8. Kết c ấu c ủa luận án
3.3.2. Quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch
Nội dung quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch là các công tác quản lý thực hiện quy hoạch trong các quy trình về Quản lý dự án đầu tư phát triển đô thị đã được quy định tại Chương 3 - Nghị định 11. Trong đó, đối tượng dự án quản lý gồm: Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và Dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị. Cụ thể các nội dung được quy định tại:
Điều 14 về Quy hoạch chi tiết của dự án; Mục 1 - Điều 28 về Nội dung cho ý kiến về đề xuất chấp thuận đầu tư thực hiện dự án; Mục 1 - Điều 29 về Nội dung thẩm định đề xuất chấp thuận đầu tư thực hiện dự án; Mục 1 - Điều 31 về Căn c ứ để lập dự án; Điều 33 Nghị định 11 về Điều chỉnh dự án; Điều 35 về Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội; Điều 40 về Quản lý và thực hiện đầu tư xây dựng đố i với các dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị.
Trong đó, tại Điều 36 về hoàn thành chuyển giao đưa công trình vào khai thác sử dụng c ần bổ sung thêm nội dung mới về quy định đố i với các không gian, chức năng do chủ đầu tư tư nhân chia sẻ quyền sử dụng cho c ộng đồng thuộc quyền s ở hữu và vận hành c ủa chủ đầu tư.
3.3.3. Quản lý hệ thống chỉ tiêu sử dụng đất
Trong nội dung quản lý ch ỉ tiêu sử dụng đất (HSSDĐ, MĐXD, tầng cao) theo đồ án quy hoạch, chỉ tiêu HSSDĐ là chỉ tiêu thống nhất và quan trọng trong đảm bảo hiệu quả sử dụng đất đai và khả năng đáp ứng về hạ tầng xã hộ i, hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch.
Mặt khác, ba chỉ tiêu HSSDĐ, tổng diện tích sàn xây dựng để tính toán HSSDĐ và tầng cao có ý ngh ĩa kiểm soát không gian xây dựng công trình cho một khu vực đất đai c ụ thể bao gồm c ả không gian xây dựng phía trên mặt đất và không gian xây dựng ngầm. Đồng thời c ần bổ sung sớm quy định tính toán tổng diện tích sàn theo “Bộ Tiêu chuẩn Việt Nam có quy định v ề tính toán tổng diện tích sàn xây dựng”. Trong đó c ần c ụ thể hóa và phân định rõ về tổng diện tích sàn xây dựng và tổng diện tích sàn quy hoạch để c ăn c ứ tính toán HSSDĐ theo quy hoạch.
Điều ch ỉnh nộ i dung QCVN01:2008 c ần có lộ trình thực hiện và mấ t nhiều thời gian, do vậy trong giai đoạn chuyển tiếp c ần thực hiện một số đổi mới trong quản lý hệ thống chỉ tiêu s ử dụng đất, c ụ thể gồm:
+ Thống nhất thực hiện quản lý chỉ tiêu kiểm soát HSSDĐ được quy đổ i theo QCVN 01:2008 và các đồ án quy hoạch chỉ áp dụng chỉ tiêu MĐXD và tầng cao.
+ Tầng cao công trình và mật độ xây dựng là hai chỉ tiêu có thể lựa chọn và quy đổi theo hệ số sử dụng đất.
+ Mật độ xây dựng có thể được áp dụng tối đ a theo QCVN 01:2008 nhưng sẽ có tác động qua lại vớ i tầng cao công trình để đảm bảo hệ số sử dụng đất hay tổng diện tích sàn phù hợp theo quy hoạch quy định.
Đối v ới các khu vực c ụ thể trong đô thị thực hiện các biện pháp phù hợp để quy đổ i theo chỉ tiêu HSSDĐ, thống nhất qu ản lý và áp dụng các c ơ chế ưu đãi HSSDĐ (nếu có), c ụ thể là:
+ Đối v ới các khu vực đã có đồ án quy hoạch chi tiết được phê duy ệt:
Thực hiện quy đổ i về HSSDĐ từ MĐXD và t ầng cao công trình để thống nhất quản lý.
+ Đối v ới các khu v ực có đồ án quy hoạch điều chỉnh hoặc chưa phê
duyệt: Yêu cầu bổ sung chỉ tiêu hệ số sử dụng đất và tầng cao công trình
trong nội dung quy hoạch hoặc quy định quản lý theo đồ án quy hoạch để quản lý, c ấp GPXD hoặc và GPQH theo quy định.
+ Đối với các khu vực chưa có quy hoạch : Thực hiện quy đổi chỉ tiêu hệ
số sử dụng đất trong QCVN01:2008 để làm c ơ sở thống nhất quản lý, c ấp GPXD phù hợp theo quy định.
3.3.4. Quản lý nội dung điều chỉnh quy hoạch
Quản lý nộ i dung điều chỉnh quy hoạch bao gồm điều chỉnh chức năng sử dụng đất và các chỉ tiêu sử dụng đất. Nội dung qu ản lý thông qua quản lý Giấy phép quy hoạch theo Luật Quy hoạch Đô th ị và Giấy phép quy hoạch xây dựng theo Luật Xây Dựng 2014 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn. Trong đó, bổ sung các chương trình ưu đãi được áp dụng khi c ấp giấy phép quy hoạch hoặc giấy phép quy hoạch xây dựng tại các khu chức năng đặc thù.
Do vậy, c ần kiểm tra sự phù hợp và các quy định tối đa c ủa các chương trình ưu đãi hệ số s ử dụng đất sẽ được ghi trong Giấy phép quy hoạch trong điều chỉnh quy hoạch. Theo kinh nghiệm thực tế c ủa Singapore, chỉ tiêu hệ số sử
dụng đất ưu đãi được quy đổi bằng tổng diện tích sàn xây dựng tối đa được phép không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng được phép theo quy hoạch.
Mặt khác c ần phải đảm bảo chỉ tiêu h ệ s ố sử dụng đất hoặc tổng diện tích sàn quy đổi được ghi đầy đủ bao gồm: Diện tích sàn theo quy ho ạch; Diện tích sàn ưu đãi (nếu có) và Tổng diện tích sàn được phép xây dựng.
3.3.5. Quản lý các chương trình ưu đãi
Ngoài các nội dung quản lý đ iều ch ỉnh quy hoạch thực hiện theo các quy định pháp luật và các văn bản hướng dẫn hiện hành, c ần nghiên c ứu quản lý các chương trình ưu đãi trong việc điều chỉnh quy hoạch ở mức độ c ụ thể như: Giấy chứng nhận ưu đãi hệ số sử dụng đất; c ơ chế chuyển nhượng quyền phát triển (TDR); Thị trường về quyền phát triển không gian.
Sơ đồ 3.2. Quy trình xây dựng nội dung và phê duyệt các cơ chế ưu đãi trong đầu tư xây dựng KĐTM R quận H à Đông
Nội dung quy định được xây dựng trên trên cơ sở đề xuất của UBND thành phố Hà Nộ i thông qua Hộ i đồng nhân dân thành phố Hà Nộ i với sự tham mưu c ủa các c ơ quan quản lý phát triển đô th ị S ở, Ngành đảm bảo tuân thủ các định hướng phát triển đô thị trung tâm Hà Nội theo QHCHN2030-2050 và c ần được trình Thủ tướng Chính phủ cho phép thí điểm. (Sơ đồ 3.2)
3.3.5. Ỉ. Giấy chứng nhận ưu đãi hệ số sử dụng đất (GFA)
Nội dung c ủa giấy chứng nhận GFA ưu đãi gồm 2 phần được ban hành kèm theo một quyết định hành chính c ủa UBND thành phố và là c ơ sở pháp lý để áp dụng bổ sung trong nội dung GPQH và GPXD. Trong đó nêu rõ về điều kiện, chịu trách nhiệm thực hiện và ban hành giấy phép này, c ụ thể gồm:
* Đơn xin đề nghị cấp giấy chứng nhận GFA ưu đãi
Đơn đề nghị là c ơ sở c ấp giấy chứng nhận GFA ưu đãi, được lập dựa trên các quy định về GFA ưu đãi c ụ thể, áp dụng cho các khu vực c ụ thể và đố i tượng c ụ thể được quy định theo văn bản pháp lý hoặc theo quy định tại Quy chế quản lý không gian kiến trúc c ảnh quan hoặc Quy định quản lý kèm theo đồ án quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị. (Phụ lục 3.1)
* Nội dung giấy chứng nhận GFA ưu đãi và tiền đặt cọc cho ưu đãi
Nội dung giấy chứng nhận GFA ưu đãi được ban hành sau khi đã đảm bảo các yêu c ầu theo quy định bao gồm v ăn bản xác nhận chứng nhận ưu đãi và bảng kê kèm theo trong đó bao gồm c ả xác nhận khoản đặt c ọc cho GFA ưu đãi
Tiền đặt c ọc được gửi bảo đảm tại ngân hàng và sẽ được trả lại chủ đầu tư khi có văn bản nghiệm thu dự án được đưa vào sử dụng, đảm bảo các nội dung về GFA ưu đãi được thực hiện đúng như giấy chứng nhận ưu đãi xác nhận. Trường hợp có sai phạm, khoản đặt c ọc sẽ bị c ơ quan qu ản lý thu hồ i và xử lý theo quy định riêng. Đây là điều khoản nhằm ràng buộc các cam kết c ủa nhà đầu tư đối với chính quyền và c ộng đồng.
Văn bản xác nhận được giao cho c ơ quan quản lý quy hoạch có đủ thẩ m quyền đại diện UBND thành phố như Sở Quy hoạch kiến trúc, hoặc Phòng quản lý đô th ị đại diện cho UBND Quận đối v ới những công trình có quy mô theo phân c ấp quản lý (nếu có). (Phụ lục 3.2)
3.3.5.2. Đề xuất thí điểm cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian KĐTMR quận Hà Đông.
Mục tiêu c ủa c ơ chế nhằm tạo nên các khuyến khích phát triển KĐTMR quận Hà Đông đồng thời hạn chế phát triển theo quy hoạch tại các khu vực khác. Phạm vi áp dụng thí đ iểm bao gồm 02 khu vực: trong KĐTMR quận Hà Đông; KĐTMR Hà Đông với khu vực nội đô lịch sử và nội đô mở rộng. Cụ thể là:
a. Cơ chế áp dụng cho các phân khu quản lý trong KĐTMR quận Hà Đông
Cơ chế áp dụng cho các khu vực khuyến khích phát triển tại phân khu B. Theo đó các khu vực thuộc phân khu A, C, D là các khu vực gửi và phân khu B là khu vực nhận (Hình 3.2), c ụ thể là:
+ Các chủ đầu tư tư nhân sở hữu hợp pháp quyền phát triển không gian thuộc phạm vi phân khu A, C, D được phép chuyển nhượng quyền phát triển không gian gắn với chức năng sở hữu.
+ Đối tượng thuộc diện được nhận chuyển nhượng trong phân khu B bao gồm: Chủ đầu tư tư nhân các dự án thuộc khu vực phát triển đô thị mới, các dự án đầu tư xây dựng thuộc khu vực đô thị hiện hữu nhưng không thuộc khu vực làng xóm đô thị hóa.
+ Giấy chứng nhận quyền phát triển không gian (quy đổ i theo diện tích sàn xây dựng - FAR ) được UBND thành phố Hà Nộ i chứng nhận cho từng đối tượng, chức năng phù hợp theo quy hoạch được duyệt.
+ Chủ đầu tư tư nhân trong khu vực nhận được nhận chuyển nhượng tối đa thêm 10% tổng diện tích sàn theo quy hoạch đã xác định. Giao d ịch thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đơn giá m2 sàn chuyển nhượng theo khu vực do UBND thành phố Hà Nội quy định.
» M Q M ư M M M l A C M I M J C N HAM V A N G lO N O m «U O M » tA H O H O * u t c / i# > \ Phân k h u D Khu vực hạn chế phát \
Iri ể n đô Ihi
■ (thuộc hành lang xanh)
:l \ w / Ẳ ì \ i \ V O K V ;—*/ _ y D O Ì M M V O M i m Ranh gi ỏi hành chính quận Hà Đông
Khu đô thị mở rộng quận Hà Đông
Ranh gi ỏi QHPK S4
Hình 3.2. Minh họa cơ ch ế chuy ển nhượng quyền p h á t triển không gian th í điểm trong KĐTMR quận H à Đông.
Diện tích sàn (FAR) được chuyến đoi từ khu vực gửi (Phân khu A, C, D) đến khu vực nhận (Phân khu B) và dòng tiền ($) được chuyến từ khu vực nhận (phân khu B) đến các khu vực gửi (phân khu A,C, D)
b. Cơ chế áp dụng cho KĐTMR quận Hà Đông và khu vực nội đô lịch sử và nội đô mở rộng
Lựa chọn thí điểm 2 khu vực thuộc 2 quận trong đó có 1 quận thuộc khu vực nội đô lịch sử (Khu A) hoặc Khu nộ i đô mở rộng (Khu B) hạn chế, kiểm soát phát triển và một khu vực khuyến khích phát triển thuộc quận Hà Đông (Khu C). (Hình 3.3).
Nội dung c ơ chế bao gồm các quy định thống nhất, các thỏa thuận và các c ơ chế phối hợp quản lý thực hiện, c ụ thể là:
+ Xác định c ơ chế phối h ợp giữa các khu vực quản lý hành chính theo Quận dưới sự thống nhất c ủa UBND thành phố
+ Xác định khu vực được phép chuyển nhượng gồm: khu vực gửi là khu vực nội đô lịch s ử và nội đô mở rộng (Khu A, B); Khu vực nhận là khu vực đô thị mở rộng quận Hà Đông (Khu C).
+ Xác định đối tượng chuyển nhượng: Các chủ đầu tư tư nhân s ở hữu hợp pháp quyền phát triển không gian được phép chuyền nhượng quyền phát triển không gian gồm chức năng: nhà ở, thương mại dịch vụ, công c ộng. + Xác định c ơ chế phối hợp xây dựng thị trường chuyển nhượng quyền phát triển không gian do UBND thành phố Hà Nộ i quản lý thông qua sàn giao d ịch bất động s ản. Đơn giá m2 sàn chuyển nhượng theo khu vực do UBND thành phố Hà Nội quy định.
+ UBND thành phố xác nhận Giấy chứng nhận quyền phát triển không gian (quy đổi theo diện tích sàn xây dựng - FAR ) và được chứng nhận cho từng đối tượng, chức năng phù hợp theo quy hoạch được duyệt.
+ Chủ đầu tư tư nhân trong khu vực nhận được nhận chuyển nhượng tối đa thêm 10% tổng diện tích sàn theo quy hoạch đã xác định.
Hình 3.3. Minh họa cơ ch ế chuy ển nhượng quyền p h á t triển không gian th í điểm giữa KĐTMR quận H à Đ ông và khu vực nội đô H à Nội.
Diện tích sàn (FAR) được chuyển đoi từ khu vực gửi (A, B) đến khu vực nhận (C) và dòng tiền ($) được chuyển từ khu vực nhận (C) đến các khu vực gửi (A,B)
3.3.6. Quản lý sự tham gia cộng đồng. 3.3.6. Ỉ. Vai trò và phạm vi tham gia
Nội dung c ủa sự tham gia hiệu quả c ủa c ộng đồng trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch các không gian và chức năng công c ộng sẽ đạt được trên thực tế dựa trên ba yếu tố c ơ bản có liên quan trực tiếp dành cho c ộng đồng là:
+ Địa điểm c ụ thể + Ảnh hưởng trực tiếp + Thụ hưởng trực tiếp
Ba yếu tố c ơ b ản này b ảo đảm sự tham gia một cách có hiệu quả và vai trò mạnh mẽ c ủa c ộng đồng c ũng như những nhu c ầu c ủa c ộng đồng s ẽ được thỏa mãn phù h ợp vớ i định hướng phát triển chung và tuân thủ các quy định pháp luật.
Phạm vi tham gia hay địa đ iểm c ụ thể được xác định là các không gian công c ộng bao gồm không gian công c ộng do nhà nước quản lý và không gian công c ộng do chủ đầu tư tư nhân quản lý vận hành.
Mức độ tham gia tùy thuộc vào chủ thể quản lý vận hành các chức năng công c ộng:
+ Đối với các chức năng thuộc sự quản lý c ủa nhà nước: Cộng đồng có vai trò chủ đạo, phối hợp với c ơ quan nhà nưóc trong việc xây dựng nội dung c ủa dự án đầu tư xây dựng, đặc biệt là các chức năng ngoài công trình, cách thức vận hành, quản lý.
+ Đối vớ i các khu vực chức năng công c ộng được chia sẻ thuộc quyền quản lý và vận hành c ủa các chủ đầu tư: Cộng đồng có vai trò đại diện phối hợp vớ i chủ đầu tư xây dựng các phương án s ử dụng hợp lý phù hợp với nhu c ầu c ủa c ộng đồng, kiến nghị các chức năng chưa phù hợp vớ i nhu c ầu c ủa c ộng đồng
+ Đối với các dự án liên quan đến b ảo tồn di s ản, c ải tạo các không gian văn hóa tín ngưỡng truyền thống, làng nghề có giá trị. Cộng đồng có quyền được giám sát các nội dung thực hiện về chất lượng và tiến độ c ủa dự án, bảo vệ di tích, công trình văn hóa, tín ngưỡng có giá trị.
3.3.6.2. Vai trò tham gia của cộng đồng
Để đảm bảo tính hiệu quả cho sự tham gia của cộng đồng, ngoài nội dung có thể tham gia c ủa c ộng đồng, c ộng đồng c ần có được một vai trò tham gia trong các giai đoạn phù h ợp c ủa dự án đầu tư xây dựng các chức năng công