THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK
2.2. Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 1. Quy trình định giá đất tại Ngân hàng Techcombank
Giải thích từ viết tắt - TSĐB: Tài sản đảm bảo - HS: Hồ sơ
- KH: Khách hàng - KQ: Kho quỹ - ĐK: Điều kiện
- PGD: Phòng giao dịch - PKD: Phòng kinh doanh
- TTKD HO: Trung tâm kinh doanh hội sở
- Phòng KTGD&KQ: Phòng kế toán giao dịch và kho quỹ - ĐKGDĐB: Đăng ký giao dịch đảm bảo.
- CVKH: chuyên viên khách hàng
- Ban KS & HTKD: Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh - Ban TĐ&QLRR: Ban thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng - UBND: Ủy ban nhân dân.
2.2.1.1. Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo “ Đất” của khách hàng
CVKH tiếp nhận hồ sơ tài từ KH và kiểm tra hồ sơ TSĐB. TSĐB phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản đó hoặc tính chân thực, hợp lệ của tài sản. Trường hợp tài sản không có đủ hồ sơ, CVKH từ chối nhận TSĐB của KH.
a) Điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp
CVKH có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sở hữu và sử dụng của chủ tài sản đối với tài sản. Hồ sơ pháp lý của đất được thể hiện qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất thuê như sau:
Quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( sổ đỏ)
- Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Những giấy tờ giao đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam Dân chủ cộng hòa, chính phủ Cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp.
- Giấy tờ thừa kế, tặng cho được UBND phường xã xác nhận và đất không có tranh chấp kèm theo bản chính giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất hợp pháp của người cho thừa kế, cho, tặng.
- Bản án hoặc quy định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quy định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kèm theo các giấy tờ chứng minh nguồn gốc của đất( Nếu có) .
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND phường xã, thị trấn thẩm tra là đất không có tranh chấp và được UBND quận huyện, thành phố xác nhận thẩm tra của cấp dưới.
Quyền sử dụng đất thuê
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê ( cho thuê lâu dài và có thời hạn).
- Quy định cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Những giấy tờ cho thuê đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp.
- HĐ thuê đất đối với các cơ quan được phép xây dựng kinh doanh cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.
Các trường hợp khác
- Trường hợp quyền sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ trên nhưng đã qua quá trình chuyển nhượng thì HĐ chuyển nhượng phải có xác nhận của công chứng Nhà nước hoặc UBND cấp quận huyện, thị xã trực thuộc tỉnh kèm theo tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai nộp thuế trước bạ chứng minh đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
b) Kiểm tra hiện trạng và định giá đất làm đảm bảo.
Điều kiện và cách thức định giá đất làm đảm bảo được quy định như sau:
Điều kiện
- Về nguồn gốc đất nhận thế chấp :
+ Đất nhận thế chấp là đất do Nhà nước cấp, đất thừa kế, đất do mua bán, chuyển nhượng hoặc trao đổi hoặc đất thuê của Nhà nước nhưng nguồn gốc đất phải rừ ràng, hợp phỏp và hợp lệ.
+ Nguồn gốc đất và tính hợp pháp, hợp lệ của đất được thể hiện qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được liệt kê ở điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp nêu trên.
+ Techcombank không nhận thế chấp đối với đất lấn chiếm, đất không có nguồn gốc rừ ràng hoặc khụng hợp lệ. Trường hợp khu đất thế chấp cú một phần là đất lấn chiếm thì Techcombank chỉ định giá phần đất có giấy tờ đầy đủ, phần đất lấn chiếm không được định giá nhưng được coi là gắn liền với tài sản thế chấp và cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Về mục đích sử dụng đất:
+ Techcombank chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với các loại đất sử dụng cho các mục đích xây dựng nhà ở ( bao gồm đất vườn liền kề gắn với đất ở), đất trụ sở, văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho và các công trình xây dựng dân dụng khác.
+ Không nhận thế chấp các loại đất sử dụng cho mục đích lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất dùng cho mục đích quân sự, công cộng, đất chưa sử dụng, đất hoang.
- Về phạm vi địa giới: Chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất thuộc địa giới hành chính sau:
+ Đất thuộc phạm vi thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Đất thuộc nội thành, nội thị của các thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh.
+ Đất thuộc các địa phương lân cận với Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng nhưng không cách xa quá 30km kể từ trung tâm các thành phố nói trên.
+ Đất có mặt tiền giáp với đường quốc lộ.
+ Đất do khu chế xuất, khu công nghiệp đã được quy hoạch
Không nhận thế chấp đất nằm ngoài phạm vi địa giới hành chính nêu trên.
Hạn chế nhận thế chấp đất nằm trong phạm vi địa giới trên nhưng nằm sâu trong ngừ, ngừ, ngỏch nhỏ dưới 2m cỏc trường hợp này phải xem xột kỹ khả năng phỏt mại của tài sản.
- Các điều kiện khác đối với đất:
+ Đất không có tranh chấp: Đối với đất đã có sổ đỏ, sổ trắng hoặc HĐ mua bán nhà đất của các công ty mua bán nhà thì không nhất thiết phải xác định tranh chấp trừ trường hợp có nghi ngờ. Đối với đất có các giấy tờ sở hữu không thuộc 03 loại giấy tờ trên thì phải có xác nhận của UBND xã, phường hoặc sở địa chính là đất không có tranh chấp, nếu không có xác nhận của các cơ quan trên thì không nhận thế chấp.
+ Đất không nằm trong phạm vi quy hoạch: Việc xác định đất có thuộc phạm vi quy hoạch hay không không phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết của địa phương. Khi xác minh đất có thuộc quy hoạch hay không, CVKH có thể dựa vào xác nhận của UBND xã, phường hoặc tìm hiểu qua các kênh thông tin khác.
+ Đối với đất đi thuê phải thỏa mãn 2 điều kiện dưới đây:
o Đất phải thuê của các cơ quan Nhà nước, các doanh nghiệp có thẩm quyền cho thuê đất ( sở địa chính, các chủ đầu tư khu chế xuất, khu công nghiệp, các chủ đầu tư được thuê đất của Nhà nước cho thuê lại.
o Thời gian thuê còn lại phải từ 05 năm trở lên nhưng phải lớn hơn thời hạn thế chấp tối thiểu là 02 năm.
Định giá
Định giá quyền sử dụng đất
- Định giá với đất không phải đi thuê
+ Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước cấp đất thừa kế, đất do mua bán chuyển nhượng mà có thì giá trị quyền sử dụng đất được xác định bằng: Trung bình cộng của giá trị đất theo khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành( không tính hệ số sinh lời) và giá trị thị trường của đất đai tại thời điểm thế chấp nhưng không vượt quá k lần giá trị thị trường của đất theo khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành. Hệ số k được quy định như sau:
1. Hệ số k áp dụng đối với thành phố Hà Nội
Bảng 2.2: Hệ số k áp dụng đối với thành phố Hà Nội
Đơn vị: lần
Loại đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Loại đường 1
Mức A 7,5 6,5 6,5 6,0
Mức B 7,0 6,0 6,0 5,5
Loại đường 2
Mức A 6,5 5,5 5,5 5,0
Mức B 6,5 5,5 5,2 4,5
Loại đường 3
Mức A 6,5 5,5 5,0 4,0
Mức B 6,0 5,0 4,5 3,5
Loại đường 4
Mức A 6,0 5,0 4,5 3,0
Mức B 5,5 4,5 4,0 2,0
Nguồn: phụ lục PL – TSĐB/03/01 của hướng dẫn nhận TSĐB của Techcombank + Các quy định về đất như loại đường phố mức đất và vị trí đất được áp dụng tại thành phố Hà Nội được áp dụng như quy định về khung giá các loại đất thực hiện nghị định số 87/CP ngày 17/08/1994 của chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội ban hành kèm theo quy định số 3519/QĐ-UB ngày 12/09/1997 của UBND thành phố Hà Nội.
+ Đối với đất được quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là “ đất vườn liền kề”: giá trị quyền sử dụng đất vườn liền kề được xác định theo khung giá đất do UBND thành phố Hà Nội áp dụng tại thời điểm thế chấp nhân với hệ số sinh lời k tối đa là 1,8.
2. Hệ số k áp dụng với đất tại thành phố Hồ Chí Minh
Bảng 2.3: Hệ số k áp dụng với đất tại thành phố Hồ Chí Minh Đơn vị: lần
Loại đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Loại đường 1 7,5 6,5 5,5 4,0
Loại đường 2 6,5 6,0 4,0 3,5
Loại đường 3 6,0 5,5 3,5 3,0
Loại đường 4 5,5 5,0 3,0 2,0
Nguồn: phụ lục PL – TSĐB/03/01 của hướng dẫn nhận TSĐB của Techcombank
+ Các quy định về đất như loại đường phố tại thành phố Hồ Chí Minh được áp dụng như quyết định số 05- QĐ/UB – QLĐT về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 04/01/1995.
+ Đối với đất được quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là “ đất vườn” : giá trị quyền sử dụng đất vườn được xác định theo khung giá đất do UBND thành phố Hồ Chí Minh áp dụng tại thời điểm thế chấp nhân với hệ số sinh lời k tối đa là 1,8.
3. Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Đà Nẵng
Bảng 2.4: Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Đà Nẵng Đơn vị: lần
Loại đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Đường phố loại 1 3,0 2,5 2 1,5
Đường phố loại 2 2,5 2,2 1,4 1,2
Đường phố loại 3 2,0 2,0 1,2 1,0
Đường phố loại 4 1,8 1,5 1,0 1,0
Nguồn: phụ lục PL – TSĐB/03/01 của hướng dẫn nhận TSĐB của Techcombank
Các quy định về đất như loại đường phố, vị trí đất tại thành phố Đà Nẵng được áp dụng như quyết định 85/2000/QĐ-UB do UBND thành phố Đà Nẵng ban hành ngày 20/07/2000.
4. Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Hải Phòng
Bảng 2.5: Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Hải Phòng
Đơn vị: lần
Loại đất Hệ số k Loại đất Hệ số k
Đường phố loại 1 4,0 Đường phố loại 5 2,8
Đường phố loại 2 3,5 Đường phố loại 6 2,5
Đường phố loại 3 3,0 Các loại đường phố còn lại 2,0
Đường phố loại 4 3,0
Nguồn: phụ lục PL – TSĐB/03/01 của hướng dẫn nhận TSĐB của Techcombank
Các quy định về đất như loại đường phố, vị trí đất tại thành phố Hải Phòng được áp dụng như QĐ số 208/QĐ/UB do UBND thành phố Hải Phòng ban hành ngày 11/02/1998.
+ Định giá các thửa đất thuộc các đường phố mới mở, mới được nâng cấp, sửa chữa chưa được liệt kê và quy định trong quy định của UBND các tỉnh thành phố:
Đối với đất thuộc các loại đường/ phố mới mở, nâng cấp, sửa chữa chưa được liệt kê quy định trong các quy định về khung giá đất của UBND tỉnh, thành
phố: thì khung giá đất tại quy định của các loại đường/ phố lân cận, có cùng điều kiện cơ sở hạ tầng.
Việc định giá với loại đất này được xác định tương tự như đối với đường phố được quy định trong khung giá đất của UBND thành phố: được tính bằng trung bình cộng giữa giá thị trường và giá trị theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành nhưng không được vượt quá k lần giá trị đất theo khung giá của đường phố lân cận.
+ Định giá đối với đất ven đô thị đã được xét duyệt quy hoạch của UBND tỉnh, thành phố: Đối với các thửa đất tại các khu ven đô thị đã được UBND thành phố nơi có đất xét duyệt quy hoạch trở thành các khu đô thị mới thuộc thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phòng, thành phố Đà Nẵng việc định giá được xác định bằng giá trị trung bình cộng giữa giá thị trường và giá trị theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành nhưng không được vượt quá 3,5 lần giá trị theo khung giá.
+ Đối với các thửa đất thuộc các khu đô thị mới tại thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phòng, thành phố Đà Nẵng : Đối với các thửa đất thuộc các khu đô thị mới, nếu HĐ mua bán quyền sử dụng đất với chủ đầu tư được ký trước ngày 31/12/2000, giá trị định giá có thể tính bằng trung bình cộng giữa giá trị HĐ và giá trị thị trường tại thời điểm định giá. Trong trường hợp HĐ mua bán với chủ đầu tư được ký sau thời điểm nêu trên, giá trị định giá sẽ được xác định bằng giá trị của HĐ mua bán quyền sử dụng đất với chủ đầu tư.
+ Định giá các thửa đất thuộc các đường phố mới trước đây thuộc các huyện nay được nâng cấp thành quận ( nhưng chưa được điều chỉnh khung giá đất) : Đối với đất thuộc các loại đường phố trước đây thuộc huyện nay đã được nâng cấp thành quận nhưng UBND thành phố chưa sửa đổi điều chỉnh khung
khung giá do UBND thành phố ban hành và giá trị thị trường ( giá trị thị trường này phải do một công ty bất động sản có uy tín đánh giá).
+ Với các thửa đất không thuộc quy định các điểm nêu trên đây, việc định giá được xác định theo khung giá do UBND tỉnh thành phố nơi có đất ban hành.
- Định giá đất đi thuê
+ Đối với đất có nguồn gốc đi thuê đã trả tiền trước mà thời gian trả tiền còn lại trên 05 năm thì giá trị quyền sử dụng đất bao gồm:
o Tiền đền bù thiệt hại, tiền giải phóng mặt bằng khi thuê đất( nếu có) o Chi phí san lấp, cải tạo mặt bằng(nếu có)
o Tiền thuê đất đã trả trừ đi thời gian sử dụng
+ Đối với đất đi thuê mà tiền trả hàng năm, hoặc đã trả tiền trước nhiều năm nhưng thời gian đã trả tiền thuê còn dưới 05 năm thì vẫn nhận thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không tính giá trị quyền sử dụng đất.
- Các trường hợp định giá đất khác
Đối với các trường hợp định giá khác quy định định giá trên đây, việc nhận TSĐB là bất động sản phải có ý kiến của ban Tổng giám đốc.
2.2.1.2. Lập biên bản kiểm tra, định giá
Trước khi kí HĐ thế chấp, bảo lãnh, CVKH phải tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp, nội dung công việc gồm:
- Kiểm tra bản chính giấy tờ về tài sản để xác định nguồn gốc đất, nguồn gốc các giấy tờ nhằm khẳng định tính hợp pháp, hợp lệ của tài sản, đối chiếu với quy định tại điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp xem có phù hợp không. Trường hợp giấy tờ khụng rừ ràng hoặc cú những nghi vấn thỡ phải xỏc minh tại nơi đó cấp giấy tờ đó.
- Xác định các đồng sở hữu của tài sản, đảm bảo tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý thế chấp tài sản và cùng ký tên vào các giấy tờ thế chấp, tuyệt đối không bỏ sót tránh rắc rối sau này. Đối với các cá nhân, hộ gia đình việc xác định đồng sở hữu phải dựa vào sổ hộ khẩu và tình trạng hôn nhân của người thế chấp. Có những trường hợp trên giấy tờ sở hữu chỉ đăng ký tên một người nhưng tài sản vẫn thuộc sở hữu chung của nhiều người.
- Kiểm tra hiện trường: tất cả các tài sản trước khi nhận thế chấp, bảo lãnh phải được kiểm tra thực tế tại hiện trường. Việc kiểm tra tại hiện trường nhằm xác định lại địa chỉ, thực trạng về quy mô, kế cấu, chất lượng còn lại của tài sản, xem có tranh chấp hay không, không thuộc diện quy hoạch hay không. Khi kiểm tra hiện trường có thể kết hợp người gặp gỡ người dân xung quanh hoặc chính quyền sở tại để có thông tin đầy đủ hơn về tài sản.
Khi kiểm tra hiện trường thực tế TSĐB, CVKH tiến hành chụp ảnh mảnh bất động sản và sử dụng ảnh lưu hồ sơ, ảnh chụp phải thể hiện ít nhất được 3 nội dung: mặt bằng hoặc ngừ… nơi cú bất động sản, toàn cảnh.
- Lập biên bản kiểm tra và định giá, biên bản như sau:
CỘNG HềA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
BIÊN BẢN KIỂM TRA, ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO Hôm nay, ngày …../…../200…,tại……… chúng tôi gồm:
1. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – Techcombank
Chi nhánh...
Trụ sở tại...
Điện thoại...Fax...
Người đại diện
Ông/bà...Chức vụ...
Ông/bà...Chức vụ...
Bên thế chấp/bên bảo lãnh Cá nhân / pháp nhân
Ông/bà / công ty...
Ông/bà...
CMND số / Giấy chứng nhận...do...
CMND số ĐKKD số ...cấp ngày…./…./...
Địa chỉ / Trụ sở tại ...
Thường trú ...
Điện thoại: / Điện thoại...
Email: Fax: ...
Do ông/ bà ...Chức vụ...
Làm đại diện theo giấy ủy quyền số: ...
Ngày …./…./200…của...
Các bên đã tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp và cùng nhau lập biên bản này làm cơ sở cho việc nhận thế chấp, quản lý và giám sát tài sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam.