4.3.1. Giới thiệu phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2010 -2015)
4.3.1.1. Cơ cấu sử dụng đất quận Thanh Khê giai đoạn 2015 – 2020
Bản đồ 2. Quy hoạch sử dụng đất quận Thanh Khê đến năm 2020
Bảng 4.5. Diện tích và cơ cấu sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015 và 2020
ĐVT: Ha
STT CHỈ TIÊU
Quy hoạch năm 2015
Quy hoạch năm 2020 Diện
tích
cơ cấu (%)
Diện tích
cơ cấu (%)
TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TN 944,32 100 994,32 100
1 ĐẤT NÔNG NGHIỆP 2,95 0,31 1,05 0,11
2 ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 937,72 99,30 991,42 99,71
2.1 Đất ở tại đô thị 460,67 48,78 462,87 46,55
2.2 Đất chuyên dùng 435,76 46,15 487,26 49,01
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 14,48 1,53 14,38 1,45
2.2.2 Đất quốc phòng 93,67 9,92 78,77 7,92
2.2.3 Đất An ninh 1,02 0,11 1,02 0,10
2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 32,65 3,46 71,25 7,17 2.2.5 Đất có mục đích công cộng 293,73 31,11 321,63 32,35
3 ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG 3,65 0,39 1,85 0,19
(Nguồn: Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quận Thanh Khê giai đoạn 2010 – 2020)
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài về ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê, ta chỉ xét việc thực hiện theo phân kỳ đầu kế hoạch sử dụng đất của 01 loại đấtthực sự có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản đó là đất ở - một loại đất phi nông nghiệp. Mặc dù đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cũng tạo ra một lượng hàng hóa bất động sản thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhưng do nó chưa tạo ra một dấu ấn lớn về sự ảnh hưởng này trên địa bàn quận nên ta chỉ
chọn loại đất ở để phân tích, nghiên cứu xuyên suốt đề tài. Ngoài ra, ở phần ảnh hưởng của dự án đến quyền của người sử dụng đất, ta có nghiên cứu thêm phần đất giao thông nhằm làm phong phú, sáng tỏ hơn cho sự ảnh hưởng này.
Trong giai đoạn đến năm 2015 đất phi nông nghiệp dự kiến tăng: 210,90ha.
Đồng thời, trong giai đoạn này sẽ giảm: 167,50ha do dùng để chỉnh trang và sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
Như vậy, so với năm 2010 đất phi nông nghiệp tăng tuyệt đối 43,40ha, cụ thể sử dụng từ các loại đất:
- Đất nông nghiệp: 27,10ha - Đất chưa sử dụng: 16,30ha
Đưa đất phi nông nghiệp vào năm 2015 là: 937,72ha, chiếm tỷ trọng:
99,30% so với tổng diện tích đất tự nhiên của quận và bằng 104,8% so với năm 2010.
4.3.1.2. Diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng đất đến năm 2020
Bảng 4.6. Diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng đất đến năm 2020
STT CHỈ TIÊU
DIỆN TÍCH (Ha) Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang đất ở 31,40
1 Đất chuyên dùng 29,90
2 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 1,50
3 Đất quốc phòng 10,90
4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 8,40
5 Đất có mục đích công cộng 9,10
(Nguồn: Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quận Thanh Khê giai đoạn 2010 – 2020)
Dân số của quận được dự báo đến năm 2020 đạt khoảng 220.344 ngàn người, các nhà quy hoạch đã rất quan tâm đến việc phân bổ quỹ đất hợp lý cho các khu dân cư trên địa bàn. Dự kiến đất ở năm 2020 là 462,87ha, tăng 157,10ha so với năm 2010, có được con số này quận đã phải tính đến việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở. Điển hình nhất là đất quốc phòng được chuyển sang đất ở đó là:Khu
đoàn 372, Khu gia đình quân nhân sư đoàn 375…là các dự án khu dân cư đã được phê duyệt trong phương án quy hoạch.
4.3.2. Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản
4.3.2.1. Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến cung bất động sản
Quy hoạch sử dụng đất quận Thanh Khê khi đi vào triển khai thực hiện sẽ trực tiếp hay gián tiếp cung cấp một lượng hàng hóa bất động sản cho thị trường thông qua các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ trong phương án quy hoạch.
Đất ở là loại đất có ảnh hưởng lớn đến mọi người dân, chiếm đại đa số giao dịch trên thị trường bất động sản. Việc nguồn cung khan hiếm hay dồi dào quyết định đến giá đất trên thị trường. Đã có những tổ chức, cá nhân lợi dụng quy luật này tạo nên sự khan hiếm giả tạo về nguồn cung đất ở để trục lợi. Vì vậy việc xây dựng chỉ tiêu sử dụng đất ở trong quy hoạch sử dụng đất là hết sức quan trọng, góp phần định hướng cho thị trường phát triển lành mạnh.
Dự kiến đến năm 2015 quy mô dân số quận Thanh Khê khoảng 194,988 ngàn người. Dựa vào quy chuẩn xây dựng, định mức sử dụng đất ở của đô thị và hướng phát triển nhà ở của quận theo chiến lược phát triển kinh tế - xã hội được quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết của các Ngành trên địa bàn quận đề ra, quận sẽ tập trung xây dựng các khu dân cư dùng để bố trí tái định cư, chỉnh trang đô thị và bố trí nhu cầu đất ở do dân số tăng, các khu đô thị và dân cư lớn sẽ được xây dựng.
Theo phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 đã được phê duyệt, quận Thanh khê có tổng số 56 công trình đăng ký thực hiện bao gồm: cơ sở giáo dục, đào tạo (trường tiểu học, trung học cơ sở và trung học phổ thông trên địa bàn các phường); cơ sở y tế (bệnh viện); các khu dân cư được chỉnh trang, mở rộng và xây dựng mới; các tuyến giao thông trên địa bàn quận; chợ, các trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất kinh doanh và các dự án khác (gara ngầm, bãi đỗ xe các loại, nhà chứa xe nhiều tầng,…). Trong đó, phân kỳ đầu kế hoạch sử dụng đất có 35 công trình, dự án với 15 dự án dành cho việc quy hoạch đất ở, chiếm 3/7 tổng các dự án này. Tuy nhiên, theo kết quả nhận được từ phía UBND quận, tính đến nay trên thực tế mới có 20 công trình đã thực hiện chủ yếu là các khu dân cư, trường học, đường giao thông; có 03công trình thực hiện một phần nhưng không phù hợp phải điều chỉnh và phải chia tách thành các dự án nhỏ do thiếu vốn; 05 công trình đang triển khai cuối năm 2014; 07 công trình đề nghị
thực hiện tiếp giai đoạn 2016 – 2020.
Bảng 4.7. Thống kê số lượng các công trình, dự án nhà ở thực hiện trong kỳ đầu
STT Tên công trình, dự án
Số công trình, dự án trong kỳ đầu đến 2015 Theo
phương án
Đã thực hiện
Đang triển khai
Chưa triển khai
Điều chỉnh
quy hoạch
1 Đất ở 15 09 02 03 01
2
Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
20 11 03 04 02
(Nguồn: Số liệu điều tra và tổng hợp từ UBND quận Thanh Khê)
Trong giai đoạn này đất ở tăng 119,10ha đồng thời sẽ giảm 78,00ha do sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. So với năm 2010 đất ở tăng tuyệt đối 41,10ha, đưa diện tích đất ở năm 2015 lên 460,67ha chiếm tỷ trọng 49% so với diện tích đất phi nông nghiệp của quận. Cụ thể có những dự án chính như bảng 4.8 sau:
Bảng 4.8. Danh mục các dự án, công trình về đất ở dự kiến thực hiện giai đoạn 2010 – 2015
STT Tên dự án Diện tích
(ha) Địa điểm Tình hình thực hiện
1 KDC Phần Lăng I + II 21,00 P. An Khê Đã hoàn
thành 2 KDC Thanh Lộc Đán – Hòa
Minh mở rộng 7,00 P.Thanh Khê
Tây
Đã hoàn thành 3 KDC 155 Huỳnh Ngọc Huệ 1,90 P. Hòa Khê Chưa triển
khai 4 KDC đường Dũng Sĩ Thanh
Khê 21,00 P.Thanh Khê
Đông
Đang triển khai
5 KDC 285 Trần Cao Vân 1,00 P. Xuân Hà Đã hoàn
thành
6 KDC Hà Huy Tập 5,00 P. Chính Đã hoàn
Gián thành
7 KDC Nam Xuân Hòa A 4,00 P. Hòa Khê Đã hoàn
thành 8 Khu gia đình quân nhân sư
đoàn 375 2,99 P. An Khê Đã hoàn
thành
9 KDC Thanh Lộc Đán 3 3,00 P.Thanh Khê
Đông
Đã hoàn thành 10 Chung cư thu nhập thấp thuộc
Khu C - KDC Thanh Lộc Đán 7,60 P.Thanh Khê Đông
Chưa triển khai 11 Khu tái định cư Nam Điện Biên
Phủ 6,01 P. Hòa Khê Đã hoàn
thành 12 KDC Xuân Hòa mở rộng 13,00 P. Hòa Khê Điều chỉnh
quy hoạch 13 KDC đường Điện Biên Phủ 18,60 P.Thanh Khê
Tây
Chưa triển khai 14 Khu gia đình quân nhân nhà
máy A32 2 P. An Khê Đang triển
khai
15 KDC Huỳnh Ngọc Huệ 5,00 P. Hòa Khê Đã hoàn
thành (Nguồn: Số liệu điều tra và tổng hợp từ UBND quận Thanh Khê) Qua bảng 4.8 ta có thể thấy:
- Các dự án, công trình chủ yếu được tập trung về các phường: An Khê, Thanh Khê Tây, Thanh Khê Đông và Hòa Khê do 4 phường này có diện tích đất ở bình quân đầu người cao (An Khê: 40,148 m2/người, Hòa Khê: 32,528 m2/người, Thanh Khê Đông: 25,519 m2/người, Thanh Khê Tây: 28,003 m2/người). Các dự án đất ở thuộc địa bàn phường An Khê đã hoàn thành khoảng 80% kế hoạch, hoàn thành tốt công tác quy hoạch. Còn phường Thanh Khê Tây, Thanh Khê Đông đã có đến 05/15 dự án được nêu lên trong kỳ quy hoạch, tuy nhiên đến nay chỉ có 02 dự án đã hoàn thành, đưa vào sử dụng; các dự án còn lại chưa được triển khai. Thời gian hoàn thành dự án kéo dài có 03 nguyên nhân chính: một là do nguồn ngân sách của quận dành cho dự án cũng như tiềm lực tài chính của các nhà đầu tư chưa đủ mạnh; hai là công tác tổ chức, quản lý, đôn
đốc và kiểm tra còn xem nhẹ; ba là các nhà đầu tư chưa thật sự hứng thú với dự án do sự trầm lắng của thị trường bất động sản trong nhiều năm vừa qua.
Riêng phường Hòa Khê, các dự án được tiến hành tương đối hoàn thiện với 04 số lượng dự án hoàn thành trên tổng số 05 dự án của phường một phần là do các dự án có quy mô diện tích vừa và nhỏ, dễ dàng trong khâu chuẩn bị, bồi thường giải phóng mặt bằng, một phần là do công tác triển khai, kêu gọi tài chính từ ngân sách quận, thành phố, các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu mua bất động sản của địa phương nhanh và mạnh.
- Trên thực tế, tính đến quý I/2015 thì có 09/15 dự án đã hoàn thành đưa diện tích đất ở lên474,57ha, tăng lên 55ha so với năm 2010, đạt 46,18% so với quy hoạch. Đây là một tỷ lệ tương đối thấp, lượng tăng này mặc dù đã cung cấp một lượng cung là 55ha đất cho thị trường bất động sản khu vực, đáp ứng nhu cầu đất ở ngày càng tăng của con người. Tuy nhiên, mức độ thành công trong quy hoạch thấp phản ánh công tác quy hoạch còn thiếu sót, cần phải nâng cao chất lượng quy hoạch từ khâu điều tra, thu thập số liệu đầu vào đến khâu tổ chức, quản lý và thực hiện. Có như vậy, hiệu quả quy hoạch mới cao, chất lượng quy hoạch không những ảnh hưởng đến những người dân chịu tác động trực tiếp từ quy hoạch mà còn đến ngân sách Nhà nước và khả năng thu hút hấp dẫn nhà đầu tư đến với dự án bất động sản cũng sẽ suy giảm, đó là điều mà những người quan tâm đến quy hoạch, đến thị trường bất động sản không mong muốn.
Phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2010 – 2015 với các dự án, công trình sau khi phê duyệt, công bố quy hoạch đã đi vào triển khai, thực hiện tương đối tốt. Sự thành công này không thể phủ nhận vai trò của các nhà làm quy hoạch, sự quan tâm của các cấp chính quyền và sự đồng thuận cao của người dân trên địa bàn. Tuy nhiên cũng còn một số dự án có tổng diện tích lớn chưa được triển khai thực hiện cũng đã ảnh hưởng rất lớn đến những người dân sống trong vùng có quy hoạch như Khu dân cư đường Điện Biên Phủ với 18,06ha, dự án KDC Xuân Hòa mở rộng đang triển khai gần 2/3 thì không phù hợp buộc phải chuyển đổi cũng làm hao hụt một khoảng ngân sách của quận. Theo ý kiến nhận được từ những người có chuyên môn thì lý do chủ yếu làm cho quy hoạch chưa thể thực hiện được là: thị trường bất động sản thành phố chịu ảnh hưởng chung từ phía thị trường trong nước làm giảm đi lượng đầu tư có nguồn tài chính mạnh; nguồn vốn từ ngân sách thành phố, quận dành cho các dự án bất động sản theo quy hoạch còn nhiều hạn chế; khâu tìm kiếm mặt bằng rộng gần mấy ha cho mỗi dự án không phải dễ dàng. Trong khi
liền với việc xây dựng các cơ sở vật chất kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đảm bảo chất lượng sống, nhu cầu của người dân trên địa bàn.Chính vì vậy, công tác quy hoạch phải làm như thế nào cho hiệu quả là bài toán khó mà các cấp, các ngành cần quan tâm.
Ngoài ra, các dự án về đất ở thuộc phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 cũng được gấp rút thực hiện (trừ những dự án đã được UBND thành phố Đà Nẵng hủy bỏ quy hoạch). Các dự án được hoàn thành vào năm 2010, 2011, 2014 như:Khu B – KDC Thanh Lộc Đán (phường Thanh Khê Tây, diện tích 3ha), Khu dân cư 265B Trần Cao Vân (phường Xuân Hà; diện tích 3,5ha), Khu dân cư 118 - TTg (phường An Khê; diện tích 1,2ha) đã cung ứng ra thị trường hơn 10ha hàng hóa bất động sản, góp phần làm tăng lượng giao dịch tại các phường đồng thời đáp ứng được một nhu cầu đất ở khá lớn cho người dân trên địa bàn.
Như vậy sau hơn 4 năm thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu, phương án quy hoạch sử dụng đất đã có những thành công nhất định. Việc thực hiện các công trình dự án trong quy hoạch đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về đất ở trong dân và đưa ra thị trường một lượng hàng hóa hơn 65ha đất giao dịch trong thị trường bất động sản. Tuy nhiên với 80% khách hàng bất động sản đến từ Hà Nội và 13% đến từ thành phố Hồ Chí Minh yếu tố đầu cơ trong thị trường đất ở là rất lớn, nếu thành phố nói chung và quận nói riêng không có sự quản lý chặt chẽ trong thị trường này thì sẽ tiềm ẩn nguy cơ xảy ra tình trạng các nhà đầu cơ thao túng thị trường, lúc đó thiệt hại về kinh tế là rất lớn và “bong bóng” thị trường này sẽ sụp đổ bất cứ lúc nào.
4.3.2.2. Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến cầu bất động sản
Quá trình đô thị hóa làm tăng nhu cầu về bất động sản cả về số lượng và cơ cấu nhằm thỏa mãn và phù hợp với các hoạt động kinh tế - xã hội, sản xuất kinh doanh dịch vụ, đúng với nhu cầu ngày càng cao của đời sống, việc di dân tự do từ nông thôn ra thành phố cũng tạo ra sức ép lớn về nhà ở và cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội mà quy hoạch sử dụng đất không thể bỏ qua.
52 Hộp thoại 1: Ông Trần Văn Quảng, Phó Trưởng phòng Quản lý nhà – Sở
Xây dựng, thành phố Đà Nẵng
Về ý kiến Sự ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đất ở ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, ông nói: “ Các dự án quy hoạch tạo ra nhiều cơ hội cho những người có điều kiện mua nhà, đặc biệt những dự án xây dựng mới luôn được nhiều người quan tâm. Các dự án hoàn thành góp phần làm tăng lượng giao dịch của nơi đó lên, không xác định được bao nhiêu phần trăm nhưng ảnh hưởng rất lớn. Thị trường bất động sản trầm lắng một thời gian dài cũng một phần do vai trò của quy hoạch chưa được đề cao, quy hoạch ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản thông qua các dự án quy hoạch cụ thể như: trường học, giao thông, đất ở, cơ sở thương mại, dịch vụ, hệ thống cấp thoát nước,…”
Ở mỗi thời kỳ, cầu bất động sản là khác nhau, chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố: chính trị, thu nhập, thị trường, thị hiếu…Tuy nhiên, ta không thể phủ nhậnsố lượng giao dịch trên thị trường bất động sản quận Thanh Khê biến động qua các năm 2010 – 2014 và quý I/2015 không có sự ảnh hưởng của quy hoạch.
Bảng 4.9.Tổng hợp số lượng giao dịch trên địa bàn 4 phường qua các năm ĐVT: giao dịch Số lượng
giao dịch
Năm 2010
Năm 2011
Năm 2012
Năm 2013
Năm 2014
Quý I/2015
Tổng số giao dịch 4470 4220 2630 2471 3065 700
P. Hòa Khê 617 558 307 333 388 79
P. An Khê 734 460 538 421 657 167
P. Thanh Khê Đông 315 223 258 185 231 54
P. Thanh Khê Tây 546 295 306 228 171 62
Tổng giao dịch 4 Phường 2212 1536 1409 1167 1447 362
% 4 phường/Tổng 0.49 0.36 0.54 0.47 0.47 0.52
(Nguồn: Số lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn quận qua các năm đã được xử lý)
Hình 4.3. Số lượng giao dịch trên địa bàn 4 phường qua các năm Nhìn vào bảng 4.9 và hình 4.3 ta thấy:
- Giai đoạn 2010 – 2015 số lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn quận cú sự chờnh lệch khỏ rừ. Năm 2010, 2011 “cơn sốt núng” thị trường bất động sản vẫn còn trên đỉnh cao nên lượng giao dịch bất đống sản cao xấp xỉ 2 lần so với các năm 2012, 2013 (lượng cầu giảm hẳndo chịu sự ảnh hưởng chung của thị trường bất động sản cả nước). Tuy nhiên, từ cuối 2014 thị trường bất động sản được gọi là “ đang có dấu hiệu khởi sắc” hay “ấm dần lên” cũng đã giúp cho lượng cầu thực tăng trở lại, từ 2471giao dịch (năm 2013) lên 3065giao dịch (năm 2014). Hiện tại, mới quý I/2015, thường đây không phải là thời điểm ai cũng thích mua bán bất động sản nhưng đã có hơn 700 giao dịch diễn ra, chiếm đại đa số vẫn là phường An Khê.
- Số lượng giao dịch tại 4 phường có diện tích đất ở bình quân đầu người (m2/người) cao là An Khê, Hòa Khê, Thanh Khê Đông và Thanh Khê Tây chiếm tỷ lệ khá lớn (0,49 - 0,54 ) trong tổng số 10 phường có giao dịch bất động sản trên địa bàn quận qua các năm. Tại đây thị trường bất động sản được nhận lượng cung khá lớn từ các dự án nhà ở và đất ở trong các khu dân cư, khu tái định cư quy hoạch chỉnh trang và xây dựng mới đã hoàn thành. Những người có nhu cầu thực, những người kinh doanh, đầu tư đều có nhiều cơ hội lựa chọn cho mình