian sống bên ngoài căn hộ”.
Hình 4.3: Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh
Khoảng cách (A1)
Đặc tính căn hộ (A5)
Tài chính (A2)
Đặc tính tòa chung cư (A3)
Môi trường cảnh quan (A4)
Không gian sống bên trong căn hộ (A6)
Không gian sống bên ngoài căn hộ (A7)
QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG
CƯ
53
Quyết định mua căn hộ chung cư (QĐMCC) = f(A1,A2,A3,A4,A5,A6,A7) Trong đó: QĐMCC là biến phụ thuộc, các biến A1,A2,A3,A4,A5,A6,A7
là biến độc lập.
A1: Khoảng cách
A2: Tài chính
A3: Đặc tính tòa chung cư
A4: Môi trường cảnh quan
A5: Đặc tính căn hộ
A6: Không gian sống bên trong căn hộ
A7: Không gian sống bên ngoài căn hộ
4.2.1.4 Các giả thuyết mô hình hiệu chỉnh
Các giả thuyết trước kia về mô hình nghiên cứu được đề xuất ban đầu không còn phù hợp, mô hình nghiên cứu sẽ được diệu chỉnh lại sau khi có các nhân tố mới. Do đó, từ mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh thành các giả thuyết mới cho mô hình nghiên cứu mới. Các giả thuyết mới cho mô hình được đặt ra như sau:
H1: “Khoảng cách” có sự ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân.
H2: “Tài chính” có sự ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua căn hộ chung
cư của người dân.
H3: “Đặc tính tòa chung cư” có sự ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân.
H4: “Môi trường cảnh quan” có sự ảnh hưởng tích cực/ tiêu cực đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân.
H5: “Đặc tính căn hộ” có sự ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua căn
hộ chung cư của người dân.
H6: “Không gian sống bên trong căn hộ” có sự ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân.
H7: “Không gian sống bên ngoài căn hộ” có sự ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân.