CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
2.2 Tình hình nghiên cứu trong nước
Việc tính toán áp giá hiện nay ở nước ta cũng đã được hỗ trợ rất nhiều từ các phần mềm tin học, tuy nhiên mỗi địa phương đều có quy định về giá cả, phân vùng, vị trí của thửa đất khác nhau nên vẫn chưa có cách tính thống nhất chung.
Mặc dù vậy, cách tính giá đất ở mỗi địa phương đều tuân thủ theo các quy định trong bảng giá đất được ban hành vào đầu mỗi năm do Ủy ban nhân dân Tỉnh ra quyết định. Các ứng dụng WebGIS cũng đang dần thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý cũng như doanh nghiệp trong nước. Sau đây là một số nghiên cứu liên quan trực tiếp cũng như gián tiếp đến việc tính giá đất và xây dựng hệ thống tra cứu thông tin thửa đất phục vụ cán bộ địa chính và người dân:
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư số 04 quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu (CSDL) đất đai, trong đó quy định 3 hình thức cung cấp thông tin từ CSDL đất đai gồm: Tra cứu trực tuyến trên mạng; Trích lục bản đồ địa chính, Trích sao hồ sơ địa chính, bảng giá đất; Sao thông tin trích xuất từ CSDL đất đai vào thiết bị nhớ.
Thông tư có đề cập đến việc người dân có thể tra cứu thông tin đất đai qua mạng internet, cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu cũng có thể sử dụng dịch vụ cung cấp thông tin (có trả phí) về thửa đất thuộc quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu có trong CSDL đất đai. Tuy nhiên mức độ truy cập chỉ dừng lại ở các thông tin thuộc tính của thửa đất (như số tờ, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng đất, tình trạng cấp giấy chứng nhận, giá đất, thông tin quy hoạch…). Các thông tin không được phép truy cập được quy định rõ trong Thông tư: thông tin về giấy tờ pháp nhân, nhân thân và địa chỉ của người sử dụng đất, thông tin tọa độ thửa đất, hồ sơ cấp giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký thế chấp.
CSDL đất đai được xây dựng gồm bốn thành phần: CSDL địa chính, CSDL quy hoạch sử dụng đất, CSDL giá đất, CSDL thống kê, kiểm kê đất đai. CSDL đất đai đang được xây dựng theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. CSDL đất đai ở Trung ương sẽ được tổng hợp từ CSDL đất đai của tất cả các đơn vị hành chính cấp tỉnh trên phạm vi cả nước. Thông tư này có hiệu lực từ ngày 10 tháng 06 năm 2013. Thông tư là nền tảng để các ứng dụng chia sẻ cơ sở dữ liệu qua mạng phát triển, góp phần nâng cao chất lượng quản lý của nhà nước.
Nhóm tác giả Trần Vĩnh Phước, Trần Vĩnh Trung đề xuất việc xây dựng một hệ thống quản lý nhà ở và hiện trạng sử dụng đất của một quận trong thành phố Hồ Chí Minh tại Hội thảo MapAsia 2003 [6]. Nhóm tác giả tập trung vào cách
GIS được sử dụng để thành lập, bảo trì và phân tích thông tin đô thị và hiện trạng sử dụng đất nhằm hỗ trợ chính quyền địa phương trong công tác quản lý. Mục tiêu của hệ thống là:
- Thiết kế và triển khai cơ sở dữ liệu quản lý thông tin nhà ở và hiện trạng sử dụng đất của quận 5. Mục đích là tập trung dữ liệu không gian và phi không gian lưu trữ trên giấy hoặc trên máy về một cơ sở dữ liệu thống nhất.
- Thiết lập một số chức năng xử lý tự động quan trọng phục vụ cho đội ngũ nhân viên phòng quản lý đô thị quận 5.
Yêu cầu cơ bản của hệ thống này là xây dựng một hệ thống tập trung. Trong đó, các máy chủ đảm nhận nhiệm vụ lưu trữ dữ liệu GIS trong một cơ sở dữ liệu địa lý (geodatabase) và các máy khách liên kết với máy chủ qua mạng nội bộ.
Ưu điểm của hệ thống:
- Cả nhân viên lẫn người dân đều có thể sử dụng.
- Hỗ trợ người dùng tìm kiếm, xử lý dữ liệu.
- Chỉ có người có tài khoản admin mới có thể cập nhật dữ liệu.
- Dữ liệu truy vấn có thể là dữ liệu không gian hoặc dữ liệu thuộc tính.
- Kết quả truy xuất được trình bày dưới dạng bản đồ hoặc bảng biểu.
- Các công cụ hỗ trợ tốt đối với người dùng muốn lấy thông tin nhà ở, hiện trạng sử dụng đất một cách nhanh chóng.
Nhóm tác giả Hoàng Bảo Tùng, Nguyễn Văn Lộc đề xuất một nghiên cứu về ứng dụng WebGIS trong quản lý thuế đất tại Hội nghị ứng dụng GIS toàn quốc
Hình 2.1 Mô hình hệ thống quản lý nhà ở và hiện trạng sử dụng đất quận 5[6]
năm 2011 tổ chức tại Đà Nẵng [7]. Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả đã đưa ra mô hình phát triển ứng dụng của hệ thống trên cơ sở phân tích bài toán tính thuế đất phi nông nghiệp. Giá thuế đất được tính toán từ việc xác định vị trí thửa đất, áp giá theo quy định tại bảng giá đất áp dụng cho thành phố Huế theo Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ngày 20 tháng 12 năm 2010. Mô hình hệ thống gồm có 3 tầng:
Tầng cơ sở dữ liệu: mô hình CSDL được thiết kế theo mô hình GeoDatabase, gồm có CSDL nền GISHue và CSDL GIS chuyên ngành thuế đất.
Tầng ứng dụng: tác giả đưa ra hai giải pháp, đó là giải pháp phần mềm ứng dụng theo mô hình client/server và giải pháp cung cấp thông tin dựa trên WebGIS.
Tầng giao diện: phục vụ cho hai nhóm đối tượng, đó là nhóm đối tượng lãnh đạo ở các phòng ban, cơ quan chức năng có liên quan và nhóm cộng đồng.
Tác giả có đưa ra giải pháp triển khai mô hình với sự tham gia của Trung tâm thông tin Dữ liệu điện tử tỉnh (EDIC), Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế tỉnh, Chi cục thuế thành phố và Lãnh đạo UBND thành phố và các phòng chức năng. Công nghệ hệ thống sử dụng phần lớn là các phần mềm thương mại (hệ quản trị cơ sở dữ liệu Oracle, ArcGIS Server 9.3, công nghệ ASP.net của Microsoft…).
Tác giả Lê Văn Trung giới thiệu một phần mềm ứng dụng GIS để quản lý và phân tích thông tin phục vụ cho việc thành lập bản đồ giá đất địa bàn TP Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang [8]. Đây là phần mềm chạy trên nền ArcGIS Engine cung cấp công cụ cho chính quyền địa phương lưu trữ, phân tích và thể hiện các dữ liệu cơ bản về đất đai và thông tin bất động sản, bao gồm các mô đun:
- Mô đun quản lý dữ liệu: chứa các công cụ cơ bản tương tác với bản đồ, xem các lớp dữ liệu và các công cụ tiện ích thành lập bản đồ chuyên đề.
- Mô đun hỗ trợ tìm kiếm thông tin: bao gồm các chức năng xác định giá dựa vào thông tin của mỗi đường giao thông, chức năng tìm kiếm giá thửa đất dựa vào thuộc tính và dữ liệu không gian của thửa đất.
- Mô đun thống kê giá đất: bao gồm các chức năng thực hiện các thống kê liên quan đến thửa đất, xác định tổng giá trị của một dự án quy hoạch, các công cụ giúp tạo báo cáo tự động và kết xuất danh sách giá thửa đất theo từng quận huyện khác nhau trên địa bàn thành phố.
- Mô đun cập nhật dữ liệu: bao gồm các chức năng cập nhật giá cho mỗi đường giao thông, thay đổi độ rộng của hẻm và các thông tin về vị trí cũng như thuộc tính của mỗi thửa đất (mã thửa, mã đường, tên đường…).
Phần mềm chạy trên máy desktop hỗ trợ đội ngũ nhân viên của Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Tiền Giang có thể quản lý, tạo bản đồ cũng như cập nhật thông tin liên quan đến giá đất thay đổi hàng năm.
Ngoài ra còn có một số trang phục vụ mua bán bất động sản hỗ trợ người dùng xem vị trí bất động sản trên nền bản đồ google như muabannhadat.com.vn, diaoctructiep.vn…