Khái niệm
Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó.
Đối tượng áp dụng
Là phương pháp duy nhất được sử dụng đất trong các cuộc định giá hàng loạt đối với đất đai
Phạm vi áp dụng
Áp dụng phương pháp này trong trường hợp các cuộc mua bán có thể so sánh được có sẵn trên thị trường và phải có thị trường đất.
Yêu cầu
- Chỉ thực hiện so sánh với các mảnh đất tương tự trong cùng một vùng.
- Mảnh đất so sánh có tính chất đồng nhất với mảnh đất mục tiêu.
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.
- Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
- Phương pháp định giá so sánh không có mô hình hay công thức cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
- Chất lượng của thông tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định, khi thị trường không ổn định người định giá phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng đất phương pháp này.
Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các mảnh đất được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với mảnh đất mục tiêu cần định giá về kiểu cách, điều kiện và vốn.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các mảnh đất so sánh để xác định giá trị của chúng và để khẳng định rằng các mảnh đất này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số mảnh đất có thể so sánh được thích hợp nhất, có thể từ 3 đến 6 mảnh đất để tiến hành phân tích trong cùng khu vực thị trường.
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau ( xấu hơn hoặc tốt hơn) của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu.
Bước 5: So sánh với mảnh đất mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu.
Bước 6: Thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị từ phân tích các mảnh đất so sánh vào một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị đối với mảnh đất mục tiêu.
Khi thực hiện phương pháp định giá so sánh thì phải thực hiện theo sáu bước cơ bản trên.
Mặt tích cực
-Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
- Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để định giá, so sánh.
Mặt hạn chế
- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường hiện tại của mảnh đất nhưng chúng ta phải dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ nên giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi những giao dịch trước đó.
- Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin và số lượng của các giao dịch trong thị trường không đủ
- Trong điều kiện kinh tế pháp lý có những thay đổi nhanh chóng thì cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này.
1.6.2. Phương pháp chi phí
Khái niệm
Là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên chi phí tái tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định.
Đối tượng áp dụng:
Được áp dụng để định giá tất cả các loại BĐS nhưng phù hợp hơn cả là định giá những BĐS ít hoặc không có mua bán trên thị trường, những BĐS không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập.
Phạm vi áp dụng
Khi phần đóng góp của công trình vào giá trị BĐS là nhỏ hoặc dễ xác định và có các cuộc mua bán BĐS loại này.
Kỹ thuật áp dụng
Giá đất = Giá bán BĐS – giá trị đóng góp của công trình
Yêu cầu
Phương pháp chi phí chỉ thực hiện được khi xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo.
Các bước thực hiện
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá, coi mảnh đất là mảnh trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất.
- Xác định ước lượng các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cần định giá vào ngày định giá có hiệu lực
Mặt tích cực
- Đây là phương pháp dễ làm
- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho giao dịch và các mục đích chuyên biệt. Việc ước tính giá trị theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn, kinh nghiệm của người định giá.
Mặt hạn chế
- Phương pháp này dựa vào những dữ liệu của thị trường nên có hạn chế giống phương pháp so sánh.
- Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị.
- Phần giảm giá khó ước tính khi các công trình đã cũ và không thể hiện được sử dụng tốt nhất
- Phương pháp này sử dụng một cách cộng dồn, song tổng của các bộ phận cộng dồn chưa chắc đã bằng tổng giá trị toàn bộ.
- Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và có kinh nghiệm.
1.6.3. Pháp pháp vốn hóa
Khái niệm
Vốn hóa là quá trình chuyển các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại
Phương pháp vốn hóa dùng để định giá các BĐS tạo thu nhập
Yêu cầu
- Tỷ lệ thu nhập trong đầu tư BĐS phải được dự kiến cao hơn so với tỷ lệ thu nhập có thể thu được từ những loại hình đầu tư khác.
- Để áp dụng phương pháp vốn hóa, người định giá cần phải lựa chọn một tỷ lệ vốn hóa thông qua việc thu thập thông tin thị trường về tỉ lệ lãi mà những chủ đầu tư đang thu được trên những đầu tư loại BĐS có rủi ro tương tự.
Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập
Bước 2: Ước tính các chi phí vận hành của BĐS để trừ khỏi thu nhập hàng năm.
Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các BĐS tương tự
Bước 4: Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập ròng để tính ra giá trị BĐS.
Mặt tích cực
- Là phương pháp phù hợp nhất để định giá bất động sản cho thu nhập.
- Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian thu hồi vốn ngắn thì phương pháp thu nhập cho kết quả tin cậy.
Mặt hạn chế
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh về nhiều mặt:
tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi tiền cho thuê trong tương lai.
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở cho việc dự báo các khoản thu nhập trong tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số tính toán trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ ảnh hưởng nhiều đến yếu tố chủ quan.
1.6.4. Phương pháp thặng dư
Nguyên lý chung của phương pháp
Giá trị còn lại = Giá trị hoàn thành - Tổng chi phí để cải tạo hoặc phát triển
cải tạo bất động sản (Bao gồm cả lãi của người đầu tư)
Đối tượng áp dụng
Phương pháp này được sử dụng để định giá các bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Nó có thể là đất trống dành cho xây dựng phát triển, cũng có thể là bất động sản đang tồn tại nhưng cần phải thay thế hay cải tạo. Khi bất động sản có giá trị tiềm tàng thì giá trị này có thể được giải phóng bằng cách chỉ thêm tiền để cải tạo tăng giá trị của nó do vậy việc định giá là hoàn toàn cần thiết.
Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản cần định giá, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình và sự hoàn thành nó, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp vốn hóa.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị còn lại bằng tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị của bất động sản mục tiêu dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu, gồm các giả định về: chi phí pháp lý, thuế chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
Mặt tích cực
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Là phương pháp mô phỏng lại cách thức phân tích các cơ hội đầu tư vào bất động sản, nên có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản.
Mặt hạn chế
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của một bất động sản đang tồn tại.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong việc ước tính các chi phí và giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
- Mặc dù phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai song lại không tính đến giá trị thời gian của tiền, đã giả định là tất cả các dòng tiền xẩy ra ở cùng một thời điểm, do đó giả định này là không hiện thực.