2.2.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất
2.2.1.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở trong và ngoài nước
Công tác quy hoạch là một nội dung quan trọng trong quản lý đất đai cũng như trong quá trình sản xuất. Tùy thuộc vào điều kiện của mỗi quốc gia mà phương pháp quy hoạch sử dụng đất đặc thù khác nhau và quá trình thực hiện cũng khác nhau.
Ở Pháp, quy hoạch sử dụng đất đai được xây dựng theo hình thức mô hình hóa nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao trong việc sử dụng tài nguyên, môi trường và lao động, áp dụng bài toán quy hoạch tuyến tính có cấu trúc và sản xuất hợp lý, thúc đẩy phát triển kinh tế.
Ở Mỹ, Đức, nội dung quy hoạch sử dụng đất đã gắn liền với môi trường, xây dựng một hệ thống quy hoạch tổng thể đảm bảo cảnh quan môi trường và sử dụng đất hiệu quả, bền vững. Vì thế quy hoạch sử dụng đất tại những nước này có tính khả thi cao
Ở Campuchia, do nền kinh tế kém phát triển, có xuất phát điểm thấp, tình hình chính trị chưa ổn định nên công tác quản lý đất đai chưa được quan tâm đúng mức, hệ thống Luật đất đai và quy hoạch sử dụng đất chưa được kiện toàn.
Đến năm 2000, Campuchia đã xây dựng một hệ thống luật đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đồng bộ. Tuy nhiên công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nhiều địa phương vẫn cũn nhiều bất cập, chưa rừ ràng nờn sử dụng đất kộm hiệu quả làm suy thoái đất.
Nhìn chung, hệ thống Luật đất đai ở những nước phát triển là khá hoàn thiện nên công tác xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất được triển khai tốt, sử dụng đất đảm bảo hiệu quả cả 3 mặt kinh tế - xã hội - môi trường. Ở những nước đang phát triển, do điều kiện kinh tế còn nhiều khó khăn, nguồn kinh phí hạn hẹp, đội ngũ cán bộ có chuyên môn cao chưa nhiều, hệ thống Luật đất đai còn nhiều bất cập nên quy hoạch sử dụng đất có hiệu quả chưa cao.
Tại Việt Nam, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được triển khai từ rất sớm, tuy nhiên đến khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành thì công tác quy hoạch sử dụng đất mới được triển khai rộng khắp và có hiệu quả, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên cả nước [1], [4].
cấp: Quốc gia, tỉnh, huyện và xã. Đến nay kết quả thực hiện như sau:
- Quy hoạch sử dụng đất cả nước: Từ năm 1994, Chính phủ đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cả nước đến năm 2010 và đã được Quốc hội khóa IX, kì họp thứ 11 thông qua tại nghị quyết số 01/1997/QH. Đến năm 2010 Chính phủ đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng quy hoạch sử dụng đất cả nước thời kỳ 2011 - 2020 đang trình Quốc hội thông qua.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh: Có 60/64 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010. Hiện nay quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thời kỳ 2011- 2020 của các địa phương vẫn đang được tiến hành.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp quận huyện: Có 369 quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh đã lập quy hoạch.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp xã, phường: có 3.597 xã phường, thị trấn đã hoàn thành quy hoạch sử dụng đất và 903 xã, phường, thị trấn khác đang triển khai.
Như vậy công tác quy hoạch sử dụng đất của nước ta đã được triển khai và cơ bản hoàn thành ở ba cấp, riêng cấp xã quy hoạch sử dụng đất chi tiết vẫn còn nhiều địa phương chưa thực hiện.
2.2.1.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng
Ngay từ khi chia tách tỉnh, lập nên thành phố Đà Nẵng một đô thị loại I trực thuộc Trung ương năm 1997, nhận thấy quy hoạch sử dụng đất thuộc tỉnh Quảng Nam - Đà Nẵng (cũ) đã không còn phù hợp với sự phát triển của thành phố nữa. Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương cũng như định hướng phát triển kinh tế - xã hội, thành phố đã tiến hành lập: “Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kì 1997 - 2003”. Sau một thời gian thực hiện, đến năm 2003 do có sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, nên Đà Nẵng xây dựng phương án “Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2004 - 2010”. Đến năm 2005, qua thực tế phát triển của thành phố cho thấy một số dự án quy hoạch trước đây cần phải được điều chỉnh hoặc xóa bỏ, và một số dự án mới phát sinh cần phải được thực hiện cho phù hợp thực tiễn đồng thời phù hợp với các quy định hiện hành của Nhà nước, thành phố Đà Nẵng một lần nữa xây dựng phương án: “Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2006 - 2010”. Đến nay, thành phố tiếp tục xây dựng phương án:
“Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kì 2011 - 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2011 - 2015”, kế hoạch tương đối hoàn thành và đã đạt được
những thành công nhất định.
Trong khi đó ở cấp quận huyện, công tác quy hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức. Hiện tại chỉ có một số quận, huyện lập quy hoạch sử dụng đất đó là các quận Cẩm Lệ, quận Thanh Khê, quận Hải Châu, quận Ngũ Hành Sơn và huyện Hòa Vang.
Thành phố Đà Nẵng là một trong những địa phương mà việc thực hiện quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng rất tốt. Khi quy hoạch được duyệt thành phố đã tổ chức công bố rộng rãi đến người dân dưới nhiều hình thức như tổ chức triển lãm quy hoạch, treo bản đồ quy hoạch ở những nơi công cộng… để người dân cùng tham gia thực hiện. Nhờ thực hiện tốt công tác quy hoạch mà chỉ trong vòng 15 năm từ khi chia tách tỉnh, Đà Nẵng đã vươn mình mạnh mẽ để trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn nhất nước. Những khu nhà ổ chuột, nhà chồ dần mất đi, thay vào đó là những khu đô thị mới với hạ tầng được quy hoạch đồng bộ, những tòa nhà cao tầng với những nét kiến trúc đặc sắc, những khu du lịch, nghỉ dưỡng hiện đại đã biến Đà Nẵng thành một thành phố biển hấp dẫn không chỉ trong nước mà cả quốc tế [4].
2.2.2.Tình hình thị trường bất động sản
2.2.2.1. Khái quát tình hình thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Ở Việt Nam, các giao dịch về đất đai đã ra đời từ rất sớm với các giao dịch về đất đai và nhà ở từ thời phong kiến cũng như trong thời Pháp thuộc. Tuy nhiên các giao dịch trong thời gian này chỉ mang tính chất nhỏ lẻ, không phổ biến.
Từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, việc giao dịch bất động sản hoạt động với nhịp độ thấp, quy mô không lớn và chủ yếu diễn ra trong phạm vi mua bán đất ở, nhà ở. Cách thức và thủ tục chuyển nhượng, thuê mướn, cầm cố đất đai… được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng.
Từ sau năm 1993 đến năm 2003, thị trường bất động sản trong giai đoạn này là sự tự phát hình thành thị trường ngầm mua, bán đất từ phạm vi hẹp được phát
triển sôi động. Từ sau Pháp lệnh nhà ở và nhất là sau luật đất đai năm 1993, thị trường bất động sản ở nước ta đã được khơi dậy, hình thành và từng bước phát triển, cho dù đó là một thị trường bất động sản chưa thật hoàn hảo, một thị trường được chia thành 2 phần rừ rệt; thị trường khụng chớnh thức (thị trường ngầm) và thị trường chính thức (thị trường hoạt động mà nhà nước kiểm soát được
Từ năm 2003 đến nay, sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, thị trường bất động sản ở nước ta dần dần được đưa vào khuôn khổ. Việc giao dịch bất động sản trên thị trường hầu hết đều có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, thị trường ngầm tuy vẫn còn hơạt động nhưng không còn sôi động như những giai đoạn trước nữa. Bất động sản giao dịch hầu hết đều có cơ sở pháp lý đầy đủ, người dân khi thực hiện giao dịch đã tuân theo đầy đủ những yêu cầu của pháp luật đất đai. Hiện nay tuy vẫn còn những hạn chế nhất định như nạn đầu cơ đất đai, gây nhiễu loạn thông tin về thị trường để trục lợi… của một số cá nhân nhưng nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam đang đi đúng hướng để dần tiến tới một thị trường bất động sản hoàn hảo hơn.
Tuy nhiên, với nhiều lý do khác nhau như nạn đầu cơ đất đai, nhiễu loạn thông tin về thị trường để trục lợi, Việt Nam đã trải qua nhiều “cơn sốt” và
“đóng băng”. Từ năm 2008 đến 2013, thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng với tốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, Chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được Chính phủ thực hiện nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát.
Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trường bất động sản miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh khỏi. Với thị trường miền Bắc, khác biệt cơ bản cũng lại là dòng tài chính. Có thể nói, lượng tài chính dư dả tại miền Bắc đủ để thị trường bất động sản chỉ bị ảnh hưởng tức thời, giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm khoảng 10% vào năm 2008. Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm. Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt của giá vàng và USD đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềm chế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô. Theo đó tăng trưởng tín dụng năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường bất động sản thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư bất động sản.
Năm 2012 – là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng 10 năm qua. Theo thống kê của VCCI (Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam) cho biết, trung bình những năm qua, mỗi năm có khoảng 5,000-7,000 doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp hơn năm 2011 khoảng 8 lần. 2012 cũng là năm cạnh tranh khốc liệt, thậm chí là cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS. Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa. Các chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án [4], [5], [16], [21].
Trong thời gian tới, thị trường bất động sản được các chuyên gia trong ngành đánh giá và dự báo là sẽ ấm dần lên.
2.2.2.2.Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng trong những năm gần đây
Đà Nẵng là trung tâm kinh tế - chính trị lớn nhất của khu vực miền Trung, có vị trí địa lý chiến lược, cơ sở hạ tầng phát triển, nền kinh tế tăng trưởng cao và ổn định, môi trường kinh doanh, đầu tư không ngừng được cải thiện, Đà Nẵng đã và đang trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Những yếu tố đó đã góp phần tạo nên một thị trường BĐS ổn định và sôi động tại Đà Nẵng suốt thời gian qua. Thực trạng phát triển của TTTBĐS ở Đà Nẵng trong thời gian qua cũng có những biến động nhất định ảnh hưởng tới nền kinh tế.
Năm 2013 vẫn còn nhiều khó khăn cho thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, BĐS Đà Nẵng tiếp tục khẳng định vị trí của mình là một trong những
“người hùng thầm lặng” của nền kinh tế và thị trường BĐS đang dần cải thiện, đặc biệt đáng chú ý là hoạt động kinh doanh tốt hơn của cụm khách sạn và resort ven biển ở Đà Nẵng. Kể từ khi Sân bay quốc tế Đà Nẵng mở thêm nhiều đường bay mới, lượng khách quốc tế đến Đà Nẵng ngày càng tăng, đã tạo ra nhu cầu đa dạng trong lĩnh vực lưu trú. Điều này chứng tỏ phân khúc BĐS du lịch vẫn có giao dịch tốt.
Đà Nẵng đã rót lượng vốn lớn vào đầu tư cơ sở hạ tầng trong những năm qua. Việc hoàn thành sõn bay quốc tế là một vớ dụ rừ ràng nhất, ngoài ra, những công trình đường bộ, hệ thống cầu vượt sông, giúp việc di chuyển trong Thành phố và từ trung tâm tới các khu vực ven biển thuận lợi hơn cho du khách. Đà Nẵng đang được coi là một trong những thành phố thân thiện nhất tại Việt Nam và việc cơ sở hạ tầng tiếp tục được hoàn thiện chắc chắn giúp nâng cao kết qua kinh doanh của ngành khách sạn trong một số phân khúc quan trọng của thị
trường BĐS. Năm 2013, chứng kiến một dòng đầu tư đáng kể vào thị trường BĐS tại Đà Nẵng khi có một số BĐS đang tạo ra thu nhập ổn định và tăng trưởng cho các chủ đầu tư. Trong đó, đáng chú ý là khu phức hợp Fusion Salter quy mô 20 tầng vừa được UBND TP. Đà Nẵng cho phép mở rộng diện tích mặt bằng ven biển, với diện tích 1.000 m2 để làm dịch vụ thể thao biển; resort P&I Đà Nẵng sau giai đoạn I với 31 biệt thự ven biển, chủ đầu tư Nhật Bản đã đề nghị mở rộng thêm 21 biệt thự và khu nhà phố nguyên mẫu phố cổ Hội An; Khu du lịch Bến Thành – Non Nước cũng mở rộng diện tích, lập phương án đầu tư nâng cấp và cải tạo, bố trí thêm các căn hộ biệt thự, khu vực tổ chức hội nghị…
Đà Nẵng đã chứng minh rằng, các nhà đầu tư có thể kiếm lời và cũng chứng tỏ Đà Nẵng có nhiều kinh nghiệm để phục vụ du khách. Do đó, sẽ có thêm đầu tư đáng kể vào lĩnh vực khách sạn và sẽ có một số nhà đầu tư quốc tế mới gia nhập vào Đà Nẵng để khai thác những tiềm năng, lợi thế sẵn có của phân khúc này.
Và đây chính là tín hiệu khởi sắc cho thị trường BĐS ở Đà Nẵng trong năm 2014.
Khác với thị trường bất động sản Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản Đà Nẵng 2014 có dấu hiệu ấm lên, tập trung vào phân khúc đất nền giá rẻ, hay bất động sản du lịch ven biển.
Ngược về phía Nam thành phố, 250 lô đất nền tại dự án Ngân Câu – Ngân Giang cũng đã được khách hàng đặt mua. Nối tiếp thành công này, CTCP Đất xanh miền Trung vừa mở bán giai đoạn 2 dự án Khu đô thị số 3 – Nam Đà Nẵng với tổng số 110 nền nhà phố kinh doanh và biệt thự, với mức giá dao động từ 2 – 2,7 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí làm sổ đỏ). Ngay sau khi mở bán, nhiều khách hàng đã đăng ký đặt mua.
Có được sư tăng trưởng này là do có nhiều chính sách vĩ mô có hiệu lực từ đầu 2014 giúp tạo một “cú hích” cho thị trường. Cùng với đó là sự hỗ trợ của chính phủ về bất động sản, ngay khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được Chính phủ thông qua, TP Đà Nẵng là 1 trong số các địa phương tích cực triển khai các dự án nhà ở xã hội với sự hỗ trợ của ngân hàng.
Ngoài ra thị trường nhà đất Đà Nẵng trở nên sôi động như vậy cũng nhờ lượng nhà đầu tư từ bên ngoài, đặc biệt là Hà Nội tham gia vào thị trường BĐS Đà Nẵng ngày càng nhiều, góp phần kích thích sự tăng trưởng của thị trường Đà Nẵng. Nhiều nhà đầu tư lớn ở Hà Nội cũng đã bắt đầu chú ý đến các giao dịch dự án ở phân khúc cao cấp, đặc biệt là du lịch nghỉ dưỡng.
Như vậy thị trường BĐS Đà Nẵng đang thực sự khởi sắc và ấm hẳn lên so