Các bước tiến hành khi định giá
1.5.1. Xác định bất động sản ( đất )cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá - Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản cần định giá.
+ Pháp lý: . Xác định địa chỉ của bất động sản, địa chỉ thể hiện trên bản đồ . Sở hữu về mặt pháp lý bất động sản
+ Kinh tế: . Quy mô ( diện tích đất)
- Xác định mục đích định giá: Người định giá phải cùng khách hàng xác định rừ mục đớch định giỏ. Mục đớch định giỏ phải được nờu rừ trong bỏo cỏo định giá.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định giá.
- Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác định đối tượng định giá.
Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của người định giá phải dựa trên cơ sở:
+ Cú sự xỏc nhận bằng văn bản của khỏch hàng và trờn cơ sở nhận thức rừ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.
+ Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan.
Lưu ý: Trong quá trình định giá, nếu người định giá thấy các điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và có thông báo ngay cho lãnh đạo tổ chức định giá và khách hàng.
- Xác định thời điểm định giá : như giá trị pháp lý với một thời điểm cụ thể.
- Xác định nguồn dữ liệu: nguồn thông tin, dữ liệu có được từ đâu, có đảm bảo độ tin cậy, chính xác không.
- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản: xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
1.5.2. Lập kế hoạch định giá
Việc lập kế hoạch một cuộc định giỏ nhằm xỏc định rừ những bước cụng việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với những chức năng , các đặc tính và các quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
1.5.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
a) Khảo sát hiện trường
- Xem xét vị trí thực tế của đất so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý - Xem xét diện tích của mảnh đất.
- Trong quá trình khảo sát để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người định giá cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng, các hướng khác nhau.
b) Thu thập thông tin
- Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của các mảnh đất có thể so sánh được.
- Thu thập thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường, về động thái của người mua, người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản
- Một số thông tin khác như: các thông tin, số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị của mảnh đất, thông tin về những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá và các khu vực lân cận; các thông tin về các yếu tố tự nhiên như kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của bất động sản
Người định giá thu thập thông tin phải dựa vào các nguồn: Nguồn khảo sát thực địa; giao dịch mua bán bất động sản bằng việc phỏng vấn các công ty kinh doanh, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng; thu thập thông tin qua các cơ quan Nhà nước : trung tâm giao dịch; thu thập thông tin trên các phương tiện thụng tin đại chỳng: bỏo chớ, phỏt thanh truyền hỡnh. Phải nờu rừ nguồn thụng tin
trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin.
1.5.4. Phân tích thông tin
Sau khi thu thập được thông tin thì phải tiến hành phân tích. Đây là một khâu rất quan trọng..
- Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường của mảnh đất, chọn ra các mảnh đất có thể so sánh để định giá trên cơ sở này áp dụng phương pháp định giá.
- Phân tích thông tin về thị trường: phân tích hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường; phân tích xu hướng cầu trên thị trường, đánh giá ảnh hưởng của xu hướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá; phân tích về khách hàng tiềm năng; phân tích nhu cầu và khả năng thanh toán.
- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của mảnh đất.
1.5.5. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản ( đất)
Dựa trên loại bất động sản và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của bất động sản. Cần nờu rừ cỏc phương phỏp được ỏp dụng để xỏc định mức giỏ trị của bất động sản cần định giá.
Người định giỏ cần phõn tớch rừ mức độ phự hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất động sản và với mục đích định giá.
Người định giỏ cần nờu rừ trong bỏo cỏo định giỏ phương phỏp định giỏ nào được sử dụng căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng đất để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
1.5.6. Xác định giá trị mảnh đất cần định giá
Cần phải chỉ rừ sử dụng phương phỏp, ỏp dụng phương phỏp nào để chỉ ra giá trị của mảnh đất cần định giá. Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn một phương pháp để định giá, mỗi phương pháp sẽ có một chỉ số khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ số giá của các phương pháp khác nhau thành một chỉ số giá của mảnh đất mục tiêu. Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau.
Giá trị cuối cùng của mảnh đất có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể là nằm trong khoảng giá trị. Quá trình hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị của mảnh đất cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá.
1.5.7. Lập báo cáo và chứng thư định giá
Báo cáo định giá chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trỡnh bày và để theo dừi những lý do đằng sau kết luận giỏ trị của người định giá. Báo cáo định giá có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng. Có thể viết dưới dạng báo cáo đầy đủ, báo cáo vắn tắt, báo cáo có giới hạn. Còn chứng thư định giá có mẫu quy định, chứng thư định giá nhằm mục đích thông báo cho khách hàng về kết quả định giá.
1.6. Các phương pháp định giá đất