* Phương pháp điều tra, thu thập thông tin
+ Điều tra, thu thập thông tin sơ cấp: Phỏng vấn trực tiếp 50 người sử dụng lô đất về giá bất động sản ở hai khu quy hoạch: khu quân nhân gia đình nhà máy A32 và khu quân nhân sư đoàn 375; thu thập thông tin, tài liệu giao dịch tại hai
khu quy hoạch từ cán bộ địa chính phường An Khê; tìm hiểu sự thay đổi về nguồn cung, cầu bất động sản trên thị trường từ các chuyên viên phòng Tài nguyên môi trường và Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Thanh Khê.
+ Điều tra, thu thập thông tin thứ cấp: thu thập tài liệu về phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2010 – 2015 (bao gồm: bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất và bản đồ quy hoạch chi tiết hai khu quy hoạch: khu quân nhân gia đình nhà máy A32 và khu quân nhân sư đoàn 375) từ Phòng Tài nguyên môi trường quận Thanh Khê và UBND phường An Khê; thu thập thông tin về tình hình triển khai, tiến độ thực hiện các dự án trong kỳ kế hoạch 2010 - 2015 từ UBND quận Thanh Khê;thu thập các số liệu, tài liệu liên quan đến số lượng giao dịch trên địa bàn nghiên cứu tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Thanh Khê; Niên giám thống kê, Báo cáo kinh tế – xã hội năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015 tại Phòng thống kê, UBND quận.
*Phương pháp phân tích, tổng hợp
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành phân nhóm, thống kê diện tích các công trình, dự án đã thực hiện theo quy hoạch hoặc chưa thực hiện theo quy hoạch. Phân loại phường có các dự án đất ở dựa trên bảng số lượng giao dịch qua các năm của quận để biết được quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng đến cầu bất động sản. Tổng hợp phiếu điều tra, so sánh giá BĐS giữa 2 dự án để đánh giá được ảnh hưởng của dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản quận Thanh Khê thông qua giá bất động sản.
Các số liệu trên được tổng hợp và xử lý thông qua phần mềm hỗ trợ Excel.
* Phương pháp định tính và định lượng
+ Phân tích định tính: Đưa ra nhận xét, đánh giá ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản, quyền của người sử dụng đấtthông qua việc quan sát, nhìn nhận chủ quan ở nơi có quy hoạch, dự án đang và chưa được thực hiện.
+ Phân tích định lượng: Dựa trên các số liệu về số lượng giao dịch, giá cả BĐS đã được tổng hợp, xử lý để so sánh mức độ ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản
*Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các chuyên gia về BĐS làm việc tại Sở Xây Dựng,
Sở Tài Nguyên Môi trường và cán bộ địa chính phường để hiểu hơn về sự ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản đồng thời nghiên cứu thêm các giải pháp tối ưu phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
*Phương pháp bản đồ
Dùng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất và bản đồ quy hoạch chi tiết của hai khu quân nhân nhà máy A32, khu quân nhân sư đoàn 375 để làm cơ sở tìm hiểu, nghiên cứu sự ảnh hưởng này.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Thanh Khê 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Quận Thanh Khê là một trong 8 quận, huyện của thành phố Đà Nẵng, nằm ở trung tâm thành phố, trải dài theo phía Tây – Bắc thành phố Đà Nẵng, có vị trí như sau:
- Phía Bắc giáp Vịnh Đà Nẵng với đường bờ biển dài 4,287km.
- Phía Tây giáp quận Cẩm Lệ và Liên Chiểu - Phía Đông giáp quận Hải Châu
- Phía Nam giáp quận Cẩm Lệ và quận Hải Châu
Địa bàn nghiên cứu giá
đất
Quận Thanh Khê có diện tích: 9,443km2, chiếm 0,735% diện tích toàn thành phố, dân số trung bình: 186,559 người, mật độ dân số đông nhất thành phố, lên đến 19,756người/km2, chiếm 18,79% dân số toàn thành phố. Trong thời gian tới, do tiếp tục thực hiện chỉnh trang đô thị, nhiều khu dân cư mới được hình thành nên dân số của quận Thanh Khê vẫn còn có sự biến động. Là quận có diện tích nhỏ nhất thành phố nhưng đây được xem là đầu mối giao thông liên vùng và quốc tế của thành phố Đà Nẵng.
Quận Thanh Khê gồm 10 đơn vị hành chính cấp phường: Vĩnh Trung, Tân Chính, Thạc Gián, Chính Gián, Tam Thuận, Xuân Hà, An Khê, Hoà Khê, Thanh Khê Đông và Thanh Khê Tây.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Là một quận có vị trí ở ven biển, quận Thanh Khê có địa hình tương đối bằng phẳng, hầu hết chịu sự tác động của hiện tượng bồi tích cát biển, có độ cao trung bình từ 1,5m đến 2m so với mực nước biển. Có thể chia làm 3 loại:
- Loại địa hình cao tương đối bằng phẳng, dốc dần từ Tây sang Đông, loại này chiếm diện tích chủ yếu (90%)
- Loại địa hình thấp là các ao hồ, sông Phú Lộc đóng vai trò điều tiết và Vịnh Đà Nẵng, độ cao trung bình 0,5m đến 1m
- Loại địa hình gò đồi do cát bồi tích lâu đời. Loại này diện tích rất ít, khoảng 1-2% tập trung phía Tây, độ cao trung bình 4m
4.1.1.3. Khí hậu
Quận Thanh Khê có chế độ khí hậu nhiệt đới điển hình, mang tính đặc thù của vùng ven biển Miền Trung Trung Bộ, chế độ khí hậu tương đối ổn định.
Theo Đài khớ tượng thủy văn Đà Nẵng theo dừi tại tọa độ 108,120 kinh Đụng, 16,30 vĩ độ Bắc, từ quan trắc rút ra những đặc điểm chung của khí hậu Đà Nẵng trong đú cú quận Thanh Khờ, mỗi năm cú 2 mựa rừ rệt; mựa mưa kộo dài từ tháng 8 đến tháng 12 và mùa khô từ tháng 01 đến tháng 7.
4.1.1.4. Nguồn nước và thủy văn - Nguồn nước mặt:
+ Hệ thống sông ngòi của quận Thanh Khê chỉ có sông Phú Lộc do nằm sâu trong khu vực nội thị, lưu lượng nhỏ và nguồn nước chủ yếu là nước thải bị ô nhiễm nặng cho nên hiệu quả sử dụng không đáng kể.
+ Biển quận Thanh Khê có bờ biển dài 4,3km trên vịnh Đà Nẵng cũng như
các biển ở Đà Nẵng nói chung chịu chế độ bán nhật triều mỗi ngày lên xuống 2 lần, biên độ dao động khoảng 0,6m là một trong những nơi có bãi tắm đẹp và có điều kiện xây dựng các khu du lịch và nghỉ dưỡng.
- Nguồn nước ngầm:
Mực nước ngầm sâu tính chất hóa lý của nước ngầm không ảnh hưởng đến chất lượng công trình xây dựng, trữ lượng ít, khó có khả năng khai thác sử dụng thành nguồn nước sinh hoạt được.
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
4.1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực
Theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đà Nẵng đến năm 2020, quận Thanh Khê là một trong các quận Trung tâm của thành phố có mối quan hệ liên vùng, là trung tâm phát triển Thương mại và du lịch của thành phố Đà Nẵng nên trong thời gian qua cơ cấu kinh tế của quận đã có sự chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng của các ngành Thương mại, dịch vụ du lịch, giảm tỷ trọng ngành công nghiệp.
Trong những năm gần đây cùng với nền kinh tế của thành phố, nền kinh tế của quận đã có những chuyển biến tích cực, đáp ứng nhu cầu trước mắt và tạo đà phát triển cho những năm tiếp theo:
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu kinh tế xã hội chủ yếu quận Thanh Khê
CHỈ TIÊU ĐVT Số liệu qua các năm
2009 2010 2011 2012 2013
Dân số TB Người 171,776 178,447 181,239 184,340 186,559 Giá trị SX
công nghiệp
Triệu
đồng 1.312,289 1.505,28
2 1.661,851 1.689,486 1.609,229 Tổng mức
bán lẻ hàng hóa, doanh thu DV XH
Tỷ
đồng 6200 10,500 15,000 17,618 20,931
Kim ngạch xuất khẩu
1000
USD 21,060 23,148 30,495 32,017 48,586
Kim ngạch nhập khẩu
1000
USD 35,470 29,349 9,600 33,106 56,805
a. Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
Sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp đã nỗ lực vượt qua khó khăn, duy trì sản xuất, từng bước tiếp cận chính sách hỗ trợ của thành phố và quận trong
“Năm doanh nghiệp 2014” để ổn định hoạt động. Sản phẩm chủ yếu của doanh nghiệp, hợp tác xã trên địa bàn bao gồm áo quần may sẵn, dược phẩm, sản phẩm từ kim loại, mây tre, … chưa có sản phẩm mới đủ sức cạnh tranh trên thị trường. Giá trị sản xuất thực hiện trong năm 1.810 tỷ đồng, đạt 100,6% kế hoạch.
b. Thương mại – Du lịch – Dịch vụ
Thương mại là một trong những hoạt động kinh tế chính của quận, đây là một trong những ngành có tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu kinh tế của quận.Trong năm 2014, sức mua trên thị trường không tăng, một số loại hàng hóa như xe máy, vật liệu xây dựng, hàng điện tử gia dụng tiêu thụ chậm, giá cả một số hàng hóa, dịch vụ thiết yếu tăng nhẹ do giá nhiên liệu liên tục giảm trong nhiều đợt.
Tuy nhiên, với các chương trình kích cầu bằng hình thức khuyến mãi được các siêu thị, cơ sở dịch vụ đồng loạt triển khai đã thu hút đông đảo người tiêu dùng, nhờ đó hoạt động thương mại, dịch vụ trên địa bàn ổn định, duy trì được mức tăng trưởng. Tổng mức hàng hóa, dịch vụ bán ra 19.000 tỷ đồng, đạt 100% kế hoạch; kim ngạch xuất khẩu trực tiếp 53 triệu USD, đạt 182,8% kế hoạch. Năm 2014, đã cấp 577 Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh cho hộ cá thể mới ra kinh doanh.
Quận có 10 chợ chính và 05 siêu thị (trong đó có 01 đang xây dựng) với tổng diện tích là: 75.000m2, trong đó có 01 chợ loại 1, số còn lại là chợ loại 2 và loại 3. Ngoài ra, trên địa bàn quận đã hình thành một số siêu thị mini, trung tâm buôn bán trên các trục đường giao thông chính thuộc phường Tân Chính, Thạc Gián và Chính Gián…
Về dịch vụ, trên địa bàn quận có 50 khách sạn phần lớn là loại nhỏ chủ yếu phục vụ khách nội địa và khách qua đêm ở nhà ga, bến xe.
4.1.2.2. Dân số, lao động và việc làm
* Dân số
Theo số liệu thống kê đến năm 2013, dân số toàn quận Thanh Khê là 186,559 người, phân bố không đồng đều giữa các phường. Trong tổng số 10 phường, An Khê là phường có diện tích lớn nhất xấp xỉ 2,61km2, mật độ dân số lại thấp nhất, chỉ có 8.641,38 người/km2 . Trong khi đó, phường Tân Chính dân số khá đông nhưng diện tích chỉ có 0,37km2đã đẩy mật độ dân số của phường này lên cao nhất, gần 48.375,68 người/km2. Con số cụ thể cho các phường như sau:
Bảng 4.2.Phân bố dân cư theo các phường ST
T
Đơn vị
hành chính (phường)
Dân số (người)
Diện tích (km2)
Mật độ dân số (người/km2)
01 Tam Thuận 21.505 0,581 37.013,770
02 Thanh Khê Tây 14.720 1,372 10.728,860
03 Thanh Khê Đông 14.456 0,820 17.629,270
04 Xuân Hà 17.770 0,841 21.129,610
05 Tân Chính 17.899 0,370 48.375,680
06 Chính Gián 23.592 0,722 32.675,900
07 Vĩnh Trung 19.693 0,522 37.726,050
08 Thạc Gián 19.561 0,782 25.014,070
09 An Khê 22.554 2,610 8.641,380
10 Hòa Khê 14.809 0,823 17.993,920
Toàn quận 186.559 9,443 19.756,330
(Nguồn: Niên giám thống kê quận Thanh Khê năm 2013)
* Lao động và việc làm
Lực lượng lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế năm 2013 là 87.190 người chiếm 46,74% tổng dân số toàn quận, phân bố trong các ngành:
Công nghiệp - xây dựng:22.510 người chiếm 25,82%; dịch vụ - thương mại:63.670 người chiếm 73,02%; nông lâm - thủy sản 1.010 người chiếm 1,16%.
Trình độ học vấn và trình độ kỹ thuật nguồn nhân lực của quận tương đối cao so với trung bình chung của thành phố và đa số là lao động trẻ. Theo số liệu thống kê năm 2013 toàn quận có hơn 55.469 lao động có trình độ đại học và cao đẳng chiếm 63,62%; lao động có trình độ trung học 2.020 người chiếm 2,32%;
công nhân kỹ thuật có 29.701 người chiếm 34,06% tổng lực lượng lao động. Lao động ở khu vực quốc doanh giảm mạnh, khu vực tư nhân tăng, đặc biệt tăng nhanh ở các ngành thương mại, dịch vụ - du lịch và ngành có vốn đầu tư nước ngoài.
4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
Nhìn chung, hệ thống cơ sở hạ tầng của quận phát triển chưa đồng bộ và còn thiếu. Mặc dù trong những năm gần đây, quận và thành phố đã đầu tư khá lớn tập trung vào nhiều lĩnh vực như giao thông, điện, giáo dục, y tế, bưu chính viễn thông…song vẫn còn chưa đáp ứng được nhu cầu kinh tế, xã hội của quận và đời sống nhân dân.
Hiện trạng các khu dân cư của quận xây dựng đến nay cơ bản đồng bộ. Tuy những năm gần đây, cùng với việc phát triển chỉnh trang đô thị một số khu vực dân cư đã được nâng cấp cải thiện song vẫn còn một vài khu vực có nhà ở theo kiểu tạm bợ, hạ tầng kỹ thuật chưa cao…Vì vậy, trong phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 đã có tính đến việc nâng cấp, mở rộng nhiều dự án khu dân cư trên địa bàn quận.
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai quận Thanh Khê