MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TECHCOMBANK
3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất của Ngân hàng Techcombank
3.3.1. Giải pháp về hoàn thiện quy trình định giá đất
Không phải bất kỳ một quy trình nào cũng luôn đúng, không có sai sót.
Quy trình định giá bất động sản ( đất) tại Techcombank cũng vậy. Việc hoàn thiện quy trình định giá hiện nay là rất cần thiết. Tuy nhiên không phải hoàn thiện tất cả các bước mà chỉ hoàn thiện ở những bước còn hạn chế, chưa đầy đủ.
Chẳng hạn như trong quá trình định giá đất, bất động sản : Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì cần phải đưa các yếu tố điều chỉnh giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh vào để kết quả định giá được chính xác hơn.
3.3.2. Giải pháp về hoàn thiện, bổ sung hệ thống thông tin phục vụ cho công tác định giá
Có thể nói thông tin là một yếu tố rất quan trọng trong hoạt động định giá.
Dựa vào thụng tin định giỏ viờn biết rừ về bất động sản, đất. Từ đú cú hướng đi đúng để định giá giá trị bất động sản, đất được chính xác. Chính vì thế cần phải có số lượng thông tin chi tiết, thường xuyên được cập nhật. Có thể thu thập thông tin qua:
Sách báo phổ thông, Internet: Báo “Mua và bán”, Tạp chí “Bất động sản”,
“Thị trường bất động sản”…Ngoài ra có thể sử dụng báo chí hay internet để đăng tin tìm các loại BĐS
Văn phòng môi giới: Mỗi văn phòng môi giới có vùng hoạt động, mối quan hệ riêng nên việc sử dụng các thông tin từ họ sẽ rất thuận lợi cho nhà môi giới
Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh như: Bộ xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ thương mại,các công ty xây dựng,kinh doanh
Cơ quan đấu giá
Đi thực tế: thông qua đi thực tế để tìm hiểu về BĐS
Sau khi thu thập được thông tin thì cần phải có những biện pháp, phương pháp, công cụ để xử lý thông tin và quản lý thông tin một cách hiệu quả. Cần xây dựng những phần mềm tin học để xử lý và quản lý thông tin một cách nhanh chóng, hiệu quả và bảo mật.
3.3.3. Giải pháp về hoàn thiện việc ban hành các chính sách, công văn, văn bản của Techcombank để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá.
Có thể nói việc hoàn thiện về các chính sách, công văn, văn bản là điều kiện thiết yếu để định giá thành công. Cần phải hoàn thiện hệ thống định giá tài sản để tạo cơ sở cho việc định giá đất, bất động sản. Chẳng hạn như ban hành biên bản kiểm tra hiện trạng của bất động sản, đất ( nên kèm theo các tranh ảnh của bất động sản, đất đi cùng), ban hành văn bản hướng dẫn việc định giá những mảnh đất mà có vị trí đặc biệt. Đồng thời điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định hiện hành không còn phù hợp. Hiện nay trong hệ thống công văn đã được ban hành cho việc định giá đất, bất động sản tại một số khu vực nhất là đối với các khu đô thị thì nhiều công văn đã không còn phù hợp như trước vì thị trường bất động sản hiện nay đang đóng băng, tính thanh khoản của các giao dịch thấp vì thế việc định giá tại các khu vực đó nếu theo quy định hiện hành sẽ gây rủi ro cho hoạt động tín dụng.
3.3.4. Giải pháp về hoàn thiện việc xây dựng bảng giá cho các loại hình bất động sản (đất) khác nhau trên cơ sở tuân thủ quy định của Techcombank.
Có thể thấy rằng, hiện nay Techcombank chỉ xây dựng đơn giá đất thị trường cho một số tuyến phố nhất định. Nên khi gặp phải những trường hợp đặc biệt thì điều này gây không ít khó khăn. Chính vì thế cần phải nhanh chóng xây dựng bảng giá cho các loại hình bất động sản khác nhau. Chẳng hạn như một thực tế thấy rằng là hiện nay các giao dịch về các căn hộ chung cư diễn ra phổ biến, các hồ sở gửi về Techcombank có rất nhiều hồ sơ là các căn hộ chung cư, trong khi đó việc xây dựng bảng giá cho loại hình chung cư tại Tech còn rất ít.
Vì vậy xây dựng và hoàn thiện là tất yếu và cần thiết. Không chỉ đối với loại hình chung cư mà một số loại hình khác như biệt thự, nhà chia lô, các xí nghiệp cũng cần phải được bổ sung. Tuy nhiên việc xây dựng đơn giá đất thị trường của một tuyến đường, tuyến phố nhất định không hề đơn giản, nó đòi hỏi công sức, sự nỗ lực, kinh nghiệm và thời gian. Để xây dựng được một đơn giá đất thị trường của một tuyến phố điều quan trọng nhất là phải tìm được các thông tin chính xác từ thị trường, các thông tin về cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh doanh của tuyến phố đó và của các tuyến phố xung quanh. Cần phải thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau rồi từ đó đối chiếu, so sánh, phân tích, tổng hợp. Tất nhiên là các thông tin này cần phải được cập nhật thường xuyên.
3.3.5. Hoàn thiện kỹ năng định giá của định giá viên
Ngoài hoạt động định giá đất thì còn có những hoạt động định giá các bất động sản khác. Vì thế ứng với một lĩnh vực nhất định thì người định giá cũng nên có những kỹ năng để định giá cho phù hợp. Định giá viên cần phải hoàn thiện một số kỹ năng như: Thứ nhất, kỹ năng thu thập và xử lý thông tin. Đây là công việc cực kỳ quan trọng trong công tác định giá nó có ảnh hưởng rất lớn đối với kết quả định giá. Cần phải đánh giá phân tích thật kỹ các thông tin của các
bất động sản một cách linh hoạt, khách quan. Định giá viên phải tìm được những cách thức, phương pháp để thu thập thông tin một cách hiệu quả. Thứ hai, kỹ năng áp dụng các phương pháp định giá một cách phù hợp và hiệu quả. Ứng với mỗi bất động sản cùng với những đặc tính riêng của nó mà định giá viên sử dụng phương pháp nào cho phù hợp. Có khi chỉ sử dụng một phương pháp nhưng có khi phải kết hợp nhiều phương pháp với nhau. Thứ ba, kỹ năng phối hợp giữa các định giá viên với nhau. Đây là một kỹ năng rất cần thiết. Bởi lẽ trong nhiều trường hợp số lượng hồ sơ quá nhiều mà một định giá viên không thể hoàn thành công việc theo quy định, lúc này cần có sự giúp đỡ của những định giá viên khác để hoàn thành công việc và không bị ảnh hưởng tới kết quả định giá. Hoặc nhiều lúc trong quá trình định giá gặp phải những trường hợp khó mà định giá viên không thể giải quyết được một mình thì lúc này nên trao đổi với các định giá viên khác để có thể tìm ra phương án hợp lý.
3.3.6. Giải pháp về đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ cho công tác định giá đất
Nhân lực là nhân tố quyết định hàng đầu tới sự thành công của Ngân hàng.
Chính vì vậy để đưa ra những chính sách phù hợp về nhân lực là hết sức quan trọng. Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá ở Techcombank hiện nay, thì việc đầu tiên cần phải làm là cần phải đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng cho chuyên viên định giá. Vì đây cũng là một trong những nguyên nhân làm cho hoạt động định giá bị hạn chế. Như đã nói ở trên, Định giá là một lĩnh vực mới nhưng rất khó. Nó liên quan đến rất nhiều lĩnh vực khác như về xây dựng, về kiến trúc, phong thủy. Mà kiến thức cũng như kinh nghiệm của nhân viên định giá còn hạn chế. Do vậy, cần phải tổ chức những buổi giao lưu, trao đổi kinh nghiệm giữa các nhân viên với nhau, thường xuyên tổ chức các hội thảo, chuyên đề về tình hình thực trạng thị trường và giá cả bất động sản, sự biến động về giá cả trên thị trường bất động sản. Giải pháp này nhằm mục đích tạo điều kiện cho
các chuyên viên định giá có điều kiện nắm bắt, cập nhật những thông tin mới, những quy định pháp luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản nói chung, lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng. Điều đó sẽ góp phần nâng cao chất lượng chuyên môn của đội ngũ nhân viên. Mặt khác, cần bố trí thời gian cho nhân viên được học các khóa đào tạo ngắn hạn liên quan đến ngành định giá, các khóa đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo tiêu chuẩn của Bộ xây dựng. Hàng năm công ty nên gửi các cán bộ đi đào tạo về nghiệp vụ định giá của nước trên thế giới như Mỹ, Singapore…Điều này rất quan trọng bởi chỉ khi chuyên viên định giá có chứng chỉ hành nghề thì những quyết định về giá đất, bất động sản thế chấp trong báo cáo định giá mới có hiệu lực pháp lý, được sử dụng để làm căn cứ giải quyết trước pháp luật khi xảy ra tranh chấp.
Song song với công tác đào tạo để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn thì cần phải nâng cao chất lượng của công tác quản lý nhân viên. Cụ thể như: Ngân hàng phải có những chế độ khen thưởng hợp lý, chế độ phụ cấp bảo hiểm xã hội, phúc lợi nhằm khuyến khích, kích thích sự nhiệt tình, năng động, sáng tạo của cán bộ nhân viên, tạo ra sự cạnh tranh trong công việc sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động định giá của Techcombank phát triển hơn. Techcombank cũng nên có các cuộc trao đổi , thảo luận vào hàng tuần, hàng tháng để các nhân viên đưa ra ý kiến của mình, tự nhận những sai sót đã mắc phải và có hướng giải quyết thích hợp. Ngoài những chính sách khen thưởng, chế độ ưu đãi thì Ngân hàng cũng phải có một biện pháp, những quy định thật chặt chẽ trong việc xử lý những trường hợp vi phạm của cán bộ nhân viên.
3.3.7. Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá
Đối với bất kỳ một lĩnh vực, ngành nghề nào đều không thể không tránh khỏi những rủi ro, sai sót. Vấn đề ở đây là thực hiện những hoạt động nào để nhằm hạn chế được rủi ro và sai sót đó. Đối với hoạt động định giá cũng vậy, cần phải :
- Kiểm tra một cách cẩn thận các kết quả định giá kể cả những sai sót trong đánh máy. Dù một lỗi rất nhỏ nhưng cũng thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng. Có như vậy độ chính xác của kết quả mới cao.
- Cần phải giám sát, kiểm tra hoạt động định giá thường xuyên để phát hiện những chỗ sai, điều chỉnh kịp thời. Điều đó sẽ giảm thiểu được rủi ro trong hoạt động định giá.
- Quá trình thu thập thông tin phải được xem xét một cách cẩn thận bởi lẽ có rất nhiều nguồn thông tin không chính xác, không còn phù hợp. Thông tin thu thập được phải có chọn lọc và xử lý một cách khoa học.