CHƯƠNG 3. XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
3.3 Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu
3.3.7 Tính giá cho thửa đất
3.3.7.1 Tính giá cho đất nông nghiệp:
Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản. Giá đất mỗi loại được quy định trong bảng giá. Kết nối đến các bảng giá đất nông nghiệp, duyệt từng phường, xã, lấy mã phường, chọn các thửa đất nông nghiệp có mã phường bằng với mã phường vừa lấy, tính giá thửa đất. Sau khi tính giá đất cho tất cả các thửa đất nông nghiệp, kết thúc quá trình cập nhật. Quy trình tính giá các loại đất nông nghiệp được thể hiện qua sơ đồ hình 3.24.
BẮT ĐẦU
Lần lượt kết nối với các bảng giá đất nông nghiệp
Duyệt từng phường, xã Kết nối với các thửa đất nông nghiệp
Mã phường.Thửa đất
= Mã phường.Bảng giá Thửa đất
nông nghiệp Bảng giá đất nông nghiệp
Hình 3.24 Tính giá cho thửa đất nông nghiệp
Tính giá thửa đất
Kiểm tra đối tượng cuối
Lưu
no
yes
KẾT THÚC yes no
Khu vực.Thửa đất = Khu vực.Bảng giá
yes
no
3.3.7.2 Tính giá cho đất phi nông nghiệp:
a. Tính giá cho đất ở:
Kết nối với bảng giá đất ở, duyệt theo từng đường giao thông, lấy giá vị trí 1,
kiểm tra mã khu vực của thửa đất, nếu là khu vực 2, 3 thì kiểm tra vị trí của thửa đất, nếu thửa đất ở vị trí 1, giá thửa đất bằng tích diện tích thửa đất với giá vị trí 1 của đường giao thông đang duyệt, nếu thửa đất ở vị trí 2, giá đất bằng 60% tích diện tích thửa đất với giá vị trí 1. Nếu thửa đất ở khu vực 1 thì kiểm tra vị trí của thửa đất, nếu thửa đất ở vị trí 1, giá thửa đất bằng tích diện tích thửa đất với giá vị trí 1 của đường giao thông đang duyệt, nếu thửa đất ở vị trí 2, giá thửa đất
bằng 60% tích diện tích thửa đất với giá vị trí 1, nếu thửa đất ở vị trí 3, giá thửa đất bằng 40% tích diện tích thửa đất với giá vị trí 1, nếu thửa đất ở vị trí 4, giá thửa đất bằng 20% tích diện tích thửa đất với giá vị trí 1. Sau khi tính giá tất cả các thửa đất ở nông thôn và thành thị, lưu và kết thúc quá trình cập nhật (xem hình 3.25).
Những thửa đất dài quá 25m đối với đất ở đô thị và dài quá 50m đối với đất ở nông thôn được phân vào vị trí 5. Cách tính như sau:
- Duyệt từng vạch lộ giới của đường giao thông chính, buffer vào trong thửa đất với khoảng cách 25m, sử dụng vùng buffer cắt những thửa đất có vị trí 5 làm hai phần, phần có chiều dài 25m tính từ vạch lộ giới vào trong tính theo giá vị trí 1, phần còn lại của thửa đất tính theo vị trí 2.
- Duyệt từng vạch lộ giới của đường giao thông chính, buffer vào trong thửa đất với khoảng cách 50m, sử dụng vùng buffer cắt những thửa đất có vị trí 5 làm hai phần, phần có chiều dài 50m tính từ vạch lộ giới vào trong tính theo giá vị trí 1, phần còn lại của thửa đất tính theo vị trí 2.
b. Tính giá cho đất sản xuất kinh doanh:
Quy trình tính toán như tính giá đất ở. Duyệt từng đường giao thông chính trong bảng giá đất ở, lấy mã đường, chọn những thửa đất dùng cho mục đích sản xuất kinh doanh có cùng mã đường với mã đường vừa lấy, giá của thửa đất bằng 70% x diện tích x giá vị trí 1.
c. Tính giá cho đất chuyên dùng:
Kết nối với bảng giá đất ở, duyệt theo từng đường
giao thông, lấy giá vị trí 1
BẮT ĐẦU
Chọn thửa đất ở
Mã đường.Bảng giá
= Mã đường.Thửa đất
Khu vực = 1 Vị trí = 1
Giá đất = diện tích x giá vị trí 1
Giá đất = diện tích x giá vị trí 1 x 60%
Khu vực = 2
Vị trí = 1 Giá đất = diện tích x giá vị trí 1
Vị trí = 2 Giá đất = diện tích x giá vị trí 1 x 60%
Vị trí = 3 Giá đất = diện tích x giá vị trí 1 x 40%
Vị trí = 4 Giá đất = diện tích x giá vị trí 1 x 20%
Kiểm tra đối tượng cuối
Lưu
yes
no
yes
no
yes
yes
yes
yes no
no
no
no
yes no
KẾT THÚC
Hình 3.25 Quy trình tính giá đất ở
Quy trình tính toán như tính giá đất ở. Duyệt từng đường giao thông chính trong bảng giá đất ở, lấy mã đường, chọn những thửa đất là đất chuyên dùng có cùng mã đường với mã đường vừa lấy, giá của thửa đất bằng 70% x diện tích x giá vị trí 1.
d. Tính giá cho các loại đất khác:
+ Đất trụ sở cơ quan: tính như đất ở.
+ Đất bằng chưa sử dụng: tính bằng giá đất nông nghiệp liền kề.
Kết quả tính toán giá đất được thể hiện qua bản đồ giá đất hình 3.26.
Trong phần tính toán thử nghiệm, dữ liệu được đưa vào tính toán là dữ liệu phường Mỹ Bình, TP Long Xuyên. Đây là phường duy nhất có dữ liệu ban đầu khá đầy đủ. Tổng cộng có trên 4800 thửa đất, dựa vào quy trình tính toán áp giá tự động đã đề cập ở trên, thì có khoảng 95% trên tổng số thửa của phường Mỹ Bình được tính toán tự động, số còn lại được tính thủ công. Những thửa không tính tự động rơi vào một trong những trường hợp sau:
- Thửa đất không tiếp giáp với đường giao thông, bờ sông, thửa đất nằm tiếp giáp với các thửa đất khác không có đường dẫn vào (thửa đất được khoanh tròn trong hình 3.27a).
- Thửa đất có mục đích sử dụng không nằm trong nhóm được quy định giá của phường, ví dụ như có thửa đất được sử dụng để nuôi trồng thủy sản nhưng trong bảng giá không có quy định giá cho đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản.
Hình 3.26 Kết quả tính toán trên ArcGIS desktop
- Thửa đất cách khá xa mặt tiền đường chính so với các thửa đất khác trên cùng đường giao thông (ví dụ thửa đất được khoanh tròn trong hình 3.27b).